最高法院民事判決 九十一年度台上字第二五五二號
上 訴 人 彭玉瑜訴訟代理人 陳淑真律師被 上訴 人 陳長發訴訟代理人 李壬浩律師右當事人間請求返還租賃物事件，上訴人對於中華民國九十年五月一日台灣高等法院第二審判決︵九十年度重上字第四九號︶，提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：伊於民國八十八年十一月十六日將所有坐落新竹市○○段○○○○號土地如第一審判決附圖︵下稱附圖︶所示點１至連接線面積四四七七‧九二平方公尺︵下稱系爭土地︶出租與被上訴人耕作，約定每年租金新台幣︵下同︶五萬元，租期五年。詎被上訴人竟於該土地如附圖所示Ａ部分面積二○六‧三四平方公尺、Ｂ部分面積二三四‧五九平方公尺、Ｃ部分面積一三五‧二九平方公尺、Ｄ部分面積一五○‧八三平方公尺、Ｅ部分面積一九‧七六平方公尺、Ｆ部分面積一○‧○四七七平方公尺上，搭蓋建物︵下稱系爭建物︶，交由錫安教會從事宗教活動之用，違反約定使用收益之方法，伊已於八十九年一月四日依民法第四百三十八條第二項規定終止租約，且被上訴人不自任耕作，依耕地三七五減租條例第十六條規定，租約亦屬無效。租約既因終止或無效而不存在，被上訴人仍繼續占用系爭土地，自屬無權占有，其並因而受有相當於租金之利益，致伊受有損害等情。依民法第七百六十七條及第一百七十九條規定，求為命被上訴人拆除系爭建物，返還系爭土地與伊，並自八十九年二月十六日起至返還系爭土地之日止按年給付伊五萬元之判決。
被上訴人則以：伊在系爭土地上搭建建物，係經上訴人同意，且僅供農場經營人員留守及前來幫忙之教友棲息之用，並未交由教會從事宗教活動，無違反約定使用方法之情事，上訴人不得終止租約，或主張租約無效等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，改判駁回其訴，係以：上訴人主張其將所有系爭土地出租與被上訴人耕作，被上訴人於該土地上如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ部分搭蓋建物之事實，有土地登記簿謄本、土地租賃契約書︵下稱契約書︶、照片等件為證，並經第一審法院履勘現場查明屬實，製有勘驗筆錄及複丈成果圖足稽，堪信為真實。查兩造就系爭土地係簽訂耕地租賃契約，而耕地租賃非有耕地三七五減租條例第十七條第一項所列五款事由，不得終止租約。上訴人主張被上訴人搭建系爭建物，係供教會活動使用，違反兩造間約定之使用方法，縱屬實在，惟其係依民法第四百三十八條規定終止租約，不生終止租約之效力。又依契約書第六條之約定，被上訴人本有於系爭土地上搭建建物之權利。且依勘驗筆錄之記載、照片所示及證人即上訴人之子彭喜鋐之證言，可知被上訴人有於系爭土地上開墾菜園、花圃及種植草皮，並施設漁池，則縱認上訴人主張被上訴人將系爭建物作為教會活動使用屬實，亦不能因而認被上訴人有不自任耕作之情事，上訴人主張系爭租約依耕地三七五減租條例第十六條規定應屬無效云云，為無可採。綜上所述，上訴人依民法第七百六十七條、第一百七十九條規定，請求被上訴人拆除系爭建物，返還系爭土地，並自八十九年二月十六日起至返還系爭土地之日止按年給付五萬元，洵非正當，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言：如承租人以承租土地之全部或一部供非耕作之用或轉租或借與他人使用，均在不自任耕作之列，應構成同條第二項所定原訂租約無效之原因。原審認兩造簽訂之土地租賃契約書係屬耕地租賃，而該租賃契約書第六條固記載：﹁乙方︵即被上訴人︶於承租地使用畜牧、養殖、種植之範圍，甲方︵即上訴人︶同意乙方搭建混泥土、鐵架之寮舍、停車場及水泥道供人員車輛使用﹂等語︵見一審卷第十六頁︶。惟上訴人同意被上訴人於承租土地上搭建寮舍、停車場及水泥道，倘係為便利耕作而設，被上訴人將之提供作教會活動場所，而非供耕作之用，能否謂無不自任耕作之情事，尚非無疑。原審徒以被上訴人依約有權在系爭土地上搭建建物及其有於部分土地上從事耕作，即認其無不自任耕作之情事，非無可議。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十二 月 十九 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 林 奇 福
法官 陳 國 禎法官 李 彥 文法官 陳 重 瑜法官 楊 鼎 章右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十一 年 十二 月 三十一 日