最高法院民事判決 九十一年度台上字第二五八三號
上 訴 人 建弘建設股份有限公司法定代理人 黃 富上 訴 人 王孚剛共 同訴訟代理人 吳宏山律師被 上訴 人 陳金英
城雲龍劉士傑右當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國八十九年九月二十六日台灣高等法院第二審判決（八十九年度上字第六三二號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人建弘建設股份有限公司對被上訴人陳金英、城雲龍之上訴及上訴人王孚剛對陳金英之上訴暨該等訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
上訴人其他上訴駁回。
第三審訴訟費用，關於駁回其他上訴部分，由上訴人建弘建設股份有限公司負擔四分之一，餘由上訴人王孚剛負擔。
理 由本件被上訴人主張：上訴人明知渠等共同推出之「台北阿莎力」編號Ｃ２棟四樓、Ｂ５棟一樓及Ａ棟七樓房屋（下稱系爭房屋）不能合法施作夾層，竟於銷售廣告、展示樣品屋等宣傳物品，以系爭房屋得合法施作夾層為促銷重點，致伊等均陷於錯誤（誤認得合法施作夾層），而依序以高於市價行情之總價新台幣（下同）三百三十七萬元、三百零七萬元、二百九十萬元，分別向上訴人建弘建設股份有限公司（下稱建弘公司）買受Ｃ２棟四樓（由被上訴人陳金英買受）、Ｂ５棟一樓（由被上訴人城雲龍買受）、Ａ棟七樓（由被上訴人劉士傑買受）房屋及向上訴人王孚剛買受系爭房屋坐落之土地，與渠等簽訂不動產預定買賣契約書，並陸續繳納房屋價金十九萬元（陳金英部分）、二十四萬七千元（城雲龍部分）、十六萬二千元（劉士傑部分）及土地價金三十九萬元（陳金英部分）、三十一萬八千元（城雲龍部分）、二十二萬二千元（劉士傑部分），嗣經伊等撤銷上開買受系爭房屋及坐落土地之意思表示，上訴人前揭收受之價金即無法律上之原因，而應返還予伊等。又系爭房屋於申請建築執照時，並未向主管機關為興建夾層之申請，且全部容積率已用罄，故該等房屋不能合法施作夾層之重大瑕疵已無法補正，伊等據以解除契約，上訴人亦應返還伊等所繳納之價金。退步言之，縱認上訴人以伊等未依約繳款解除系爭房屋及土地買賣契約為有理由，其將伊等所繳納之價金，全數充作違約金予以沒收，亦屬過高，應酌減至已納價金百分之二十為相當，逾此部分之金額，伊等自得請求上訴人返還等情。爰依民法第一百七十九條、第二百五十九條之規定，先位聲明求為命建弘公司給付陳金英十九萬元、城雲龍二十四萬七千元；王孚剛給付陳金英三十九萬元，並均加付法定遲延利息之判決（劉士傑先位之訴及城雲龍先位請求王孚剛給付三十一萬八千元部分，先後經第一審、原審為其敗訴判決後，均未據其聲明不服，已告確定）。依民法第一百七十九條之規定，備位聲明求為命建弘公司給付陳金英十五萬二千元、城雲龍十九萬七千六百元、劉士傑十二萬九千六百元；王孚剛給付陳金英三十一萬二千元、城雲龍二十五萬四千四百元、劉士傑十七萬七千六百元，並均加付法定遲延利息之判決。
上訴人則以：系爭房屋及土地買賣契約早於被上訴人為撤銷及解除契約之意思表示前，已經伊等合法解除，是被上訴人主張受詐欺或物之瑕疵縱有理由，亦無從對已合法解除之系爭房屋及土地買賣契約再為撤銷或解除之意思表示。況伊等並未詐欺被上訴人，系爭房屋亦無瑕疵，蓋廣告僅為要約之引誘，且系爭房屋買賣契約之標的不含施作夾層，以及夾層為違建一節，亦為被上訴人所明知，自無所謂陷於錯誤或系爭房屋有瑕疵之可言。又上訴人王孚剛僅為系爭土地出賣人，而土地部分並無何權利不明問題，何來詐欺之可言，且未收到被上訴人陳金英、城雲龍之存證信函，陳金英、城雲龍撤銷被詐欺之意思表示，並已逾法定除斥期間。再者，被上訴人劉士傑、城雲龍已繳納價金僅占約定總價百分之十三、十八，全數沒收並未逾內政部修正之預售房屋買賣契約書範本第二十二條第二項所定百分之二十，實屬公允，應無酌減之必要等語，資為抗辯。
原審審理結果，以：被上訴人前開主張渠等與上訴人訂有系爭房屋及土地買賣契約，並繳納部分價金之事實，以及系爭房屋因法令上限制不能合法規劃為夾層屋，被上訴人陳金英於八十七年九月二十二日，被上訴人城雲龍、劉士傑於八十七年九月二十日，依法撤銷買受系爭房屋及土地之意思表示，為上訴人建弘公司所不爭執，並有契約書、存證信函可憑，自屬真實。且由上訴人之第一審答辯狀明載陳金英來函泛以廣告不實為由拒繳價金，顯屬無稽及八十二年間均以吳宏山律師為發件人向陳金英催請對保、限期解約等情以觀，陳金英上開存證信函亦應已送達上訴人。又查依據系爭房屋預定買賣契約書所載面積，陳金英、城雲龍買受之房屋室內面積（含附屬建物）最大亦不及十九坪，而觀之建弘公司委託銷售廣告內容及所附計算書暨現場樣品實屋，係針對此小坪數、挑高空間房屋之特性，以夾層樣品屋示範，並分析因此可多取得多少坪數，節省多少價金，則足令購屋者認其可使用之房屋面積增加，並減省價金，故系爭房屋得規劃為夾層使用，即成為影響消費者購買意願之最重要因素，應屬系爭房屋及土地買賣交易上之重要事項。惟上訴人明知系爭房屋不能作合法夾層使用，竟仍為前揭不實廣告銷售行為，而使陳金英、城雲龍就上開交易上之重要事項發生錯誤，進而為買受之意思表示，即為詐欺。雖上訴人否認詐欺被上訴人，並以前揭情詞置辯，但查廣告之性質固為上訴人所稱之要約引誘，然其既以系爭房屋得規劃為夾層使用作為廣告之內容並解說，且被上訴人亦因而與上訴人簽訂系爭房屋及土地買賣契約書，則依消費者保護法第二十二條規定之真意，該廣告內容自應構成買賣契約之一部。而系爭房屋係得合法規劃為夾層使用，並非夾層屋，上訴人所辯該房屋非夾層屋一節，即與本件爭點無涉。又是否為夾層，與材質並無必然關係，上訴人以被上訴人與訴外人金固特公司約定興建夾層之材質，反面推論被上訴人知悉夾層為違建云云，亦不可採。另上訴人委託廣告銷售之人員范志凌、林淑珠、黃櫻桃於建弘公司法定代理人黃富被訴詐欺案件中雖證稱：伊等於廣告銷售時，未曾告知興建夾層為合法一語，但彼等均為上訴人之受僱人，所為證詞已有偏頗迴護之虞。況依上訴人派駐工地之負責人林振漢及黃櫻桃在同一刑事案件中所為之證言，既以夾層屋為銷售重點，則於售屋時豈有可能告知消費者銷售重點為違建之理。關於上訴人王孚剛與建弘公司合建之預售屋及坐落土地之銷售，王孚剛係概括委由建弘公司辦理，為兩造所不爭，並有合建契約書可稽，是王孚剛縱未參與銷售事宜，其就建弘公司於銷售過程所為之詐騙行為，亦應負授權人之責。且系爭土地與房屋應等同視之，不能分開言之，亦應具得為規劃夾層使用房屋坐落基地之特性。王孚剛以其未參與銷售事宜，系爭土地產權並無問題，抗辯被上訴人不得撤銷買受系爭土地之意思表示，並不足採。至黃富、王孚剛被訴涉有詐欺罪嫌，分別被判決無罪或經不起訴處分確定在案，則因民事訴訟不受刑事判決認定事實之拘束，且被上訴人受詐欺而為買受之意思表示，依上開事證亦足以認定。次查陳金英、城雲龍早於上訴人解除契約之意思表示合法到達前之八十七年一月十二日、八十六年十二月三日，即以存證信函主張同時履行抗辯權，通知上訴人於系爭夾層問題解決前，暫拒繳款，或詢問建弘公司發函催繳前同意停止繳交之工程款，是否已有夾層問題之解決方案（真意為同時履行之抗辯），則上訴人嗣以陳金英、城雲龍遲延給付，解除與陳金英、城雲龍間就系爭房屋、與陳金英間就系爭土地之買賣契約，自非合法。而陳金英、城雲龍於上開買賣契約仍合法有效之八十七年九月二十二日、同年月二十日，分別以存證信函通知上訴人撤銷買受系爭房屋及土地（陳金英部分）之意思表示，則於法有據。又行政院公平交易委員會係於八十六年九月十九日發文函送處分書予建弘公司，陳金英、城雲龍自應於該日後始能知悉受詐欺，故渠等於八十七年九月二十二日、同年月二十日撤銷買受系爭房屋及土地（陳金英部分）之意思表示，尚未逾一年除斥期間。綜上所述，陳金英、城雲龍依民法第一百七十九條之規定，先位聲明請求建弘公司返還陳金英已付之房屋價金十九萬元、城雲龍已付之房屋價金二十四萬七千元；王孚剛返還陳金英已付之土地價金三十九萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。末查上訴人及劉士傑、城雲龍對於已納價款，依約應全數沒收充作違約金一節，固未有爭執，然按約定之違約金過高者，法院得依一般客觀事實、社會經濟及當事人所受損害之情形，酌減至相當數額。原審審酌劉士傑之買賣總價為二百九十萬元、城雲龍之土地總價為一百六十八萬九千元，二人依序已交付三十八萬四千元、三十一萬八千元；預定交屋日期為八十六年底，至八十七年十月二日，八十七年八月十二日解除契約，上訴人喪失期限利益不達一年；系爭房地折舊有限，上訴人先以不實廣告促銷，陷消費者於錯誤，僅因劉士傑、城雲龍不識法律而未為利己抗辯，或疏未通知王孚剛，以致遭上訴人解約，自應由上訴人（原判決誤為被上訴人）自負房地跌價損失較為合理，而內政部修正之預售房屋買賣契約書範本，則僅為通案參考，無法適用所有個案等情，認違約金應酌減至已繳納金額百分之二十（即劉士傑土地部分為四萬四千四百元、房屋部分為三萬二千四百元；城雲龍土地部分為六萬三千六百元）為合理。從而，劉士傑、城雲龍本於民法第一百七十九條之規定，備位聲明請求建弘公司給付劉士傑十二萬九千六百元；王孚剛給付劉士傑十七萬七千六百元、城雲龍二十五萬四千四百元，及均自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。為其心證之所由得，因而將第一審命王孚剛給付城雲龍超過上開本息部分廢棄，改判駁回城雲龍該部分之訴，並維持第一審其餘所為上訴人敗訴判決，駁回渠等此部分之上訴。
按表意人撤銷因被詐欺所為之意思表示，應於發見詐欺後一年內為之，民法第九十三條前段定有明文。查原審雖認定被上訴人陳金英、城雲龍係於八十六年九月十九日行政院公平交易委員會函送處分書予上訴人建弘公司後知悉被詐欺，以及渠等先後於八十七年九月二十二日、同年月二十日發函通知上訴人撤銷買受系爭房屋及土地之意思表示，但自行政院公平交易委員會函送處分書予建弘公司之日起算，距陳金英、城雲龍發函撤銷因被詐欺所為之買受意思表示，已逾一年，且原審對於陳金英、城雲龍知悉被詐欺之確定日期與渠等撤銷之意思表示何時到達上訴人，亦未加以認定，故陳金英、城雲龍撤銷被詐欺所為之買受意思表示，是否已逾一年之除斥期間，即非無疑。又由城雲龍八十六年十二月三日致建弘公司之存證信函所載內容「建弘公司因系爭房屋之夾層，於八十六年三月底同意停止繳交工程款」以觀（存放卷外），建弘公司辯稱：城雲龍於八十六年三月底即已知悉被詐欺一節（見原審卷一五０頁），似亦非全不可採。倘建弘公司此項抗辯為可採，則城雲龍至八十七年九月二十日始發函通知建弘公司撤銷買受系爭房屋之意思表示，即已逾一年之除斥期間。乃原審就陳金英、城雲龍知悉被詐欺之確定日期與渠等撤銷之意思表示何時到達上訴人，均未詳予審認，且對建弘公司上開抗辯，亦未於判決理由項下說明其何以不採之意見，而認陳金英、城雲龍撤銷因被詐欺所為之買受意思表示，未逾一年之除斥期間，自屬可議。上訴論旨，指摘原判決關於駁回建弘公司對陳金英、城雲龍之上訴及上訴人王孚剛對陳金英之上訴部分為不當，求予廢棄，非無理由。至城雲龍對王孚剛及被上訴人劉士傑對上訴人之備位請求，原審以前揭理由，為上訴人不利之判決，經核於法並無違誤。上訴論旨，就原審酌減違約金之職權行使，指摘原判決此部分為不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十二 月 二十 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 李 錦 豐
法官 楊 鼎 章法官 吳 麗 女法官 陳 國 禎法官 陳 重 瑜右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十二 年 一 月 十六 日