最高法院民事判決 九十一年度台上字第二五一七號
上 訴 人 全富混凝土工業股份有限公司法定代理人 劉弟科訴訟代理人 柳正村律師被 上訴 人 陳淑靜
林曉玲林芳靜林佑蒼林蔚昌林蔚榮共 同訴訟代理人 吳雄仁律師右當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國八十七年十二月二十一日台灣高等法院台中分院第二審判決（八十六年度重上字第一五四號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由本件上訴人主張：伊於民國八十二年五月四日向被上訴人之被繼承人林肇基及被上訴人林曉玲、林芳靜、林佑蒼、林蔚昌、林蔚榮（下稱林肇基等六人），購買林肇基所有坐落台中縣○○鄉○○○段一六二、一六四、一六四之九號土地（為零星工業區，每坪新台幣︹下同︺七萬元），及林曉玲、林芳靜、林佑蒼、林蔚昌、林蔚榮（下稱林曉玲等五人）共有同段一五八之五、一五八之六號土地（為農業區，每坪八萬元），總價一億二千一百十七萬元，出賣人均由被上訴人即林肇基之妻及林曉玲等五人之繼母陳淑靜為代理人。林肇基等六人於買賣契約書內保證買賣之標的物為﹁自己所有﹂及﹁自用﹂，如有抵押權、典權、押租金及其他權利設定或有受拍賣聲請、假扣押假處分之登記或其他來歷不明等瑕疵，應於買賣手續登記期日前由渠等負責全部撤銷排除障礙或解決清楚，絕不得使伊蒙受任何虧損。詎陳淑靜竟因前開買賣之土地（下稱系爭土地）之測量中心在屋內而無法實施測量，未實際踏界點交，亦未據實告知，而利用伊之法定代理人劉弟科之不知，將林肇基於七十七年間萬善祠改建時，捐贈與萬善祠之土地及大排水溝改道之用地，一併出售伊，並為移轉登記。嗣伊於八十四年十一月十四日測量時，始發現其中一六四之九、一五八之五、一五六之六號土地部分（下稱系爭被占用土地）遭萬善祠及大排水溝所占用，致伊不能為通常之使用收益，亦無法依無權占有之法律關係請求拆除還地，經伊請求被上訴人返還該部分之價金，却遭被上訴人拒絕。依華聲企業發展鑑定顧問有限公司鑑定系爭被占用土地結果，其剩餘價值為零，隱藏性機會地價得以當期公告現值計算。以該隱藏性機會地價計算，伊就林肇基等六人債務不履行所受之損害金額，一六四之九號土地部分為二百四十萬三千二百元，一五八之五及一五八之六號土地部分為七百一十萬六千八百元。因林肇基已去逝，被上訴人為其繼承人。而被上訴人無法律上原因受有利益，致伊受有損害，且未履行民法第三百四十九條之義務，及應依同法第三百五十四條第一項規定負擔保之責。爰依不當得利、債務不履行之損害賠償、瑕疵擔保及繼承之法律關係為本件請求等情，於原審追加並減縮，求為命被上訴人連帶給付伊二百四十萬三千二百元，林曉玲等五人給付伊七百一十萬六千八百元，及均自八十三年一月十六日（即受領買賣價金尾款翌日）起加給法定利息之判決（上訴人原請求陳淑靜應給付伊三百二十八萬二千三百元，被上訴人應連帶給付伊八百九十五萬四千四百元，及均自八十二年九月三十日起加給法定利息，嗣於原審追加並減縮聲明如上）。
被上訴人則以：伊等於八十二年間點交系爭土地時，曾申請台中縣豐原地政事務所就系爭土地鑑界，上訴人亦到場會勘，伊等並無故意不告知瑕疵之情形。且系爭土地於八十二年間已全部移轉登記為上訴人所有，交付上訴人蓋建房屋，伊等亦無債務不履行之情事等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴及追加之訴，係以：上訴人於八十二年五月四日以同一不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）向陳淑靜之夫林肇基及林肇基之子女即林曉玲等五人，購買林肇基所有系爭一六二、一六四、一六四之九號土地，每坪七萬元，及林曉玲等五人共有之系爭一五八之五、一五八之六號土地，每坪八萬元，總價為一億二千一百十七萬元，林肇基等六人已將系爭土地所有權移轉登記予上訴人。其中如原判決所附鑑定圖所示紅、黃、綠、藍色部分之土地（即系爭被占用土地），為萬善祠所占用及為排水溝用地之事實，為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書、地籍圖、台灣省政府地政處土地測量局之鑑定圖可稽。系爭土地既於八十二年九月二十七日移轉登記為上訴人或其指定之人所有，並於八十二年間交付上訴人，縱有瑕疵，依民法第三百六十五條第一項之規定，上訴人之減少價金請求權亦因六個月除斥期間之經過而消滅。又被上訴人不知系爭土地一部被萬善祠及大排水溝所占用，自無故意不告知被第三人侵用瑕疵之情事。上訴人雖主張：依系爭買賣契約書第五條記載，被上訴人保證買賣標的物為自己所有及自用，如有抵押權、典權……應於登記前排除或解決清楚云云。惟該買賣契約書第五條係土地代書事前印製之定型化契約，其中用手書寫之特約事項記載：﹁㈠買賣標的物上之地上物，雙方同意互相配合拆除之，拆除費用由上訴人負擔，被上訴人補貼十七萬元給上訴人。……㈢被上訴人如無法於八十二年九月三十日以前，如期點交買賣標的物時，雙方同意延期兩年，並共同克服解決問題﹂等語，核與第五條印刷之定型化契約之文字，有所不同。依消費者保護法第十二條之規定，該第五條之保證自用條款為無效，其特約事項始為雙方履行之依據。因兩造買賣之初系爭土地無法測量，致雙方無從確實知悉系爭土地有無被萬善祠、大排水溝占用。則依上訴人自承伊於八十四年十一月十四日自行請人測量，發現萬善祠占用部分系爭土地，其遲至八十五年六月六日始通知被上訴人，主張瑕疵並行使權利，已有半年期間，其既怠於通知，依民法第三百五十六條之規定，即應視為上訴人已承認其所受領之物。又林肇基並未捐贈系爭被占用之土地與萬善祠，縱認林肇基同意萬善祠使用該土地，亦僅係使用借貸之性質，上訴人自得對之提起拆屋交地之訴。被上訴人依兩造間存在之系爭買賣契約關係，受領價款，尚非無法律上之原因，核無不當得利可言。從而，上訴人依不當得利、債務不履行、瑕疵擔保之法律關係，請求被上訴人返還價金及賠償損害，均屬無理，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
查上訴人係屬股份有限公司組織，據其陳稱：伊向林肇基等六人購買系爭土地以供經營工廠之用云云（見第一審卷一四四頁）；而依華聲企業發展鑑定顧問有限公司鑑定日期八十七年四月一日之不動產鑑定報告書（見外放證物）記載，目前系爭土地上既有工廠，則上訴人為企業經營而購買系爭土地，似非屬於消費者之交易。況消費者保護法於八十三年一月十一日始公布施行，系爭買賣契約書於其前之八十二年五月四日訂立時，應無該法之適用。原判決竟適用該法第十二條之規定，認定系爭買賣契約書第五條之保證自用條款為無效，其法律上見解不無違誤。其次，依證人何秋炎於第一審證稱：﹁原來廟（即萬善祠）的位置位於現在廟的東方，原來地主是何人不知道，拆廟後地主才跑出來鑑界，經過地方人士向地主請求協商，地主才願意拿出一部分土地供蓋廟，排水溝也是在那時改道的，水溝的土地也是屬於林肇基所有，林肇基本來不同意供蓋廟，經地方人士一再請求才將廟往西邊蓋，就是現在的位置云云（見第一審卷一三八頁背面）。再徵諸卷附台灣省政府地政處土地測量局之鑑定圖及土地登記簿謄本記載，系爭被占用土地面積共計五○六平方公尺，其中系爭一五八之六號土地面積三二二平方公尺，被占用面積為三○七平方公尺（見第一審卷一二二頁、一五五頁），占該筆土地面積之百分之九十五等情，上訴人主張系爭土地出賣人（即林肇基等六人）明知該土地部分為萬善祠及排水溝占用，而故意不告知瑕疵，似非全然無據。原審未遑詳查究明，遽認被上訴人不知系爭土地一部被萬善祠及大排水溝所占用，尚無故意不告知被第三人侵用瑕疵之情事，而為不利於上訴人之判決，亦嫌率斷。倘被上訴人確有故意不告知瑕疵情事，上訴人於事實審一再主張：被上訴人明知系爭土地部分為萬善祠及排水溝占用，而故意不告知瑕疵，且被上訴人應負不完全給付之債務不履行責任，伊自得請求因債務不履行所生損害賠償云云（見第一審卷六八頁正面、一一六頁背面、原審卷六○頁正面、九九頁正面、一二○頁正面）。即屬判斷被上訴人應否負損害賠償責任之重要攻擊方法，原審恝置不論，自難謂無判決不備理由之違法。上訴論旨，指摘原判決為不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十二 月 十九 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 蘇 茂 秋
法官 徐 璧 湖法官 朱 建 男法官 沈 方 維法官 鄭 玉 山右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十二 年 一 月 二 日