最高法院民事判決 八十五年度台上字第一一八四號
上 訴 人 甲 ○ ○訴訟代理人 周 麗 美律師上 訴 人 丁 ○ ○
徐鍾賢妹即徐徐 浩 榮同徐 志 文同徐 采 琬同被 上訴 人 丙 ○ ○
彭 慶 堂彭 祖 文彭 崇 禧即彭 鈺 喜彭鄭牡姬彭 晉 廷彭 晉 瓊彭陳𨭐妹
乙 ○ ○彭 祖 疇彭 祖 光彭劉雙鴛彭 省 吾彭 祖 茂彭范杏嬿彭 兆 昌彭 瑞 琴彭 祖 育傅彭賽珍彭 柏 雄彭 晉 權彭 賽 丹林彭賽鳳彭 晉 良彭 瑞 媛彭鄧瑞華彭 瑞 美彭 瑞 姬彭 兆 平彭 滿 堂右當事人間請求增減土地租金等事件，上訴人對於中華民國八十四年一月十六日台灣高等法院第二審判決（八十三年度上字第二九一號），提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人主張﹕伊共有坐落新竹縣○○鎮○○○段三四之三九號、三四之四一號（其中之一百五十五平方公尺）、三四之三五號土地，以不定期租賃方式依序出租與甲○○、丁○○、徐永松（徐永松於民國八十三年十一月八日死亡，由徐鍾賢妹、徐浩榮、徐志文、徐采琬依法承受訴訟）建屋使用，原約定每年租金依序為新台幣（以下同）三萬元、二萬三千六百六十三元、二萬九千二百六十元，已數年未調整租金，近年來地價上漲，該三筆土地之申報地價已較調整前高出十餘倍，伊自得依民法第四百四十二條規定，按土地申報地價年息百分之十計算，請求調高租金等情，爰求為判決自七十七年七月一日起調整租金為甲○○每年三十八萬七千六百零八元、丁○○每年四十六萬一千七百六十六元、徐永松每年三十八萬七千六百零五元（第一審判決甲○○、丁○○、徐永松自八十二年七月一日起調整租金依序為每年十一萬六千二百八十二元五角、二十二萬九千四百零一元五角、十九萬三千八百零二元，駁回被上訴人其餘之請求。被上訴人除請求調整租金之期間在八十二年六月三十日以前，及請求調整丁○○之租金每年超過四十五萬八千八百六十元敗訴部分未聲明不服外，就其餘敗訴部分，以及上訴人甲○○、丁○○就其敗訴部分，分別提起第二審上訴，徐永松就其敗訴部分未聲明不服。原審就第一審判決甲○○調整租金之期間自八十二年七月一日起至八十二年九月六日止，丁○○調整租金之期間自八十二年七月一日起至八十二年九月十五日止部分，廢棄改判駁回被上訴人該部分在第一審之訴，而駁回甲○○、丁○○其餘之上訴﹔就第一審判決駁回被上訴人請求調整每年租金金額其中甲○○超過十一萬六千二百八十二元五角至二十三萬二千五百六十五元，丁○○超過二十二萬九千四百零一元五角至二十七萬五千二百八十四元，徐永松超過十九萬三千八百零二元至二十三萬二千五百六十三元部分，廢棄改判如被上訴人之聲明，駁回被上訴人其餘之上訴。被上訴人就其敗訴部分未聲明不服，上訴人就其敗訴部分，提起第三審上訴。另被上訴人請求上訴人給付租金部分，業經第一審判決被上訴人敗訴確定）。
上訴人則以﹕被上訴人請求調整之租金數額太高，且上訴人甲○○與被上訴人間，就承租土地之租金，已有約定以每年應繳納之地價稅款為依據。被上訴人申報地價高出公告地價百分之二十，以該申報地價作為計算租金之依據，亦不公平等語，資為抗辯。
原審依審理之結果，以﹕被上訴人共有之上開三四之三九號、三四之四一號（其中之一百五十五平方公尺）、三四之三五號土地，以不定期方式依序出租與甲○○、丁○○、徐永松，每年租金依序為三萬元、二萬三千六百六十三元、二萬九千二百六十元，該三筆土地之申報地價七十六年分別為每平方公尺一萬五千六百三十一點二元、一萬五千六百三十一點二元、一萬五千七百十三元，已於八十年分別調高為每平方公尺二萬八千九百二十六元、二萬九千六百點四元、二萬九千一百四十三點二元之事實，有土地登記簿謄本、地價證明為證（一審卷十四頁至六十九頁），並為上訴人所不爭執，應認為真實。上訴人甲○○雖辯稱兩造已有調整租金之約定，惟未舉證以實其說，所辯為不足採。按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第四百四十二條定有明文。本件被上訴人共有之上開土地，分別出租與甲○○、丁○○、徐永松，因地價上漲，訴請調整租金，自屬有據。惟土地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮程度、承租利用基地之經濟價值及所受之利益等項，並非必達土地法第九十七條第一項所規定之申報地價百分之十最高額。本件經第一審法院勘驗現場，上訴人承租之土地，對面為三層樓之商店、左前方有八層樓之富貴天廈大樓、相鄰之建物皆作商店使用，並面臨十五公尺寬之道路。位居竹東鎮市中心、交通尚稱便利。徐永松承租部分係二層樓建物，經營文具店，左側傢俱店，右側西服店；甲○○承租部分係二層樓磚造建物，現無人居住；丁○○承租部分係二層樓建物，左側並搭建部分房屋，現由丁○○之弟經營鴨肉麵飲食店，內有九套四人座之桌椅，有勘驗筆錄可稽（一審卷一三○頁、一三一頁），並有現場照片可證（原審卷證物袋）。審酌系爭土地之位置、繁榮程度，承租人得利用該土地之經濟利益及系爭土地之申報地價已較公告地價為高等情狀，認被上訴人請求甲○○、丁○○、徐永松調整租金，均以所承租土地申報地價年息百分之六為適當。甲○○承租之土地面積一百三十四平方公尺，該土地八十年之申報地價為每平方公尺二萬八千九百二十六元，土地申報總價年息百分之六為二十三萬二千五百六十五元。丁○○承租之土地面積一百五十五平方公尺，該土地八十年之申報地價為每平方公尺二萬九千六百點四元，土地申報總價年息百分之六為二十七萬五千二百八十四元。徐永松承租之土地面積一百三十三平方公尺，該土地八十年申報地價為每平方公尺二萬九千一百四十三點二元，土地申報總價年息百分之六為二十三萬二千五百六十三元。至於系爭土地之申報地價高於公告地價，並非法所不許。又調整租金之額度，須視承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項而定，所謂利用之價值及所受利益，係指承租人客觀上可得利用承租土地之經濟及可得享受之利益，非必已實際上已獲得該價值或利益，否則承租人租得土地不予使用，反而可減免租金，亦有礙社會經濟之發展。本件甲○○承租土地上之建物，現雖未使用，亦不得據以請求調整較低之租金。被上訴人於起訴前未向甲○○、丁○○為調整租金之意思表示，其調整租金之日期，應自起訴狀繕本送達翌日，即甲○○自八十二年九月七日、丁○○自八十二年九月十六日起調整租金。被上訴人請求調整租金，於甲○○承租部分自八十二年九月七日起調整為每年二十三萬二千五百六十五元，丁○○自八十二年九月十六日起調整為二十七萬五千二百八十四元，徐永松自八十二年七月一日起調整為二十三萬二千五百六十三元部分，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。爰將第一審所為上訴人部分勝訴，部分敗訴之判決，分別予以維持，或廢棄改判，經核於法並無違背。上訴論旨，係就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。至上訴人甲○○於上訴理由狀所附「不動產租賃價格鑑定報告」，乃屬新證據，本院依法不得斟酌，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 五 月 三十 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村法官 徐 璧 湖法官 劉 福 聲法官 許 朝 雄右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十五 年 六 月 八 日