最高法院民事判決 八十五年度台上字第一二九三號
上 訴 人 丙○○
丁○○共 同訴訟代理人 陳正磊律師被 上訴 人 甲○○
乙○○右當事人間請求確認租賃關係存在等事件，上訴人對於中華民國八十四年十一月八日台灣高等法院第二審判決（八十四年度上更㈠字第九○號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人對確認土地租賃關係存在之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人起訴主張：訴外人白萬來及白文原均為坐落台北縣○○鎮○○段社后小段二三八地號土地（下稱系爭土地）之共有人，其應有部分各三十二分之一。另地上未保存登記之土塊磚瓦房屋（下稱系爭房屋）原亦為其等共有，應有部分各二分之一。民國三十六年八月八日，白萬來由其母白藍呅代理將系爭房屋應有部分二分之一出售予伊。因系爭土地及地上建物同屬一人所有，白萬來僅出售建物，而使用建物不能脫離土地，故準用民法第八百七十六條規定，應認伊對土地所有人白萬來、白文就該建物之基地有法定地上權存在。系爭土地應有部分嗣雖經分別移轉登記與上訴人，惟伊及白文就該建物之基地對上訴人仍有法定地上權存在。又原地主白萬來既將系爭房屋應有部分售予伊，且無特別意思保留，自應推斷其同意伊繼續使用土地，伊與白萬來等間亦已成立租賃關係。茲系爭土地應有部分既已移轉登記與上訴人，依買賣不破租賃原則，伊及白文對上訴人自仍有租賃關係存在。詎上訴人竟僱工擅將系爭房屋予以拆除，致伊受損等情，以先位聲明：求為確認伊及白文對上訴人就系爭土地有法定地上權存在之判決；並以備位聲明：求為確認伊及白文就系爭土地有租賃關係存在及命上訴人連帶賠償新台幣（下同）九十七萬九千五百元及加給法定遲延利息之判決（第一審就其中先位聲明請求確認法定地上權存在，及備位聲明請求確認訴外人白文就系爭土地有租賃關係存在，暨請求上訴人丁○○連帶給付前開金額本息部分，為被上訴人敗訴之判決，被上訴人均未聲明不服。又原法院前審維持第一審所為命上訴人丙○○給付被上訴人三十萬元本息部分，不得上訴第三審，已告確定。另原判決廢棄第一審所為命上訴人丙○○給付被上訴人超過三十萬元本息部分之判決，改判駁回被上訴人此部分之訴及其假執行之聲請部分，被上訴人亦未聲明不服，均已確定，現僅確認租賃關係存在部分未確定）。
上訴人則以：系爭房屋屬白文所有，前經台灣台北地方法院另案認定白文將之售與上訴人丙○○，判命白文交付上訴人丙○○確定，並經聲請強制執行點交完竣，丙○○於接管後拆除自己買受之物，自無賠償義務可言。又丙○○係向白萬來購買土地及房屋，白萬來既非分別出售房地與被上訴人及丙○○，亦無成立基地租賃關係之可言。依白萬來與丙○○所訂協議書之約定，上訴人丙○○向白萬來購買基地連同系爭房屋之應有部分係供拆屋整地，白萬來並未同意房屋繼續使用系爭基地等語，資為抗辯。原審維持第一審所為確認被上訴人對於系爭土地之租賃關係存在之判決，駁回上訴人此部分之上訴，無非以：被上訴人主張其於民國三十六年間向白萬來購買系爭房屋（為未經保存登記之建物）應有部分二分之一之事實，有賣渡證書為證，並經出面為被上訴人買受系爭房屋之白春（即白萬來之母白藍呅之養女）到場證明屬實，雖白萬來否認有買賣之事實，惟因民國三十六年間白萬來年僅十二歲，賣渡證書係由其母白藍呅代理其訂立，白萬來自不知此事，再參以白藍呅携子白萬來於民國二十二年即不住系爭房屋，如未於民國三十六年間買賣該房屋，何以自伊時起至白藍呅於民國六十八年間死亡時止，從未向白文或被上訴人主張權利﹖又何以從未告知白萬來此事。應認被上訴人主張白萬來就系爭房屋之二分之一之權利，已於民國三十六年間賣與被上訴人為可信，系爭房屋之權利人應為白文及被上訴人等三人。至白萬來嗣於七十六年七月十六日與丙○○訂立協議書，將系爭土地應有部分三十二分之一及地上建物即系爭房屋出售與丙○○，但是時白萬來對於系爭房屋已無權利存在，其無權處分系爭房屋，所為之買賣行為，自為無效。此外，白文於七十六年六月十八日與丙○○訂立不動產買賣契約書，其買賣標的是否包括系爭房屋及坐落之土地，兩造固有爭執，但丙○○曾依該契約訴請白文交付買賣之房屋，經判決丙○○勝訴確定，該判決對於該事件之當事人丙○○與白文間，自有其確定力，故白文就系爭房屋之二分之一權利部分已由丙○○取得。但原屬被上訴人所有之二分之一權利，則不受該確定判決之影響，仍屬被上訴人所有。又本件被上訴人於民國三十六年間向白萬來買受系爭房屋二分之一之權利時，白萬來係系爭土地之共有人，嗣白萬來於七十六年十月間因判決命將系爭土地移轉登記與丙○○，現系爭土地為上訴人共有，應有部分各二分之一，則參諸最高法院四十八年台上字第一四五七號、五十一年台上字第二九八七號判例，被上訴人與丙○○共有之系爭房屋，對上訴人丙○○、丁○○共有之系爭土地，有基地租賃關係存在，且不因系爭房屋於八十一年八月二日經丙○○聲請法院依其與白文間交付系爭房屋之判決強制執行點交後拆除而受影響，惟因被上訴人與丙○○共有之系爭房屋，原有面積為八六‧六平方公尺，被上訴人於第一審起訴時，亦係以該拆除前原有建物對系爭土地之基地承租關係存在為訴訟標的，原無以整筆二三八號土地為確認租賃關係存在之意，第一審因而依被上訴人尚非具體完備之備位聲明而為其勝訴之判決，雖無不當，亦無廢棄此部分予以改判必要，但其確認存在之基地租賃關係，應以拆除前系爭房屋就其坐落於系爭土地上之八六‧六平方公尺為限等詞，為其判斷基礎。
按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，固經本院四十八年台上字第一四五七號著有判例。又此所謂繼續使用土地，參照該判例之全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃，至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判，其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第四百二十五條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係。惟查依原審認定之事實，系爭房屋迄民國八十一年間為上訴人丙○○拆除時止，未曾為保存登記（即未辦理建物第一次所有權登記），自無從為所有權移轉登記，則被上訴人縱向系爭房屋共有人之一白萬來買受系爭房屋所有權應有部分二分之一屬實，似亦迄未取得其應有部分二分之一之所有權。又上訴人丙○○係依其與白文間請求交付系爭房屋之確定判決聲請法院強制執行點交，亦為原審所認定之事實。足見系爭房屋在拆除前係白文所占有使用，究竟被上訴人曾否占有使用系爭房屋，並未據原審調查審認，則本件情形有否前開判例之適用，不無疑問。如被上訴人迄未取得系爭房屋所有權應有部分二分之一，復未受交付而占有使用系爭房屋，則白萬來似仍為系爭房屋之共有人，則其於民國七十六年七月間將系爭房屋出賣與上訴人丙○○，似非無權處分。何況買賣行為僅係債之行為，尚非物權處分行為，原審遽認其買賣行為係無權處分行為而無效，亦嫌率斷。末查系爭土地全筆面積為二二○七平方公尺（第一審卷二七頁），縱如原審所認定被上訴人就系爭房屋坐落之基地八六‧六平方公尺有基地租賃關係之存在，惟該八六‧六平方公尺究係坐落系爭土地全筆之何處，又被上訴人訴請確認就系爭土地之租賃關係存在，其訴之聲明是否明確，亦未據原審行使闡明權，命被上訴人為適當之主張及聲明，遽行判決亦嫌速斷。上訴論旨，執以指摘此部分原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 六 月 十三 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 張 福 安
法官 蘇 茂 秋法官 蘇 達 志法官 顏 南 全法官 葉 賽 鶯右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十五 年 六 月 二十七 日
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