最高法院民事判決 八十五年度台上字第一六九六號
上 訴 人 乙○○
丙○○被 上訴人 甲○○訴訟代理人 姜志俊右當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國八十四年十二月四日臺灣高等法院第二審判決（八十四年度上字第二八○號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人對返還房屋及給付損害金之上訴，暨該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。
其他上訴駁回。
第三審訴訟費用，關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人主張：門牌台北市○○街○○○巷○○○弄○○○號二樓及三樓房屋（下稱系爭房屋），均為伊所有，依次分別為上訴人乙○○、丙○○無權占有。乙○○並自民國八十一年三月十九日起，將系爭二樓房屋出租與第一審共同被告李鎮權、李湘瑞，丙○○則自八十二年八月十一日起，將系爭三樓房屋出租與訴外人劉寶連、柯志達，致伊受有相當於租金之損害等情，依民法第七百六十七條及侵權行為與不當得利之法律關係，求為命上訴人各將占用之房屋返還，並按年以房屋課稅現值年息百分之六計付損害金之判決。（逾上開損害金之請求部分，經第一審判決駁回，未據被上訴人聲明不服。）上訴人則以：系爭房屋係伊分別於六十八年十月六日及六十九年一月十一日，以新台幣（下同）三十九萬元向福欣建設股份有限公司（下稱福欣公司）買受，乙○○已支付十九萬二千元，丙○○則已付七萬五千元，而由福欣公司交付占有。系爭房屋乃伊出資興建，應由伊原始取得所有權，被上訴人既非地主，亦非建商，僅為形式上之起造人，無從本於法律事實取得房屋所有權。縱認被上訴人為系爭房屋之所有權人，因其與福欣公司間有合夥及合建關係，並委託該公司出售房屋，或有表見代理之關係，伊占有該房屋亦有正當權源，並得請求被上訴人移轉房屋產權登記。又縱認伊係無權占有，被上訴人請求按房屋課稅現值年息百分之六計付損害金，尚屬過高等語，資為抗辯；並反訴求為命被上訴人將系爭房屋所有權分別移轉登記與伊之判決。
關於本訴（即被上訴人請求返還房屋及給付相當租金之損害金）部分：原審就此維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，無非以：被上訴人陳稱系爭房屋係其父凌塗柱與建商合建所分得，而由其依法取得所有權。其取得所有權之法律關係為何，雖未據陳明，然對其非緣於原始起造之事實，並不生影響。故系爭房屋是否為被上訴人所有，應以所有權登記名義人為斷。上訴人辯稱被上訴人既非地主，亦非建商，僅為形式上起造人，無從本於法律事實取得系爭房屋所有權等語，即無審酌之必要。依建物所有權狀及登記簿謄本之記載，被上訴人主張系爭房屋為其所有，應屬真實。觀夫上訴人提出之房屋預定買賣契約書，系爭房屋並非渠等出資興建甚明。被上訴人既非合建房屋之地主，上訴人復未能舉証証明被上訴人與福欣公司間有合建關係，其以系爭房屋為地主保留戶及土地由該公司負責人徐兩福以代表人之身分出賣為由，謂彼此有合夥、合建及委託福欣公司出賣之關係，或有表見代理之關係，即使可採，亦屬地主與福欣公司間之關係。上訴人占用系爭房屋，並非出於被上訴人之交付，且未能舉証証明被上訴人與福欣公司間有何法律關係存在，無由被上訴人繼受福欣公司與上訴人間權利義務關係之理。又縱上訴人係本於福欣公司之交付而占有系爭房屋，亦僅渠等得否對抗該公司而已，不得以之對抗被上訴人。從而，被上訴人基於民法第七百六十七條及侵權行為與不當得利之法律關係，請求上訴人返還系爭房屋，及給付相當於租金之損害金，即無不合，應予准許等詞，為其判斷之基礎。惟按地主與建商合建房屋，將分得之房屋委由建商或銷售公司出售者，所在多有。又買受人係與有權出售房屋之人訂立買賣契約，出賣人復本於買賣關係而交付房屋之占有與買受人，倘該買賣關係仍屬存在，雖尚未為所有權之移轉登記，所有人亦不得以其為無權占有而請求返還。查本件上訴人於原審抗辯：系爭房屋係由地主與建商合建，於買賣契約中已載明土地所有人同意授權出賣人代辦各項買賣事宜，出賣人並依買賣關係交付房屋之占有，伊非無權占有云云。被上訴人亦自承：伊父凌塗柱係地主，與福欣公司合建房屋，將所分得之系爭房屋指定伊為起造人，並為登記名義人等語（見原審卷第六二頁、八○頁及一○六頁）。準此，倘被上訴人之父凌塗柱提供土地與福欣公司合建房屋，並委由該公司將所分得之系爭房屋分別出售與上訴人屬實，則福欣公司原占有房屋自非屬無權佔有。若被上訴人果係其父指定之房屋起造人，並為登記名義人，則福欣公司依民法第二百七十條規定，自得以合建契約所生事由對抗被上訴人。果真福欣公司依買賣關係將系爭房屋交付上訴人屬實，則上訴人占有系爭房屋能否謂為無權占有？即非無斟酌之餘地。乃原審未遑詳查被上訴人之父凌塗桂是否提供土地與福欣公司合建房屋，並委由該公司將所分得之系爭房屋分別出售與上訴人，就上訴人前揭防禦方法恝置不論，徒以系爭房屋是否為被上訴人所有，應以所有權登記名義人為斷；上訴人占用系爭房屋，非本於被上訴人之交付，縱係本於福欣公司之交付，亦僅渠等得否對抗該公司而已，不得以之對抗被上訴人等由，即為上訴人不利之判斷，自有判決理由不備之違法。上訴論旨，指摘該部分原判決為不當，求予廢棄，非無理由。
關於反訴（即上訴人請求移轉房屋所有權登記）部分，原審以：系爭房屋為上訴人向福欣公司所買受，有房屋買賣預定契約書可稽，而上訴人未能證明被上訴人與福欣公司間有合夥、合建或委託該公司出賣房屋等關係，被上訴人非前開買賣契約之當事人，該買賣契約之效力不及於被上訴人，上訴人反訴請求被上訴人將系爭房屋所有權移轉登記，為無依據，不應准許等詞，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合。上訴論旨，猶就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘該部分原判決為不當，聲明廢棄，則非有理由。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 八 月 八 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 吳 正 一法官 楊 隆 順法官 陳 淑 敏法官 劉 延 村右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十五 年 八 月 二十一 日