最高法院民事判決 八十五年度台上字第一六一二號
上 訴 人 乙 ○ ○
甲 ○ ○林 銅林 山 文林 明 龍被 上訴 人 丙○○○訴訟代理人 歐榮宜律師右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十四年十一月六日台灣高等法院台中分院第二審判決（八十四年度上字第一五八號），提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件上訴人主張：坐落台中縣○○鄉○○段○○○號、三四六－一號土地（下稱系爭土地），原為訴外人曾篤如所有，於民國七十二年十月十七日出售與被上訴人並辦妥所有權移轉登記。伊自三十八年起即承租系爭土地耕作迄今，雖未訂立書面租約及登記，但仍有租賃關係存在。被上訴人買受系爭土地，應繼受出租人之地位，因被上訴人否認，自有確認之必要，爰求為確認兩造間就系爭土地有租賃關係存在；被上訴人應協同辦理耕地三七五租約訂立登記之判決。
被上訴人則以：伊於七十二年間向訴外人曾篤如買受系爭土地，經曾篤如點交予伊，當時系爭土地並無耕作跡象，上訴人亦從未給付租金予伊，其臨訟前始於系爭土地種植，兩造間並無租賃關係存在等語，資為抗辯。
原審以：重測前坐落台中縣○○鄉○○段○○○號旱面積○‧三二六四公頃、二七九號旱面積一‧二九○九公頃土地原屬訴外人曾篤如所有，被上訴人於七十二年十月七日與曾篤如訂立不動產買賣契約，買受分割後之二七八、二七九號土地，嗣政府辦理地籍圖重測，該二七八號土地改編為瑞欣段三四六－一號面積○‧○七三一公頃，二七九號土地改編為瑞欣段三四六號面積○‧七六一九公頃。上訴人主張重測前二七八、二七九號土地，於三十八年間由原所有人曾篤如出租與上訴人乙○○、甲○○、林銅及上訴人林山文、林明龍之被繼承人林川其（下稱乙○○等四人）耕作。曾篤如於五十六年間認乙○○等四人無權占用其所有土地，訴請交還，經鑑測結果，乙○○等四人共同占耕分割前二七八號、二七九號如第一審判決附圖一所示甲部分面積各○‧一八○五公頃，○‧八八四六公頃及其他二七九－二號等土地，經最高法院六十年度台上字第四四六二號審理結果，認乙○○等四人與曾篤如間就上開土地有耕地租賃關係存在，而為曾篤如敗訴之判決確定。依上開二七八號、二七九號土地分割及重測前後位置比對，可知如第一審判決附圖一所示乙部分土地非由乙○○等四人承租耕作，則上訴人主張就重測後瑞欣段三四六、三四六－一號土地全部有租賃權，即非可取。次按耕地出租人將租賃耕地所有權讓與第三人時，承租人未占有耕作該土地者，受讓人無從依占有耕作之事實知悉租賃契約之存在，承租人與出租人間之租賃契約，即不能對於受讓該土地之人繼續存在。查乙○○等四人於六十四年七月三十一日與曾篤如訂立合約，約定乙○○等四人放棄三汴段二七八、二七九、二七八－二、二七八－一、二七八－八、二七九－一號及太平段一一○、一一○－一、一一二－一號等土地之耕作權，曾篤如則將太平段一一二－五、一一二－二、一一二號土地所有權無償移轉與乙○○等四人。又系爭耕地租賃並無辦理租約登記，該土地所有權移轉於被上訴人後，上訴人不曾給付租金予曾篤如或被上訴人，而被上訴人與曾篤如於七十二年十月七日所訂不動產買賣契約書第四條約定出賣人保證絕無產權不清及其他糾葛情事或任何他項權利之負擔與設定，足徵曾篤如於讓與系爭土地予被上訴人時，雙方未認其有租賃負擔。嗣因曾篤如未依上開六十四年七月三十一日合約履行，乙○○等四人即於七十四年十二月十二日訴請曾篤如將太平段一一二、一一二－二、一一二－五號土地及所分割出土地辦理所有權移轉登記予其四人，經台灣台中地方法院七十四年訴字第九一七○號以乙○○等四人與曾篤如所訂合約書無效，而判決駁回乙○○等四人之訴確定，乙○○等四人於該案主張已依約將放棄耕作權之土地交還曾篤如。又乙○○等四人於台灣台北地方法院八十一年度訴字第一五六一號損害賠償事件，主張伊依約將系爭二七八、二七九號土地交還曾篤如，因合約無效，曾篤如應回復原狀交付土地予伊耕作，惟曾篤如將太平段一一○、一一○－一、一一○－二號土地出售訴外人陳高枝珍而不能返還，致伊受有損害，爰訴請曾篤如賠償。再另案台灣台中地方法院七十九年度訴字第二七八七號上訴人請求確認租賃權存在事件，經指測結果，上訴人僅於瑞欣段三四六號如第一審判決附圖Ａ、Ａ１、Ｂ部分面積○‧三五九六公頃耕作，同段三四六－一號土地全部無耕作，所種作物僅有數欉竹子及幾株香蕉。經原審勘驗，三四六－一號土地仍未耕作，三四六號土地種植竹欉五十三欉、竹子六株、香蕉九十九顆及甘樹子苗，不足資為上訴人繼續占有耕作系爭土地之依據。因認乙○○等四人於六十四年七月三十一日與曾篤如簽訂放棄租賃合約後，已將系爭二筆土地交還曾篤如，未繼續占有或請求回復耕作，曾篤如於七十二年十月七日將系爭土地以無租賃狀態讓與被上訴人並交付被上訴人，則上訴人與曾篤如間之租賃契約，自不能對被上訴人主張繼續存在，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合。查被上訴人向曾篤如買受系爭土地時，上訴人早已將該土地返還曾篤如而未占有耕作，為原審合法確定之事實。則被上訴人既無從知上訴人與曾篤如間租賃契約之存在，依民法第四百二十五條及耕地三七五減租條例第二十五條規定之本旨推之，上訴人與曾篤如間之耕地租賃契約，即不能對於受讓該土地之被上訴人主張繼續有效。原審本此見解而為上訴人敗訴之判決，洵無違誤。終止契約，乃使有效之契約歸於消滅之原因之一，故以契約有效存在為前提，兩造間既無有效之租約存在，當然不發生終止租約之問題。被上訴人雖曾提出終止租約之抗辯，衡其性質，當屬預備之抗辯，尚難據此倒果為因，反而讓兩造間有耕地租約存在。上訴論旨復就原審其他取捨證據認定事實之職權行使，指摘原判決違背法令，聲明廢棄，為無理由。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 七 月 二十五 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 吳 正 一法官 楊 隆 順法官 陳 淑 敏法官 劉 福 聲右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十五 年 八 月 十四 日