最高法院民事判決 八十五年度台上字第一八四○號
上 訴 人 甲○○ 住臺灣訴訟代理人 鄭潤祥律師被 上訴 人 乙○○右當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十五年五月六日台灣高等法院第二審更審判決（八十五年度上更㈢字第四六號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：伊於民國七十八年十月三十一日，以新台幣（下同）一千七百六十九萬六千二百五十元向上訴人及訴外人徐桂瑞購買坐落新竹市○○段九二－二、九二－三號土地（下稱聚吉段土地）及其上房屋，當時上訴人表明該土地為商業區建地，惟伊嗣後始知該地為綠地，乃於七十九年三月二十一日與上訴人協商，達成：倘經查證確屬綠地，則上訴人願將所購坐落同市○○段○○○○○○號土地（下稱竹蓮段土地）移轉予伊之協議。茲經查證聚吉段土地確屬綠地，伊自得依該協議請求上訴人履行契約等情，求為命上訴人將系爭竹蓮段土地所有權移轉登記予伊之判決。
上訴人則以：兩造間就聚吉段土地之買賣，係以買賣當時之現狀為準；伊於簽約時，不知聚吉段土地係綠地，亦無任何使用區分之保證。而聚吉段土地現已變更為商業區建地，並經營商場，與買賣契約預定之效用符合。又兩造所簽訂之協議書，其真意係就原買賣之聚吉段土地與竹蓮段土地互相交換。且依七十八年度土地公告現值計算，竹蓮段土地之價值高於聚吉段土地，伊自不可能出售聚吉段土地後，再以更高價值之竹蓮段土地補償之，兩造所訂協議實為土地之交換。縱認伊有移轉登記竹蓮段土地所有權予被上訴人之義務，被上訴人亦應同時將聚吉段土地所有權移轉登記予伊等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴，無非以：被上訴人於七十八年十月三十一日向上訴人及徐桂瑞購買聚吉段土地及其上建物，價金一千七百六十九萬六千二百五十元，已辦妥所有權登記。嗣被上訴人於辦理貸款時，發現其買受之聚吉段土地為綠地，兩造乃於七十九年三月二十一日達成協議，約定：「乙方（即上訴人）賣地時，告訴甲方（即被上訴人）上述土地為商業建地，經買賣完成後，甲方查詢上述土地為綠地，但乙方認為上述土地為建地，又有建築執照，所以上述土地是否為綠地或者為建地，現正查證之中，但甲方現要求保障自己之權益，將乙方所購買下列土地所有權狀交由代書暫時保管。爾後查證完畢，如果是建地，雙方依照原有約定，毫無異議，如果是綠地，乙方願意將他所購置之土地及房屋移轉於甲方，乙方所購置之土地如下：新竹市○○段○○○○○○號」等語，已明確表示兩造原買賣之聚吉段土地如係綠地，則上訴人願將其購買之竹蓮段土地移轉登記與被上訴人。易言之，只要聚吉段土地經查證係屬綠地，上訴人即應將竹蓮段土地所有權移轉登記與被上訴人。此項約定，顯係以聚吉段土地因欠缺上訴人所保證之效用，而另以竹蓮段土地補償之。該協議書除為「乙方願意將他所購置之土地及房屋移轉於甲方」之記載外，並無片言隻字提及係以竹蓮段土地換取聚吉段土地，亦無被上訴人應同時將聚吉段土地移轉登記與上訴人之約定。上訴人辯稱協議書之真意係兩筆土地互為交換云云，殊無足取。至證人即土地代書王以仁在第一審雖證稱：「買賣契約是我辦的，被上訴人找我辦貸款，銀行說要區分證明，我替他申請出來是綠地，找上訴人談協議，上訴人願意把他另外買的土地與被上訴人買的土地交換」。嗣改稱：「當時好像說再交換回來，好像說竹蓮段有買一塊地，要換回來，雙方有無換地之協議我不清楚，好像有換地之事」云云。惟證人王以仁係專業土地代書，如兩造間之協議係屬土地交換性質，依土地代書之專業知識，理應就此項重要之合意明確記載於協議書，以明雙方之權利義務關係。且其始則證稱兩造間之協議係「土地交換」，嗣則改稱「雙方有無換地之協議我不清楚，好像有換地之事」，其證詞由肯定而游移，乃至推測，前後矛盾，真實性自有可疑。況觀之協議書全文，兩造均甚慎重其事，用字遣詞極為謹慎，增刪塗改處均經雙方簽章為憑，是協議書僅有上訴人移轉竹蓮段土地予被上訴人之記載，並無任何土地交換之文義，顯非疏漏。王以仁證稱兩造之協議係土地之交換云云，與事實有悖，自難採信。又聚吉段二筆土地七十八年及八十年公告現值分別為二百零五萬六千八百七十九元及七百一十九萬八千七百八十四元；竹蓮段土地七十八年及八十年公告現值分別為一百三十三萬元及三百九十二萬元，二者價差懸殊，姑不論其市價各為若干，被上訴人豈願以高價之聚吉段土地與低價之竹蓮段土地交換？又聚吉段土地如編為供公共設施用地之綠地，依法即不得建築，且日後可能僅以公告現值或至多加成徵收，所獲款項參照上開公告現值之價額，縱加上建物補償費，亦不逾一千萬元，與其所購支付之聚吉段土地及其上建物價金一千七百六十九萬六千二百五十元相差甚鉅。參之竹蓮段土地係上訴人於七十八年十一月十八日向訴外人柯智仁買受，價金八百四十萬元，兩筆土地在七十八年間之交易價格懸殊，尤不可能互為交換。其次，依協議書記載：聚吉段土地如經查證結果為綠地，上訴人應移轉於被上訴人者僅載明「新竹市○○段○○○○○○○號」土地，並未載有「新竹市○○路○○○巷○○弄○○○號」房屋（下稱南大路房屋）。而南大路房屋原為訴外人蘇觀妹所有，於七十九年四月廿八日辦理保存登記，嗣出賣予徐霖賢，於七十九年六月廿九日辦理所有權移轉登記完竣。其辦理保存登記及所有權移轉登記之時間，均在兩造七十九年三月廿一日簽訂本件協議書之後，且上訴人亦非南大路房屋之所有權人，則上訴人豈能於訂立協議書時以南大路房屋為交換或補償？至被上訴人委託魏早炳律師於八十一年一月十三日致上訴人函中雖曾提及併請上訴人移轉南大路房屋予被上訴人，惟為上訴人覆函時所否認，並陳稱南大路房屋為其胞弟徐霖賢出資承購，非其得以作主移轉登記予被上訴人等語。況南大路房屋係坐落於新竹市鎮三二六地號土地上，並非坐落竹蓮段土地上，苟如依上訴人嗣後所言，移轉之標的包括南大路房屋，何以未約定及於房屋所坐落之基地部分，基地所有人將來又如何自處，顯見協議書所載之移轉標的應不包括南大路房屋甚明。證人王以仁作證原未提及協議書所載之移轉標的包括南大路房屋，迨原審第二次更審時始改稱：「賣方願以竹蓮段土地及南大路一棟房、地與其交換，簽立協議書時，不知南大路房子門牌號碼，故未寫明」等語。前後證詞互異，亦與前述事實不符，自非可採。再依上訴人所提內政部營建署八十三年四月一日八十三年營署都字第○四七二六號函略以「二、乙○○等聚吉段九二－二，九二－三等地號（原綠二十一），公園變更○○○區○○○○道，業經決議：『准照臺灣省政府核議意見通過』。三、前揭通盤檢討變更內容繁多，未來俟由台灣省政府轉知依決議修正」，足見迄八十三年三月間，聚吉段土地仍屬綠地，尚未變更其使用區分為商業區，上訴人抗辯稱兩造間簽約前已准予變更回商業建地，容有誤會。查兩造於七十九年三月二十一日簽訂協議書，約定如經查證聚吉段土地係屬綠地，上訴人即應移轉登記竹蓮段土地所有權與被上訴人，而被上訴人於同年三月二十七日申請鑑測結果，已確定聚吉段土地係綠地，則上訴人於斯時即應依協議履行，自不能坐待數年後，預期使用區分之變更，據以抗辯聚吉段土地非屬綠地，而阻卻協議書所立之條件成就。從而被上訴人依履行契約之法律關係，請求上訴人移轉系爭竹蓮段土地之所有權予伊，洵屬有據，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
惟按事實之查證，與條件之成就，並不相同。原審以查證土地是否為綠地之既存事實，為條件之成就，資為上訴人不利判決之依據，已有未當。且查兩造訂立之協議書已載明：「爾後查證完畢，如果是建地，雙方依照原有約定，毫無異議，如果是綠地，乙方願意將他所購置之土地及房屋移轉於甲方，乙方所購置之土地如下：新竹市○○段○○○○○○號」，稽之被上訴人委託魏早炳律師於八十一年一月十三日致上訴人函亦載稱：「二、……終於達成：倘經查證確屬綠地，則賣方願將所購空地新竹巿竹蓮段二三七六－三號土地及門牌編號新竹巿南大路七四八巷十八弄一－一號房、地移轉予本人。三、希文到七日內依約將前揭房、地所有權移轉登記並交付予姚君。」（見原審更㈡卷六八頁）。則證人王以仁於原審證稱：「雙方買賣契約簽訂後，買方發現聚吉段土地拿到分區使用證明書係綠地，於是雙方當事人及其朋友，在我事務所簽立協議書，賣方願以竹蓮段土地及南大路一棟房、地與其交換，簽立協議書時，不知南大路房子門牌號碼，故未寫明，竹蓮段土地價值八百四十萬元，南大路房、地聽雙方講價值一千萬元，總價值與聚吉段房地一千七百多萬相當」等語（見原審更㈡卷三三頁），似非虛妄。倘協議之真意係：「經查證聚吉段土地確屬綠地時，上訴人應移轉之標的為新竹巿竹蓮段二三七六－三號土地及門牌編號新竹巿南大路七四八巷十八弄一－一號房屋及其基地」，且竹蓮段土地及新竹巿南大路房、地之總巿價與聚吉段房地之價格相當，則上訴人辯稱協議係土地交換，並非補償等語，是否全無足採，亦有推敲之餘地。本院前次發回意旨已經指明，奈原審未遑查明詳為勾稽審認，遽以上開情詞，為上訴人不利之判斷，自不足以昭折服。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 八 月 二十三 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 吳 啟 賓
法官 洪 根 樹法官 謝 正 勝法官 劉 福 來法官 黃 熙 嫣右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十五 年 九 月 五 日
Ｌ