最高法院民事判決 八十五年度台上字第二一七四號
上 訴 人 三漢投資股份有限公司法定代理人 廖勝國被 上訴 人 立興證券股份有限公司法定代理人 林國明右當事人間請求給付補償金事件，上訴人對於中華民國八十四年九月十八日台灣高等法院第二審更審判決（八十四年度上更㈠字第一五七號），提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件上訴人主張：被上訴人前向伊承租坐落臺北市○○街○○○號一、二樓及地下一樓房屋，嗣被上訴人停止營業，雙方乃於八十年十二月三十日簽訂終止租約協議書，約定被上訴人應負責於八十一年三月一日以前向建築管理機關辦妥變更為承租前原來用途之手續，逾期被上訴人每日應給付伊新台幣（以下同）一萬五千元之補償金。詎被上訴人遲至八十一年十月二十三日始完成變更手續，被上訴人已給付八十一年三月二日至同年四月三十日之補償金，其餘補償金迄未給付等情，爰求為命被上訴人給付伊二百六十萬元，及加計法定遲延利息之判決（第一審判命被上訴人如數給付，被上訴人不服，聲明上訴。原審更審前判決及原審判決第一審命被上訴人給付之金額超過一百二十九萬七千五百元（即六十萬四千八百五十四元及六十九萬二千六百四十六元之合計金額）及其利息部分廢棄，改判駁回上訴人該部分在第一審之訴，並駁回被上訴人其餘之上訴。被上訴人就其敗訴部分，未聲明不服，上訴人就其敗訴部分，提起第三審上訴）。
被上訴人則以：本件系爭房屋用途變更手續之遲延，非可歸責於伊，伊不負遲延責任，且所謂補償金，實為違約金之約定，本件違約金約定之數額過高。伊早已交還房屋，上訴人未使用系爭房屋致損害擴大，與有過失，應酌減至二分之一。伊因虧損而停業，依民法第二百十八條亦應減免賠償金。況伊將系爭房屋原有用途之防空避難室變更為金融機構，上訴人因而受有利益，防空避難室依法本不得為通常使用，縱使核准用途依約變更，上訴人仍無使用價值等語，資為抗辯。
原審依審理之結果，以﹕被上訴人向上訴人租用系爭房屋，雙方於八十年十二月三十日終止租約，簽訂協議書，約定被上訴人應負責於八十一年三月一日以前辦妥系爭房屋變更為原來規定用途之手續，每逾期一日給付一萬五千元補償金，被上訴人至八十一年十月二十三日始辦妥變更登記，惟僅給付八十一年三月二日至八十一年四月三十日止之補償金等事實，為兩造所不爭，堪信為真實。查被上訴人委託史季生建築師辦理系爭建築回復變更用途，史季生於000年0月0日第一次掛號申請，惟因資料不全及現場勘驗消防設施不合規定屢被退件，至八十一年十月二十三日始經核准等情，業經證人史季生結證屬實（一審卷卅一、六十頁），且有臺北市政府工務局函一件在卷可稽（一審卷證物袋），自難謂被上訴人或其使用人史季生無過失，且被上訴人既與上訴人約定於八十一年三月一日以前完成變更使用，即應按期履行，不得再以手續繁雜為由，主張免責。被上訴人既未依約定限期完成變更使用，依約即應給付補償費。兩造約定被上訴人未按期履行義務時，應給付補償金予上訴人，雖名為補償金，實為損害賠償預定性之違約金。系爭建物，依原使用執照所載之用途，地下一層為防空避難室、一般零售業，一樓為一般零售業，停車場，二樓為一般事務所。被上訴人租用後變更用途為地下一層及二樓為金融分支機構，一樓為門廳、衛生設備及停車場，有調閱之變更使用執照卷足稽。另經向臺北市政府工務局函查結果，核准用途為金融分支機構者，非經領得變更使用執照，不得做為一般零售業或事務所使用，原核准為門廳或衛生設備者，非經領得變更使用執照，不得做為其他用途（原審上字卷四四頁）。故上訴人在變更使用完成前，未能使用，並無故意過失，應無與有過失可言。上訴人因被上訴人未按期完成用途變更所受之損害，亦不因被上訴人履行交屋而減少，自不得據此請求減少違約金。按約定之違約金額過高者，法院得減至相當金額，民法第二百五十二條定有明文。又當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院四十九年臺上字第八○七號判例參照）。本件上訴人因被上訴人之違約，致不能就系爭建物為使用收益，依社會通念觀之，上訴人至少受有相當於租金之損害。而上訴人就除相當於租金之損害外，尚受有若干損害，並未舉證證明，自應認其損害額即為相當於租金之金額。又如被上訴人未違約，而上訴人得為如何之使用收益，上訴人並未舉證以證明，則依社會通念，其亦可取得相當於租金之利益。而本件兩造所約定之違約金，雖不以租金最高金額作為其最高金額，惟尚非不得以此相當於租金之損害或利益作為審酌違約金是否過高之標準。經核系爭房屋坐落於臺北市○○區○○段一小段第八地號及第二六地號，其面積依序為二四三平方公尺及一○四平方公尺，應有部分依序為一一○、○○○分之二八三五六，及一、○○○、○○○分之四四八四一，八十一年申報地價每平方公尺依序為十萬二千三百八十四元及八萬七千零五十六元。系爭地下一層、一樓、二樓房屋，八十一年度課稅現值依序為九十五萬七千八百元、二百六十二萬二千九百元及二百一十八萬六千九百元（原審上字卷七一至七七、一一○至一一四頁），依土地法第九十七條規定，系爭建物租金每月至多為十萬四千八百八十八元。由此觀之，本件兩造所約定每日違約金一萬五千元，尚嫌過高。上訴人雖主張：八十二年間房地產景氣衰退後，上訴人仍以每月卅萬元及押租金一百八十萬元出租系爭房屋，合計每月租賃所得為卅一萬餘元，由此推算，於八十一年間景氣較佳時利用系爭房屋，則上訴人可獲得之利益，應遠超過每月卅一萬元，又依稅捐機關之租金標準亦為每月二十三萬餘元云云。惟縱上訴人所述八十二年間之租金額為每月卅萬元一節屬實，因其租金金額已超過土地法第九十七條所定之最高租金額，上訴人對超過部分原無請求權；另稅捐機關所定之租金標準，係用以課徵稅金之參考標準，與上訴人之損害額應無所涉。況上訴人對八十一年與八十二年間房地產景氣差別如何，並未舉證以明之，自難以其後於八十二年出租房屋之租金額卅一萬餘元或稅捐機關所定之廿三萬餘元，作為其所受相當於租金之損害金額。又被上訴人抗辯，本件違約金應以酌減至上訴人所請求金額之一半即每月廿二萬五千元為宜。故參酌上訴人之損害情形及其他客觀事宜及社會經濟狀況，認本件違約金以酌減為每月廿二萬五千元為適當。本件被上訴人應給付違約金之金額，應自違約時起，至其完成使用變更之日即八十一年十月二十三日止，按月以廿二萬五千元計算。被上訴人係自八十一年五月一日起即未給付違約金，則其尚應給付五個月又二十三日之違約金，其金額共一百廿九萬七千五百元。上訴人依兩造所訂契約，請求被上訴人給付補償金，於一百廿九萬七千五百元及其法定遲延利息部分，核屬正當，應予准許。逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。第一審就上訴人之請求全數予以准許，惟其中六十萬四千八百五十四元及其利息部分，經原審更審前判決予以維持，被上訴人未聲明不服而告確定，被上訴人又對之聲明不服提起上訴求予廢棄，於法未合，應駁回其上訴。其餘除六十九萬二千六百四十六元（0000000-000000=692646 ）及其遲延利息，依前開說明亦應准許外，超過該部分即不應准許。爰就第一審命被上訴人給付之金額，除已確定之六十萬四千八百五十四元外，超過六十九萬二千六百四十六元及其利息部分，廢棄改判駁回上訴人該部分在第一審之訴，並駁回被上訴人其餘之上訴，經核於法並無違背。上訴論旨，仍執陳詞，就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決其敗訴部分不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 九 月 二十六 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 劉 延 村
法官 徐 璧 湖法官 劉 福 聲法官 許 朝 雄法官 梁 松 雄右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十五 年 十 月 七 日