最高法院民事判決 八十五年度台上字第二四三九號
上 訴 人 乙○○被上訴人 甲○○右當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十四年八月七日台灣高等法院高雄分院第二審更審判決（八十四年度上更㈣字第五七號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。
理 由本件被上訴人主張：上訴人於民國八十年三月二十一日將坐落高雄縣○○鄉○○○段○○○○○○號養地，面積○、○九三○公頃（以下稱系爭土地），以新台幣（以下同）六百九十萬元出售與伊，約定伊於立約時付一百萬元、八十一年五月二十日付九十萬元，八十二年三月二十日起至八十五年三月二十日止，於每年三月二十日各付一百二十五萬元；另約定自八十年四月二十日起代上訴人繳付其向高雄縣大寮鄉農會後庄分部（以下簡稱大寮鄉農會）之貸款五百九十萬元之利息。伊於訂約時已付一百萬元，並已代其繳付大寮鄉農會一個月之利息。依買賣契約第三條約定，上訴人於伊備妥移轉登記手續時，應將有關產權移轉登記所需證件交與伊，並協同辦理產權移轉登記。經伊通知上訴人辦理，詎上訴人拒不辦理等情，求為命上訴人將系爭土地所有權移轉登記與伊之判決（被上訴人關於請求命上訴人協同辦理所有權移轉登記部分，業經第一審判決其敗訴確定）。
上訴人則以：兩造簽約時，以口頭約定被上訴人應於翌日簽發九十萬元（與第二期款同額）之支票供伊週轉，並抵充價金。詎被上訴人拒絕履行，經伊催告後，在第一審於八十年六月十二日以準備書狀之送達為解除契約之意思表示。契約既經解除，被上訴人即不得請求移轉登記。又系爭契約對系爭土地所有權移轉登記之期間並無約定，而買賣價金則分五年給付，依雙方之真意，應係在被上訴人付清價金或系爭土地變更為住宅區時，被上訴人始得請求辦理移轉登記。被上訴人既尚未付清價金，伊自得主張同時履行抗辯及民法第二百六十五條規定之抗辯，而拒絕登記。倘被上訴人付清現已到期之價金四百六十五萬元及大寮鄉農會之貸款利息二百零六萬四千二百二十二元，則伊同意辦理所有權移轉登記等語，資為抗辯。
原審除維持第一審所為上訴人敗訴之判決外，並為被上訴人對待給付之判決，命其同時給付上訴人六百二十二萬四千三百八十九元，係以：被上訴人主張之右揭事實，業據其提出不動產買賣契約書、約定書、收據及郵政匯票為證，且為上訴人所不爭執，自堪信實。上訴人雖抗辯，兩造曾口頭約定被上訴人應於訂約翌日簽付第二期款九十萬元之支票，因被上訴人違約不簽付，經伊解除契約云云。證人陳煌宗及劉萬傳亦證稱被上訴人於擬契約曾同意開票等語。惟查買賣價金之給付方法係買賣契約重要之點，兩造於商擬契約時如已有訂約翌日開立九十萬元支票之合意，依一般常情，實無不直接訂明於契約書內而徒增日後困擾之理。況依證人所言，被上訴人於訂約日給付一百萬元，翌日再簽付九十萬元支票充當第二期價金，復須承擔農會五百九十萬元之貸款利息，苟日後上訴人不清償九十萬元之貸款，則被上訴人豈不多負擔九十萬元債務。再參諸兩造於訂約時同時約定被上訴人自八十年四月二十日起應代上訴人繳付大寮鄉農會之五百九十萬元貸款之利息，且被上訴人已依約給付一期利息，倘被上訴人同意簽付九十萬元價金，何以日後仍須繳付五百九十萬元本金之利息﹖況證人陳煌宗結證：「價款六百九十萬元，先付一百萬元，餘五百九十萬元分五期付款，後來上訴人說需用錢，要求九十萬元那一期先開一年票，我去找被上訴人，被上訴人可能沒有票，所以沒有簽發」等語。足見上訴人雖曾要求被上訴人簽發九十萬元支票供其週轉，但被上訴人並未同意。則上訴人以被上訴人未依約簽發支票，應負給付遲延責任云云為由，而解除契約，依法自不生效力。按物之出賣人，負交付其物與買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第三百四十八條規定甚明。是以不動產之買受人於買賣契約成立時，即已對出賣人有所有權移轉登記之請求權。系爭買賣契約書就價金之交付，固約定分五期給付，但對土地所有權移轉，則未約定期限，上訴人於契約成立時，即負有辦理所有權移轉登記與被上訴人之義務（參照系爭買賣契約第三條約定）。上訴人雖辯稱雙方之真意在於付清價金或系爭土地變更為住宅區時始辦理所有權移轉登記云云。然查系爭買賣契約第六條約定：增值稅由上訴人負擔至合約當日，八十年三月二十二日以後地價調整，增值稅由被上訴人負擔；若日後變更為住宅區時，增值稅全部由被上訴人負擔等語，乃僅係約定增值稅之負擔，以訂約日為準，訂約前者由上訴人負擔；事後辦理移轉登記時所增加之增值稅（包括調整地價及變更為住宅區），則由被上訴人負擔。又第九條約定：買賣標的物限於合約當日點交，買受人不能依約付清價款時，出賣人得中止停交不動產等語，亦僅係約定被上訴人不付清價款時，上訴人得中止點交而已，均非對移轉所有權之期限，特別有所約定。即上訴人亦自承關於所有權移轉登記時間並無約定確定期日等語。移轉所有權期限既無特別約定，被上訴人依約自得隨時請求上訴人辦理。上訴人之上開抗辯，顯不足採。又查私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，固為土地法第三十條所明定，但所限制移轉之農地，應限於供農業上耕種之土地，不及於養殖用地，此觀之同法第十七條將農地與漁地列舉自明。另依農業發展條例第三條第十一款規定，耕地係指：農業用地中依區域計劃法編定之農牧用地，或依都市計劃法編為農業區、保護區之田、旱地目土地，或依土地法編定之農業用地，或未依法編定而土地登記簿所記載田、旱地目之土地而言。地目為養之土地，縱處農業區，其所有權之移轉仍不受上開土地法之限制。系爭土地雖經都市計劃法編為農業區，但地目為養，依上說明，並不受上開農地移轉之限制。另參照大寮鄉公所函告，亦知系爭土地之買賣不受自耕能力限制。姑不論被上訴人是否具有自耕能力，本件買賣並未違反土地法第三十條之強制規定。再查系爭買賣契約第二條約定，買賣總價六百九十萬元，付款期限為八十年三月二十一日付一百萬元、八十一年五月二十日付九十萬元，自八十二年三月二十日起至八十五年三月二十日止於每年三月二十日各付一百二十五萬元。另約定書第一項約定，上訴人在大寮鄉農會以前貸款五百九十萬元，自八十年四月二十日起，每月應支付之利息由被上訴人負責繳納。第二項約定，被上訴人若中途幫上訴人償還該項貸款時，應由買賣總價扣除，並遞減其應負擔之利息。由此可知，被上訴人除應按五期給付買賣價金外，尚應負擔上訴人向大寮鄉農會所借之貸款利息。按至原審言詞辯論期日（即八十四年八月一日），被上訴人應付價款共計四百六十五萬元（即第二－五期；第六期付款期日為八十五年三月二十日，尚未到期）。而被上訴人依約應負責代繳之貸款利息，依大寮鄉農會證明書記載，自八十年三月二十一日起至八十四年七月二十七日止上訴人所借本金七百二十萬元之利息總額為二百零六萬四千二百二十二元，依被上訴人應負擔本金五百九十萬元之利息比例計算，即為一百六十九萬一千五百十五元，扣除被上訴人已代付之一期利息五萬八千五百六十三元及依約定尚不應由其負擔之一期利息五萬八千五百六十三元（即八十年三月二十一日起至四月二十一日部分），共計一百五十七萬四千三百八十九元。是上訴人抗辯被上訴人應同時給付應付價款四百六十五萬元及應負擔利息一百五十七萬四千三百八十九元，共計六百二十二萬四千三百八十九元，始同意辦理所有權移轉登記，並無不合，爰駁回上訴人之上訴，同時判命被上訴人為上開對待給付等詞，為其判斷之基礎。
惟查關於被上訴人之對待給付部分，上訴人以系爭土地向大寮鄉農會設定抵押權，乃係擔保最高限額七百二十萬元之債權（見一審卷二九頁），上訴人之貸款額似未達七百二十萬元。又依大寮鄉農會、１、９大鄉農信字第三二號證明書內容所示，迄至八十一年一月七日止上訴人貸款餘額尚且僅為五百萬元（見原審上字卷五四頁），足見上訴人實際所貸金額時有變動。而原審憑以計算之大寮鄉農會、７、大鄉農信字第一二三八號證明書亦僅記載：上訴人以系爭土地及其他三筆土地，於七十八年八月二十四日向本會辦理抵押設定七百二十萬元。陳茂己（即共同債務人）申請證明自八十年三月二十一日起至八十四年七月二十七日所繳利息總額，經統計為二百零六萬四千二百二十二元等語，並未謂該利息額即係本金七百二十萬元之利息。原審未查明本金五百九十萬元自八十年四月二十日起之確實利息額，而遽依上開證明書所稱利息總額二百零六萬四千二百二十二元為基準，依本金七百二十萬元與五百九十萬元之比例而計算被上訴人應負責代繳之利息，即有可議。上訴論旨，執以指摘原判決不當，非無理由。因被上訴人對待給付額之多寡，於上訴人同時履行抗辯權之行使，及應否移轉系爭土地所有權之登記均有關涉，爰將原判決全部廢棄發回。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 十 月 二十四 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 吳 啟 賓
法官 洪 根 樹法官 謝 正 勝法官 劉 福 來法官 黃 熙 嫣右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十五 年 十一 月 五 日