最高法院民事判決 八十五年度台上字第二五八二號
上 訴 人 隆典有限公司法定代理人 文官和被 上訴 人 功達電子工業股份有限公司法定代理人 黃奎洲右當事人間請求履行契約等事件，上訴人對於中華民國八十五年二月六日台灣高等法院台南分院第二審判決(八十四年度上字第一八三號)，提起一部上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由被上訴人於上訴人提起請求履行契約之本訴，在第一審反訴主張：上訴人以變更登記前之河昌有限公司名義，於民國八十二年十一月二日與伊訂立租賃契約，向伊承租台南縣○○鄉○○路○○○號部分廠房，每月租金新台幣(下同)二萬元，另加付土地廠房管理費六萬元，惟積欠八十三年五、六、七、八、九月份之租金，每月八萬元，計四十萬元未付等情，求為命上訴人給付三十六萬元之判決（被上訴人請求超過上開金額部分，經原審判決敗訴，未據其聲明不服，已告確定)。
上訴人則以：兩造所訂立之房屋租賃契約書第三條訂明租金每月二萬元，伊僅有按月給付租金二萬元之義務，至六萬元為土地廠房管理費，惟被上訴人阻撓伊使用工廠周圍土地，伊自無給付之義務。伊於訂約之初交付押租金二十萬元，以之抵付每月二萬元之租金，足以抵付至八十四年二月；況自八十二年十一月至八十三年四月止，已溢付三十六萬元等語，資為抗辯。（上訴人提起之本訴，關於請求被上訴人交付第一審判決附圖所示乙、丙、丁廠房及Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ土地，不得妨害其行使租賃權並給付四百萬元部分，經原審駁回該部分之上訴，未據上訴人聲明不服；關於請求交付所有權狀、建物使用同意書部分，經第一審判決上訴人勝訴，亦未據被上訴人聲明不服，均已告確定）。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：上訴人以變更登記前之河昌有限公司名義與被上訴人於八十二年十一月二日訂立租賃契約，向其承租台南縣○○鄉○○路○○○號部分廠房，每月租金二萬元，另加付土地廠房管理費六萬元，上訴人迄未給付八十三年五、六、七、八、九月份租金之事實，為兩造所不爭，並有房屋租賃契約書、身分證影本、上訴人公司董事股東名單、經濟部公司執照影本二件為證。按因使用租賃物而支付之對價，即為租金，其約定之名稱如何，原非所問。兩造雖就上訴人使用租賃物之對價之一部定其名稱為「土地廠房管理費」，然並不影響其屬租金之性質。參諸系爭房屋租賃契約書第三條約定「租金每個月二萬元，另加土地廠房管理費六萬元」，參之上訴人在起訴狀內事實及理由第二項承認該六萬元為租金，第三項更承認其欠租四十萬元，而主張自其所請求之損害賠償金額扣除，益徵兩造對使用租賃物之對價即租金為每月八萬元屬實。上訴人雖辯稱被上訴人阻止其使用工廠周圍地，伊無另付該六萬元之義務云云。然並未能舉證證明被上訴人阻止其使用，已難信採；且觀諸上訴人於給付八十三年四月以前之租金時，並未言及被上訴人阻止使用租賃物之情事，即上訴人於八十三年六月十七日、同年七月一日致被上訴人之存證信函，亦僅提及被上訴人未依約交付廠房所有權狀及使用同意書而已，並無隻言片語指被上訴人阻止其使用工廠周圍土地，果真有妨礙其使用周圍土地情事，何以未於彼時即為異議﹖况原審勘驗現場，上訴人確係占有使用其工廠周圍空地，上訴人所為此項抗辯，即非可採。又依契約書第四條約定：租金應於每月初五以前繳納，上訴人自應負給付該五個月份之租金共四十萬元之義務。其次，系爭租賃契約成立時，上訴人給付被上訴人押租保證金二十萬元，為兩造所不爭；押租金係為擔保承租人之租賃債務而設，並非以之按月抵租，交付押租金後仍應依約按月付租，不能以有押租金即謂無欠租。但查城市房屋租賃以現金為租賃之擔保者，其金額不得超過二個月房屋租金之總額，已交付之擔保金超過此限制者，承租人得以超過之部分抵付房租，土地法第九十九條定有明文。系爭廠房坐落於都市計劃內工業區，自屬城市房屋，則其租賃擔保金之授受，即應受上開土地法規定之限制。以每月八萬元之租金，被上訴人得收受之押租擔保金額，至多為二個月租金總額十六萬元，被上訴人收受二十萬元，超過四萬元，上訴人自可以該超過之四萬元抵付其應付之租金，其所欠之租金債務在此四萬元之範圍內，因抵銷而歸於消滅。從而被上訴人請求上訴人八十三年五、六、七、八、九月份之欠租三十六萬元，於法有據，應予准許，為其得心證之理由。並說明對兩造其餘攻擊防禦方法之取捨意見，因而將第一審所為被上訴人該部分敗訴判決廢棄，改判如其聲明，經核於法洵無違誤。
按因使用收益租賃物而支付之對價，即屬租金，至其約定之名稱如何，在非所問。本件兩造於租賃契約第三條約定：「租金每個月二萬元，另加付土地廠房管理費六萬元」，該土地廠房管理費既為上訴人使用租賃物之代價，為原審確定之事實，自屬租金之一部，不因被上訴人為「節稅」（見原審卷三二頁）將之名為土地廠房管理費而異。原審認定其租金為八萬元，並不違背法令。上訴論旨，復就原審取捨證據、認定事實，暨解釋契約之職權行使，指摘原判決關於其不利部分為不當，聲明廢棄，不能認為有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 十一 月 十五 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 吳 啟 賓
法官 洪 根 樹法官 謝 正 勝法官 劉 福 來法官 黃 熙 嫣右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十五 年 十一 月 二十二 日
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