最高法院民事判決 八十五年度台上字第二五八五號
上 訴 人 戊 ○ ○
旺業建法定代理人 楊 添 旺被 上訴 人 丙 ○ ○
五樓侯吳梅香原判
庚 ○ ○
甲 ○ ○
己 ○ ○
丁 ○ ○右當事人間請求禁止使用停車位事件，上訴人對於中華民國八十四年七月三日臺灣高等法院第二審更審判決（八十三年度上更㈡字第二四八號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：伊於民國七十三年間在臺北縣中和市○○段尖山腳小段七、七－一、五三－三及二－二號土地上興建地上七層、地下一層集合式商業住宅大樓。其地下室經辦理所有權第一次登記，門牌為中和市○○路○段○○○巷○○號地下室，主要用途為防空避難室兼停車場。伊於出售大樓各層與買受人時，如未買受停車位者，於買賣契約書中約定地下室「停車場車位另行銷售，各戶不須負擔其坪數」；如購買停車位，則於契約書後加註停車位之編號及金額。被上訴人未向伊購買停車位，依買賣契約約定，自不得使用停車位，乃於遷入大樓居住後，竟強行使用停車位等情，本於買賣契約，上訴人旺業建設股份有限公司（以下稱旺業公司）求為命被上訴人不得使用該地下室如第一審判決附圖編號一至六號、八至一六號、二○至二三號、二五至二七號、二九號、三○號、三四至四○號共三十一個停車位之判決，上訴人戊○○亦求為命被上訴人丙○○、侯吳梅香不得使用前開停車位之判決。
被上訴人則以：系爭地下室為全體住戶所共有，基於共有關係，伊有使用系爭停車位之權利。上訴人於出售房屋時於買賣契約表明停車位另行出售，買得停車位之人固得使用其買受之停車位，但未出售之停車位仍應由全體住戶使用等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為上訴人勝訴判決，改判駁回其訴，係以：上訴人主張：伊在臺北縣中和市○○段尖山腳小段七、七－一、五三－三及二－二號土地上興建大樓出售。於出售大樓各層與買受人時，除移轉各該層所有權與買受人外，並移轉地下室所有權應有部分各一萬分之三十三至一萬分之五十二不等與買受人。買受人如未買受停車位者，於買賣契約書中約定地下室「停車場車位另行銷售，各戶不須負擔其坪數」；如購買停車位，則於契約書後加註停車位之編號及金額。被上訴人向伊購買該大樓房屋，未購買停車位，而占用系爭停車位不還等事實，為被上訴人所不爭，並有買賣契約書為證。查兩造於買賣契約書約定「停車場車位另行銷售，各戶不須負擔其坪數」等語，僅表明停車位另行銷售之意旨，不能謂兩造有地下室分管之契約，亦不能謂兩造有未購買停車位者不得使用停車位之特別約定。上訴人與購買停車位之朱昆妹等人訂立之停車位分配協議書，尚無拘束被上訴人之效力。上訴人本於買賣契約，訴請被上訴人不得使用系爭停車位，不能認為有理由等詞，為其判斷之基礎。
查解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面，致失當時立約之真意。兩造於買賣契約約定「停車場車位另行銷售，各戶不須負擔其坪數」等語。上訴人主張：此等文字係約定由上訴人保有停車位之專用權，購買停車位者，取得較多之地下室所有權應有部分，方得使用特定之停車位，未買受停車位者不得使用等語。被上訴人則辯稱：依此項約定，買得停車位者固得使用特定停車位，但其餘未出售之停車位仍應由全體住戶使用等語。兩造對於此項約定之真意既有爭執，法院自應探求當事人訂約之真意，而為判斷，並將如何斟酌調查證據之結果，形成自由心證之理由載明於判決，否則即有判決不備理由之違法。原審謂：此等文字僅表明停車位另行銷售意旨，不能謂兩造有未購買車位之人不得使用停車位之特別約定等語，並未將斟酌一切證據資料，形成此項心證之理由，表明於判決，於法自有未合。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。又被上訴人丙○○、侯吳梅香似未與上訴人旺業公司訂立買賣契約，旺業公司本於買賣契約，提起本件訴訟，尚有未洽，已據本院於前次發回意旨中指明。案經發回，併請注意及之。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 十一 月 十五 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 吳 啟 賓
法官 洪 根 樹法官 謝 正 勝法官 劉 福 來法官 黃 熙 嫣右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十五 年 十一 月 二十三 日
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