最高法院民事判決 八十五年度台上字第二六三七號
上 訴 人 興樺建設股份有限公司法定代理人 蔡 季 忠訴訟代理人 王信雄律師被 上訴 人 甲 ○ ○
乙○○○朱 怡 姝陳 春 風右當事人間請求給付價金等事件，上訴人對於中華民國八十四年十一月二十七日台灣高等法院台中分院第二審判決（八十四年度上字第五九號），提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件上訴人主張：被上訴人甲○○、乙○○○共同於民國八十一年三月廿二日與伊簽訂房屋預定買賣合約書，以新台幣（下同）一百四十萬元向伊購買台中縣○○鎮○○○段○路厝小段四一－九一、四一－九八號土地內，編號Ｓ⒔，門牌號碼：台中縣○○鎮○路里○○路卅七－五○號之預售房屋一戶（下稱Ｓ⒔房屋）；被上訴人陳春風、朱怡姝共同於八十一年三月廿七日以一百三十八萬元向伊購買同一小段四一－一○
九、四一－一一九、三九－一九○號土地內，編號Ｋ７，門牌號碼：同路三七－三九號預售房屋壹戶（下稱Ｋ７房屋）。伊已依約興建完成，辦妥土地及房屋所有權移轉登記，並通知被上訴人辦理交屋手續，被上訴人竟拒不辦理交屋而受領遲延。甲○○、乙○○○依約應給付價金尾款為二十一萬二千八百四十二元；陳春風、朱怡姝應給付尾款一十萬四千一百一十七元，經催繳均拒不給付等情，求為命甲○○、乙○○○共同給付二十一萬二千八百四十二元；陳春風、朱怡姝共同給付一十萬四千一百一十七元及各加給法定遲延利息之判決。對於被上訴人之反訴，則以：伊於八十二年七月二十二日及八十二年八月九日分別通知被上訴人交屋，當時房屋已完工且達於可以交屋之狀態，伊未能於上開日期交屋，乃因被上訴人拒絕交屋，被上訴人請求伊給付自八十二年九月六日起至八十三年二月六日止之代墊利息，為無理由等語，資為抗辯。被上訴人則以：上訴人雖曾多次催告伊辦理交屋手續，惟因伊所購房屋之施工不完全；Ｋ７房屋未依契約附圖興建道路之迴車道，該原應供做迴車道之土地竟加蓋與編號Ｋ８、Ｋ９、Ｋ⒑三戶為庭院使用。經向上訴人反應，上訴人營企部副理紀澄灝分別於八十二年十月十二日、同年十一月三日就施工未完全部分做成備忘錄，足證上訴人未將該房屋施工完全而達可交屋之程度。該屋目前仍未達可交屋程度，上訴人即未依債務本旨實行提出給付，不生提出之效力，伊即無民法第二百三十四條之受領遲延。依民法第二百六十四條第一項前段規定，伊自可拒絕上訴人給付之請求等語，資為抗辯。並以：依代辦貸款委託書約定：「貸款利息於交屋完成後由甲（指被上訴人）方支付，交屋前利息由公司支付」，上訴人遲不交屋，伊自得請求上訴人給付自八十二年九月六日起至八十三年二月六日止代繳之貸款利息，分別為（甲○○、乙○○○）十八萬八千二百五十二元及（陳春風、朱怡姝）十四萬六千六百零二元等語，爰提起反訴，求為命上訴人如數給付並加給法定遲延利息之判決。（甲○○、乙○○○反訴請求上訴人代墊利息款十八萬八千二百五十二元、Ｓ⒔房屋補償費五萬零五百元本息部分；陳春風、朱怡姝反訴請求上訴人給付Ｋ７房屋補償費四萬五千五百元、迴車道損害四十五萬四千三百二十五元本息部分，均經原審判決其敗訴，未據聲明不服，已告確定）。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：甲○○、乙○○○共同於八十一年三月二十二日與上訴人簽訂房屋預定買賣合約書，以一百四十萬元，向上訴人購買Ｓ⒔房屋一戶，陳春風、朱怡姝共同於八十一年三月二十七日以一百三十八萬元向上訴人購買Ｋ７房屋一戶，上訴人均已辦妥土地及房屋所有權移轉登記，甲○○、乙○○○尚有二十一萬二千八百四十二元，陳春風、朱怡姝尚有十萬四千一百十七元之買賣價金尾款未付之事實，為被上訴人所不爭，並有土地預定買賣合約書、房屋預定買賣合約書、交屋通知單為證。上訴人雖分別於八十二年七月二十六日、同年月十八日通知甲○○、乙○○○及陳春風、朱怡姝辦理交屋手續，惟被上訴人主張Ｓ⒔及Ｋ７之房屋迄八十二年十一月廿七日尚未裝設衛浴設備，有八十二年十月十八日，同年十一月七日、廿七日拍攝之Ｓ⒔照片十九張、Ｋ７照片五十八張為證。依該照片所示，Ｋ７房屋於八十二年十月十八日及同年十一月七日，Ｓ⒔房屋於同年十月十八日及同年十一月廿七日均有浴室磁磚未貼，衛浴未裝設之情形。上訴人雖質疑照相機可自由調整拍攝日期，不能以之證明該照片確係八十二年十一月廿七日所拍攝，但稽之於拍攝之衛浴室地板中放置有該日發行之中國時報，其上有頭版新聞登載「縣市長選舉今天展開」之標題，其下並有縣市長選舉之廣告，足見該照片確係八十二年十一月廿七日拍攝。上訴人公司工地負責人詹凱欽雖證稱：「八十二年七、八月間工程已完成，客戶有說工程有些瑕疵，本件通知交屋係在工程已完畢，才通知業務部門可以交屋，業務部門才通知被上訴人，被上訴人反應有瑕疵，我們有改善，鑰匙是業務員交給客戶」、「衛浴作了，磁磚都貼了，通知時都有貼磁磚，後來被上訴人有意見，弄不好才重新作，全部拆掉，馬桶在通知時也有裝，後來重新拆掉」，上訴人公司工務部門經理王甫仕亦證稱：「系爭二間房屋衛浴何時裝好，我不清楚，但一般都是在交屋通知時便作好，應在交屋即八十二年七月廿七日、八月初前便做」等語，但被上訴人堅決否認有要求上訴人拆除衛浴後再重做之情事。查證人詹凱欽、王甫仕既為上訴人公司僱用之人，其證言之證明力，本較薄弱，且上訴人不能提出施工日誌或監工日報表以證明被上訴人有要求上訴人拆除衛浴重做情事，證人詹凱欽、王甫仕之證詞即難為上訴人有利之證據。又依上訴人公司職員紀澄灝於八十二年十月十二日及同年十一月三日所出具之備忘錄，其上仍記載未完工之部分，尚有多項，上訴人公司於八十二年十月卅日致被上訴人之函亦載明：「承蒙台端惠購本公司沙鹿皇家別墅編號Ｋ７，今本公司原與台端約定十月廿八日下午三時雙方就房屋未完成及瑕疵改善作一協議，然因台端時間上之不允許，未能前來本公司」等語，足見上訴人主張房屋已分別於八十二年七月廿二日及八月九日前完工並交屋，委不足採。按系爭房屋於八十二年十一月廿七日既至少尚有浴室衛浴設備未完成裝設，則被上訴人自無法搬入居住使用，上訴人未依債務本旨給付，上訴人縱於八十二年七、八月間通知交屋，被上訴人拒絕辦理交屋，難謂受領遲延。另上訴人主張系爭房屋於八十二年十二月二十三日已完成交屋之手續，惟為被上訴人所否認，上訴人亦未舉證以實其說，且於八十三年一月十四日以存證信函通知被上訴人等辦理交屋時，亦承認尚未辦理交屋，有台中三十六支郵局存證信函在卷足憑，該函記載「請函到七日內辦理交屋手續」，是上訴人之該主張，亦不足採。其次，證人即購買Ｋ之住戶趙玉梅證稱：「當初上訴人公司賣給我們時稱以Ｋ房屋往前方圍牆為止，建設公司原先在附圖第一卷二○九頁附圖Ａ、Ｂ線上就有舊圍牆，後來因Ｋ７、Ｋ９抗議，公司才把圍牆拆除並說請住戶協議，才將圍牆切直，但並未協議，公司逕行切直，後來由我們在Ａ、Ｂ線處蓋矮牆及鐵門」，證人即購買Ｋ９之住戶李福來亦證稱：「（迴車道上）建圍牆是建設公司答應建的，圍牆是建設公司建給我們，我沒有另外出錢」、「我不知道建設公司如何對Ｋ（住戶）說，Ｋ部分不是直直過去，也是有圍牆」等語。足見Ｋ８、Ｋ９、Ｋ住戶前面之圍牆及上開ＡＢ連線之圍牆，原先均為上訴人所建。按迴車道依建築法規定本係作為迴車道使用，被上訴人並稱當初因看到迴車道之設計，始購買Ｋ７而未購買有迴車道之Ｋ８、Ｋ９、Ｋ，上訴人既設計該迴車道為公共設施，自不得再興建圍牆作為私人庭院。上訴人為使Ｋ８、Ｋ９、Ｋ之房屋易於出售，竟以違章建築之方式為該三家之購買客戶興建圍牆，致該迴車道公共設施為Ｋ８、Ｋ９、Ｋ之住戶所占用，造成被上訴人迴車之困難，自有損被上訴人之權益，應認上訴人未依債務之本旨給付，被上訴人自得拒絕受領，不負受領遲延責任。又依土地預定買賣合約書附件三代辦貸款委託書利息負擔條款約定：「貸款利息於交屋完成後由甲方(被上訴人)支付，交屋前之利息由公司支付。」上訴人於八十二年十一月廿七日尚未就甲○○、乙○○○購買之Ｓ之房屋完成裝置衛浴設備，不能視為已依債務本旨提出給付，惟上訴人於裝設衛浴完成後，已於八十三年一月十四日以台中郵局第三十六支局第十二號存證信函通知被上訴人「請函到七日內辦理交屋手續」，該存證信函於八十三年一月十九日由甲○○、乙○○○收受，為被上訴人所不爭執。上訴人既已將衛浴設備裝設完竣並通知甲○○、乙○○○於函到（八十三年一月十九日）七日內辦理交屋（Ｓ⒔）手續，應認已依債務本旨提出給付，甲○○、乙○○○自應加以受領，惟仍未受領，依代辦貸款委託書利息負擔條款之約定，甲○○、乙○○○應負擔自八十三年一月廿七日起至八十三年二月六日止共十一日之貸款利息一萬三千零六十五元。其餘甲○○、乙○○○已繳自八十二年九月六日起至八十三年一月廿六日止十七萬五千一百八十七元之貸款利息，應由上訴人負擔。按上訴人請求甲○○、乙○○○給付未付之房屋價款二十一萬二千八百四十二元，該金額包括「交屋」時應付之分期款三萬元，因房屋實際尚未交付，扣除該分期款後，未繳之價金為十八萬二千八百四十二元。惟甲○○、乙○○○主張其代繳利息之十七萬五千一百八十七元與上訴人得請求之價金抵銷，經核並無不合，抵銷後，上訴人得請求甲○○、乙○○○之價金為七千六百五十五元。又上訴人對於陳春風、朱怡姝購買之Ｋ７房屋迄今尚未依債務之本旨提出給付，不能視為合法交屋，則依代辦貸款委託書約定，陳春風、朱怡姝已繳納自八十二年九月六日至八十三年二月六日之貸款利息十四萬六千六百零二元，應由上訴人負擔。查陳春風、朱怡姝未付之十萬四千一百十七元房屋買賣價款中，尚包括「交屋」時應付之分期款二萬元，因房屋實際尚未交付，自應扣除該分期款，經扣除後未付之價金應為八萬四千一百十七元，其主張以其代繳之利息十四萬六千六百零二元，與上訴人得請求之價金抵銷，經核無不合，抵銷後，陳春風、朱怡姝尚得請求上訴人給付六萬二千四百八十五元。是上訴人對於陳春風、朱怡姝已無價金請求權，其請求該二人給付十萬四千一百十七元本息，自難准許。而陳春風、朱怡姝反訴請求上訴人給付伊代繳貸款利息六萬二千四百八十五元及其法定遲延利息，為有理由，應予准許。為其得心證之理由。並說明對兩造其餘攻擊防禦方法之取捨意見，因而將第一審所為上訴人本訴及反訴均敗訴部分判決，關於本訴駁回其請求甲○○、乙○○○共同給付七千六百五十五元及其法定遲延利息部分廢棄，改判命甲○○、乙○○○如數給付；關於反訴命上訴人給付甲○○、乙○○○五千四百一十元及其法定遲延利息部分予以廢棄，改判駁回甲○○、乙○○○該部分之訴，其餘部分則判予維持，經核於法洵無違誤。
查兩造所訂立之代辦貸款委託書中約定「貸款利息於交屋完成後由甲方（被上訴人）支付，交屋前之利息由公司支付。」，甲○○、乙○○○應自八十三年一月二十七日視為已交屋為原審確定之事實，原審因而認定甲○○、乙○○○僅應負擔八十三年一月二十七日至八十三年二月六日共計十一日之貸款利息，並不違背法令。上訴論旨，復就原審取捨證據、認定事實，暨解釋契約之職權行使，指摘原判決關於其不利部分為不當，聲明廢棄，不能認為有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 十一 月 二十二 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 吳 啟 賓
法官 洪 根 樹法官 謝 正 勝法官 劉 福 來法官 黃 熙 嫣右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十五 年 十一 月 三十 日