最高法院民事判決 八十五年度台上字第二七七五號
上 訴 人 甲○○被上訴人 乙○○右當事人間請求所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國八十四年十月二日台灣高等法院台中分院第二審更審判決（八十四年度重上更㈠字第七號），提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人主張：伊於民國八十一年十月三十日向上訴人購買坐落台中市○○區○○段一三二六之一二號、一三二二之一○號土地及其上建○○○區○○路○段○○○○號三層樓房（下稱系爭房地），總價新台幣（下同）一千五百三十萬元。契約成立同時給付定金三百萬元，第一期款於同年十一月八日給付六百三十萬元，第二期款於同月三十日查欠完畢給付四百萬元，同時應將貸款全部清償完畢，尾款於過戶完畢點交房屋（同年十二月三十一日以前）給付二百萬元。伊已依約繳交上開定金及第一期款，因第二期款上訴人未於同年十一月三十日查欠完畢，伊本無付款之義務，惟上訴人需款孔急，乃應其要求，伊於同年十二月十七日先代上訴人償還向台中市第二信用合作社南屯分社（下稱中二信南屯分社）貸款一百九十五萬元，翌日伊又將二百零五萬元及利息三萬五千三百零六元滙入上訴人之中二信南屯分社帳戶，完成繳納第二期款項四百萬元之義務。上訴人自有履行契約將系爭房地移轉登記並交付伊之義務等情，爰本於買賣之法律關係，求為命上訴人將上開房地所有權移轉登記與伊，並將房屋騰空交付伊之判決。
上訴人則以：被上訴人未依約於八十一年十一月三十日查欠完畢時繳交四百萬元，業已違約，造成伊重大財務及信譽損失，伊已依約通知被上訴人解除契約，且沒收被上訴人所付之定金及價金。至被上訴人上開代償貸款及滙款，乃伊解除契約後，被上訴人未徵得伊同意所擅為，該給付亦不合法等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：查被上訴人主張以上開價金向上訴人購買系爭房地共付一千三百三十萬元與上訴人之事實，已據提出買賣契約書為證，上訴人對該契約書之真正暨付款金額並不爭執，自足信為實在。上訴人雖抗辯被上訴人未依約支付第二期款而解約，並經沒收被上訴人所付定金及期款云云，惟查兩造買賣契約第三條約定：「……第二次付款於八十一年十一月卅日查欠完畢交付四百萬元正，同時應將本案貸款部分全部清償完畢。尾款於過戶完畢同時點交房屋（時間於八十一年十二月三十一日之前交付及點交房屋）（交付二百萬元正）」等語，該條所謂「查欠」，據證人即代書黃素琴證稱：「查欠完畢就是增值稅要繳清這個條件」、「是查地價稅、增值稅、房屋稅、所得稅等所有的稅」、「是我要去查的，我向兩造要資料，應是代書要查的」云云（見一審卷九十四頁、原審上字卷第一宗一○○頁），並參諸上訴人自稱：「按查欠乃承買人畏懼給付鉅額價金與出賣人後，因出賣人過去若有欠稅，依規定非先繳清不能辦理不動產所有權移轉登記」等情（原審更字卷二十一頁）觀之，應非指於八十一年十一月三十日即須付款，而必於查明包括增值稅均無欠稅下始付款之意。有關稅捐機關查欠之規定，自不當然適用於兩造買賣契約「查欠」之約定，證人黃素琴上開證言，要屬可信。次查本件買賣價金共一千五百三十萬元，定金於簽約時付三百萬元，第一期款於八十一年十一月八日付六百三十萬元，同時備齊移轉文件，第二期款於同年十一月三十日查欠完畢付四百萬元，尾款於過戶完畢點交時付二百萬元。故被上訴人付第一期款後所付價金已逾總價金之百分之六十，如加上第二期款四百萬元則已達總價款百分之八十六點九二八。衡量該價金給付之階段，除第三階段查明稅金之繳清外，別無他階段有關稅金查證之記載。而支付第二期款後，價金給付已達百分之八十七之程度，爾後僅餘占總價金百分之十三之二百萬元尾款未繳納而已，其比重甚微。從上述兩造付款情形相互參照以觀，該查欠應包括土地增值稅在內，至為灼然。又依系爭土地增值稅繳款書記載，可算出本件土地原地價為二八三九○四元〔計算式為（600×11‧5）＋（7000×11‧5）＋（600×28）+（6418×28）＝283904〕，其漲價總數額為0000000元（其計算式為634844＋797748＋287500＋361100＝0000000）。如非適用自用住宅稅率，依土地稅法第三十三條規定計算增值稅為0000000元〔計算式為（000000×0‧4）＋（000000×0‧5）＋（0000000－000000×2）× 0‧6＝0000000〕，如適用自用住宅稅率則增值稅為一九七七一四元（見一審卷九十九頁）。是查欠若不包括增值稅，對居於買受人之被上訴人，自有欠保障，當非契約之真意。再查上訴人依約應於八十一年十一月八日備齊移轉文件，加上稅捐機關填發稅單核定增值稅額約七日，以及代書作業期間約二日，則上訴人大可在同月十七日收到稅單，並於同月三十日前繳清土地增值稅。苟上訴人不採取自用住宅稅率，時間應甚充裕。衹因上訴人要求適用自用住宅稅率（為上訴人所自陳，見原審上字卷一○一頁），期間始有不足，且上訴人迄未繳納系爭土地增值稅亦不爭執。益見兩造契約第三條所稱之「查欠」確應包括土地增值稅在內，要屬無疑。故上訴人既未依約繳清土地增值稅，被上訴人即無依約交付第二期款之義務。上訴人主張解除契約，自非合法，所為上開抗辯，尤不足取。又上訴人於八十一年十二月十六日下午三時二十五分致中二信南屯分社之信函稱：「茲前日到貴放款部止付返還貸款事，為給買主表現有願意返還貸款一百九十五萬元整機會，故本人同意撤消（銷），給予返還。以上特此聲明。……返還期限至八十一年十二月十九日（三天）……」，有該分社影印之書函附卷足稽（原審更字卷一一二頁），並為上訴人所不爭，而被上訴人即於八十一年十二月十七日及十八日代償上訴人貸款一百九十五萬元及滙款二百零五萬元於上訴人帳戶，以履行支付第二期款之義務，則被上訴人主張上訴人同意其代償貸款及滙款，始而開放帳戶供其滙款一節，應堪採信。上訴人自難指被上訴人代為清償貸款及滙款為不合法。是被上訴人就本件買賣，僅餘尾款未為給付，該尾款二百萬元依約應於過戶完畢點交房屋時給付，被上訴人並無違約之可言。從而，被上訴人本於買賣關係，請求上訴人將系爭房地所有權移轉登記，並騰空交付該房屋與伊，洵屬正當，應予准許。為其心證之所由得，並說明上訴人其他抗辯及聲明證據為不足採之理由。爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。查本件房地買賣兩造約明第二期價款四百萬元，必於八十一年十一月三十日查明上訴人無積欠稅捐（包括土地增值稅）時支付，被上訴人因上訴人是日尚未繳訖土地增值稅而未給付，自無違約情事，且被上訴人事後已得上訴人同意代為清償貸款及滙款以抵付該四百萬元之期款，上訴人解除契約自不合法，既為原審合法確定之事實。原審因而判決上訴人敗訴，經核於法尚無違背。上訴論旨，仍執陳詞，並以原審取捨證據、認定事實、解釋契約之職權行使及其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決不當，求予廢棄，難謂有理由。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 十二 月 五 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 張 福 安
法官 蘇 茂 秋法官 蘇 達 志法官 顏 南 全法官 葉 賽 鶯右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十五 年 十二 月 十八 日