最高法院民事判決 八十五年度台上字第二八七九號
上 訴 人 乙○○被 上訴 人 甲○○右當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國八十五年二月十四日台灣高等法院第二審判決（八十四年度上字第一四四○號），提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人主張：伊於民國八十三年十一月十日以新台幣（下同）一千四百八十萬元向上訴人購買坐落台北市○○區○○段六小段六七一地號，面積一五二平方公尺，權利範圍四分之一之土地及其上建○○○區○○○路○段○○○巷○弄○號房屋（下稱系爭房屋），簽約當日給付一百二十二萬元，八十三年十一月十五日再給付一百萬元，上訴人並同意伊先行入內裝修房屋，詎嗣後發現屋內有十五平方公尺之停車位（下稱系爭停車位），致不能供補習班使用，伊乃先後二次，以存證信函通知上訴人限期補正，上訴人逾期未履行，伊乃解除買賣契約等情，爰求為命上訴人返還簽約金二百二十二萬元並加計利息及依約給付與簽約金同額之違約金二百二十二萬元、裝修費一百八十萬元與仲介費十四萬八千元之判決。（違約金逾十萬二千元部分，經第一審為被上訴人敗訴之判決後，未據聲明不服。）上訴人則以：被上訴人購買系爭房屋係欲供補習班之用，被上訴人已將圍牆拆除而得停放車輛，顯見被上訴人明知屋內有停車位，，且系爭停車位對被上訴人補習班之設立及營業無影響，非民法第三百五十四條所指之瑕疵；其效用縱有減少，亦無關重要，不得視為瑕疵，即不得解除契約。且被上訴人已知屋內有停車位，依民法第三百五十五條規定，伊不負瑕疵擔保責任。又系爭停車位，依台北市建築物附設停車空間繳納代金及管理使用辦法，可用繳納代金辦理變更使用執照，並非不能補正，伊已申請辦理中，依民法第三百五十九條但書規定，解除契約對伊不利且有失公平，被上訴人僅得請求減少價金。另被上訴人主張之違約金過高，應以其實際損害數額計算為合理等語，資為抗辯。
原審以：被上訴人主張於八十三年十一月十日以一千四百八十萬元，向上訴人購買上開房地，已給付二百二十二萬元，及房屋內有系爭停車位等事實，有不動產買賣契約書、切結書、土地及建物所有權狀、系爭房屋平面圖為證，上訴人亦不爭執。又被上訴人主張上訴人隱匿屋內有停車位之事實，伊乃於八十四年二月三日及同年六月二十三日，以存證信函通知上訴人於文到二十日內補正瑕疵未果，伊已解除契約等情，亦有存證信函二紙足稽。查系爭停車位可依台北市建築物附設停車空間繳納代金及管理使用辦法第三條規定，申請繳納代金，辦理變更使用執照，固有台北市政府工務局建築管理處八十四年北市工建使字第一六三○六四號函可參，惟上訴人迄今仍未辦妥繳納代金並變更使用執照。且被上訴人看屋後與上訴人訂立買賣契約時，不知屋內有停車位，迄裝潢時，經鄰人輾轉告知，始悉上情，業據證人林孟麗、陳維德分別結證屬實，兩造所訂買賣契約書亦未就停車位作何約定，足見上訴人所辯被上訴人於訂約時已知系爭屋內有停車位云云，委無足採。而被上訴人購買系爭房屋係欲作補習班之用，亦經證人林孟麗證實。姑不論被上訴人購買系爭房屋後得否作為補習班之用，即一般住宅內，如有停車位之設置，且位於正門右前方，在未變更停車位之用途前，難認無價值減少之瑕疵，且不致減損系爭房屋之通常效用；系爭房屋座落市內鬧區，依附近不動產價值及社會一般交易行情，亦難認前述瑕疵，無關重要。按物之出賣人依民法第三百五十四條第一項規定，負有擔保其物於第三百七十三條危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。上訴人於出賣系爭房屋時，故意隱匿屋內有停車位之事實，經被上訴人限期補正，上訴人逾期仍未履行，被上訴人解除契約，自屬有據。按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。但約定如債務人不於適當時期，或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人於不履行時，除違約金外，並得請求履行或不履行之損害賠償；又約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十條及第二百五十二條分別定有明文。關於損害賠償之數額，在當事人間不妨於事前預為約定，其約定之額數，如與實際損害顯相懸殊，法院得以當事人實際上所受損失為準，酌予核減。本件依買賣契約第八條第四款：「如乙方（即上訴人）毀約不賣或給付不能或不為給付或其他違約情事時，甲方（即被上訴人）除得解除契約外，乙方應於五日內將所收款項加倍返還甲方，以為違約之損害賠償。」之約定，係屬損害賠償預定性質之違約金。查被上訴人於訂約後，因裝潢系爭房屋花費一百八十萬元，有工程契約書、統一發票為證，並經證人陳瑞堂證實。其購買系爭房屋支出仲介費十四萬八千元，亦據提出統一發票為證，復據證人林孟麗證實無訛。被上訴人於訂約後，實際支出之有形損害為一百九十四萬八千元，應無疑義。參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及被上訴人購買系爭房屋欲作補習班之用等情，被上訴人所受損害，當非僅限於前述金額，爰斟酌前述情狀，認被上訴人可請求違約金之數額為二百零五萬元。從而被上訴人請求上訴人返還其已付價金二百二十二萬元及給付違約金二百零五萬元，共四百二十七萬元，及價金部分之法定利息，即無不合，因而維持第一審就此部分所為上訴人敗訴之判決。查原審係認定上訴人隱匿系爭房屋內有停車位之事實而與被上訴人訂約，逾期又未補正該瑕疵，致遭被上訴人解除契約，核與被上訴人是否知悉不得於系爭房屋開設補習班，及被上訴人撤銷立案之補習班並非設於系爭房屋等無涉。又因有此項瑕疵存在，被上訴人已不能達契約之目的，其自可據以解除契約，難謂該解約有顯失公平之情形。上訴人以其已向政府申請變更使用執照中，抗辯被上訴人僅能請求減少價金而不得解除契約云云，要無可取。原審就此所為論斷，容有未盡，但不影響裁判之結果。上訴論旨復執陳詞，並就原審其他取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決違背法令，聲明廢棄，為無理由。據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 十二 月 十二 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 吳 正 一法官 鄭 三 源法官 楊 隆 順法官 陳 淑 敏右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十六 年 一 月 六 日