最高法院民事判決 八十五年度台上字第二九四一號
上 訴 人 甲○○○
乙 ○ ○吳 裕 祥吳 裕 方吳 燕 卿吳 泰 城吳 泰 元吳 庭 材被上訴人 丁 ○ ○
丙 ○ ○盧 成 鈺右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十四年八月二十八日台灣高等法院第二審更審判決（八十四年度重上更㈠字第五五號），提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人主張：坐落台北市○○區○○段三小段二號土地（以下稱系爭土地）為伊所有，上訴人所有門牌號碼台北市○○路○段○○號房屋（以下稱系爭房屋）無正當權源，占用系爭土地如第一審判決附圖（以下稱附圖）所示紅色部分三十七平方公尺，致伊受有損害等情，依所有權之作用、侵權行為及不當得利之法律關係，求為命上訴人拆除系爭房屋如附圖所示紅色部分三十七平方公尺，返還土地與伊，及賠償伊新台幣（下同）十四萬五千二百三十七元，並自八十年七月一日起至交還土地之日止，按年以二十二萬八千七百四十九元計算之損害金之判決（損害金超過上開金額部分，業經判決被上訴人敗訴確定）。
上訴人則以：系爭房屋為訴外人周基旺所建，售與吳庭達，並將其向原所有人台北市萬華住宅公用合作社（以下稱萬華合作社）承租系爭土地之租賃關係讓與吳庭達，吳庭達死亡後，由上訴人吳泰城、吳泰元繼承。嗣吳泰城、吳泰元將應有部分各六分之二贈與上訴人甲○○○、乙○○、吳裕祥、吳裕方、吳燕卿（以下稱甲○○○等五人）之被繼承人吳庭訓及上訴人吳庭材，依民法第四百二十五條及土地法第一百零四條第一項規定，伊就系爭土地有租賃關係。且伊占有系爭土地已逾五十年，亦因時效取得地上權等語，資為抗辯。
原審以：系爭土地現為被上訴人所共有，而系爭房屋原係吳泰城、吳泰元之被繼承人吳庭達於民國四十二年八月三十一日辦妥總登記，而於六十八年一月三十一日以買賣為原因移轉登記與吳泰城、吳泰元應有部分各二分之一，吳泰城、吳泰元則於六十八年十一月十四日將其應有部分各六分之二，以贈與為原因移轉登記與吳庭訓及吳庭材。亦即系爭房屋於六十八年十一月十四日時，為吳庭訓、吳泰城、吳泰元、吳庭材共有，其中吳庭訓與吳庭材應有部分各六分之二，吳泰城、吳泰元之應有部分各六分之一。吳庭訓於八十年七月十八日死亡後由甲○○○等五人繼承等情，有被上訴人提出之土地登記簿謄本及戶籍謄本各一份，與上訴人提出之建築改良物登記簿謄本一份可證。而系爭房屋中之一部分占用被上訴人所有系爭土地內如附圖紅色Ａ部分面積三十七平方公尺之事實，亦據第一審法院會同台北市松山地政事務所至現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄並繪有複丈成果圖足憑，堪信為真實。上訴人辯稱系爭土地係吳庭達生前向被上訴人之前手萬華合作社承租等語，固屬真實，惟被上訴人於六十六年五月間向萬華合作社買受系爭土地後，於七十九年五月十五日以存證信函催告吳庭訓、吳庭材、吳泰城、吳泰元於五日內給付積欠七年之租金，吳庭訓等人逾期未為給付，被上訴人乃於同年六月二十二日以存證信函對吳庭訓、吳庭材、吳泰城、吳泰元為終止租約之意思表示，有存證信函及回執可證，兩造間之租賃關係業已終止。上訴人雖辯稱：被上訴人未提出其為所有人之證明、未通知應繳納之租金總額、五日期限太短、上訴人已提存租金及對系爭土地有優先承買權云云。惟查：㈠我國不動產係採公示主義，其因法律行為取得不動產者，非經登記不生效力。故一般人民可藉由地政機關之登記明瞭不動產權利變動之情形，被上訴人於六十六年五月十二日因買賣而為所有權移轉登記，取得系爭土地所有權，上訴人自可從地政機關之登記得知被上訴人係土地所有人。何況被上訴人於七十九年五月始通知吳庭訓、吳庭材、吳泰城、吳泰元繳納租金，距其取得系爭土地所有權逾十三年，上訴人辯稱不知被上訴人為所有人，核與常情有違。㈡上訴人既認為吳庭達生前與萬華合作社就系爭土地訂有租賃契約，而被上訴人買受系爭土地後並未請求法院調整租金。且上訴人自何時起即未繳付租金應係上訴人所明知，則上訴人自得按原來約定之租金數額依其未繳租金期間計算租金總額而繳納，被上訴人縱未通知應繳納租金之數額，亦無礙其催告之效力。㈢被上訴人催告繳納之七年欠租不過一萬六千餘元，限期五日繳納，其期間尚屬相當。何況被上訴人於七十九年五月十五日催告後，直至同年六月二十二日始表示終止租賃關係，上訴人於此期間內未支付任何租金，被上訴人依法終止租約並無不合。上訴人嗣後雖於八十一年三月十七日欲向被上訴人繳納租金，惟此時兩造間之租賃關係已經終止，被上訴人既無收受租金之權利，上訴人所為提存，自不生清償之效力。㈣上訴人迄未向系爭土地原所有人即萬華合作社表示優先承購系爭土地之意思，復未請求訂立買賣契約及辦理所有權移轉登記，則上訴人尚非系爭土地之所有人，不能對抗現所有人。次查上訴人又辯稱其已因時效取得系爭土地之地上權云云，惟因時效取得地上權，除須有占有土地之客觀事實外，尚須有行使地上權之主觀條件，始得請求登記為地上權人。上訴人未陳明並舉證證明其自何時起以行使地上權之意思占有系爭土地，尚與因時效取得地上權之要件不合，自不得認上訴人已因時效取得地上權。綜上所述，上訴人既不能證明其有權占用系爭土地，則被上訴人本於所有權請求上訴人拆除系爭房屋如附圖紅色部分所示面積三十七平方公尺，將土地返還被上訴人，於法有據，應予准許。又上訴人無正當權源，占用系爭土地，被上訴人自得本於侵權行為或不當得利之規定請求上訴人賠償相當於租金之損害或返還其利益。城市地方土地之租金，以不超過土地申報總價年息百分之十為限，土地法第一百零五條、第九十七條定有明文。舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第十六條前段亦定有明文。查系爭土地自六十八年七月一日起至七十六年六月三十日止、自七十六年七月一日起至八十年六月三十日止、自八十年七月一日起之公告地價分別為每平方公尺一萬四千元、六萬元、九萬六千六百元，有被上訴人提出之公告地價證明書三份可證，則系爭三十七平方公尺之申報地價應分別為四十一萬四千四百元、一百七十七萬六千元、二百八十五萬九千三百六十元。系爭房屋位在台北市○○路與延吉街交叉口處，對面為公園，位置相當繁華等情，已經第一審及原審至現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄可稽，爰斟酌房屋之位置、使用狀況，認應以占用之土地申報地價年息百分之八計算相當於租金之損害始為適當，則被上訴人請求上訴人給付自終止租約之日即七十九年六月二十三日起至八十年六月三十日止共一年又八日，按年以相當於申報總價年息百分之八即每年十四萬二千零八十元計算，計十四萬五千二百三十七元，及自八十年七月一日起至返還土地之日止，按年以相當於申報總價年息百分之八即每年二十二萬八千七百四十九元，亦應予准許云云。因而維持第一審就此部分所為被上訴人勝訴之判決（確定部分除外），駁回上訴人之上訴，經核於法並無不合。上訴論旨仍執陳詞，並以原審取捨證據、認定事實及適用法律之職權行使，指摘原判決其敗訴部分為不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 十二 月 十九 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 吳 正 一法官 鄭 三 源法官 楊 隆 順法官 陳 淑 敏右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十六 年 一 月 六 日