最高法院民事判決 八十五年度台上字第二九三一號
上 訴 人 丙○○被上訴人 藍綉雲
乙○○李逢春右當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國八十五年四月二十四日台灣高等法院第二審更審判決（八十四年度重上更㈠字第一四七號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於㈠駁回上訴人先位聲明請求被上訴人分別遷讓台北市○○○路○○○號二、三、四樓房屋並給付損害金之上訴，㈡駁回上訴人備位聲明請求就被上訴人各自承租之上開房屋分別調整租金之上訴，㈢駁回被上訴人藍綉雲、乙○○、李逢春就其各自承租之上開房屋分別調整租金之上訴，暨各該訴訟費用部分均廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：門牌號台北市○○○路○○○號二、三、四樓房屋為伊所有，於民國八十年八月間委由訴外人楊本源代為管理，詎楊本源竟任由被上訴人分別無權占用。被上訴人就其占用之房屋縱曾有租賃關係存在，亦經伊合法終止，自應將所占用之房屋分別遷讓返還於伊，及賠償相當於租金之損害金，如認兩造間租賃關係仍屬存在，則請求調整租金等情。先位聲明，求為命被上訴人藍綉雲、乙○○、李逢春分別依序將占用之系爭二、三、四樓房屋遷讓返還於伊，並自八十年八月起至遷讓返還上開房屋之日止按月給付損害金（金額分別如下列備位聲明所示）之判決；備位聲明，求為：㈠藍綉雲就系爭二樓房屋之租金自訴狀繕本送達之翌日起調整為每月新台幣（以下同）五萬八千七百二十一元，㈡乙○○就系爭三樓房屋之租金自訴狀繕本送達之翌日起調整為每月五萬八千六百三十九元，㈢李逢春就系爭四樓房屋之租金自訴狀繕本送達之翌日起調整為每月五萬八千五百五十七元之判決（上訴人另請求被上訴人乙○○遷讓上開房屋一樓及就該一樓房屋按月給付損害金一萬五千元部分，業受勝訴判決確定。又其另以先位聲明請求被上訴人乙○○就上開房屋再給付損害金及以備位聲明請求就該一樓房屋調整租金，暨請求被上訴人甲○○連帶遷讓房屋及連帶給付損害金部分，經原審為其敗訴判決，上訴人雖就此部分提起第三審上訴，但因不合法，由本院另以裁定予以駁回）。
被上訴人則以：伊等就系爭房屋有租賃關係存在，上訴人終止租約不合法，其請求遷讓返還房屋及給付損害金，非有理由。又系爭房屋陳舊不堪，上訴人請求調整之租金額，顯然過高等語，資為抗辯。
原審以：兩造對於系爭房屋為上訴人所有，上訴人並將之委託訴外人楊本源代為管理，而系爭房屋現由被上訴人居住使用等情，並不爭執，堪認此部分事實為真實。次查被上訴人辯稱彼等係本於租賃關係占用系爭房屋，業據證人楊本源證述屬實，並有租賃契約書影本及經亞東關係協會認證之授權書影本附卷可證，足見兩造就系爭房屋確有租賃關係存在。復查系爭房屋二、三、四樓之原訂書面租約，租期均至七十九年三月三十一日止，有該租賃契約可查，則自七十九年四月一日起，被上訴人仍續付租金而使用系爭二、三、四樓房屋，自成立不定期租賃關係。上訴人雖主張被上訴人積欠租金超過二個月，經催告未付已解除租約。惟查上訴人係由其訴訟代理人於本件訴訟中之八十二年十一月二十五日在第一審法院以書狀表示催告被上訴人於十五日內給付所積欠之租金，然上訴人之訴訟代理人於第一審法院所提出之委任狀僅載明係就本訴訟事件委任為訴訟代理人，而授與其代理人有為一切訴訟行為之權並有民事訴訟法第七十條第一項但書及第二項所列各行為之權限，即其所授與之權限僅屬訴訟法上之權限，而未授與管理系爭房屋或收取租金之權，則被上訴人辯稱上訴人之訴訟代理人所為催告及嗣後以書狀表示終止租約，均屬權限外之行為，尚屬可採。上訴人之訴訟代理人所為催告及終止租約之意思表示既均屬權限外之行為，對被上訴人自不生私法上之效果。則系爭二、三、四樓房屋之租賃關係顯未終止，被上訴人辯稱兩造就上開房屋尚有租賃關係存在，即非無據。從而上訴人以無權占有為由，請求被上訴人分別自上開房屋遷出，將系爭房屋返還，即無理由。又被上訴人既因租賃關係占有使用系爭
二、三、四樓房屋，對於上訴人即無損害可言，上訴人請求被上訴人自八十年八月起給付占用上開房屋之損害金，於法無據。至備位之訴部分，上訴人請求調整之租金額，殊嫌過高，應認藍綉雲二樓部分調整為每月一萬七千五百四十五元，乙○○三樓部分調整為每月一萬七千四百七十八元，李逢春四樓部分調整為每月一萬七千四百十一元為適當。上訴人請求調整之租金額在上開範圍內，為有理由，應予准許，超過部分，為無理由，不應准許。因而將第一審就此部分所為駁回上訴人先位之訴之判決予以維持，駁回上訴人之上訴，並將第一審就上訴人備位之訴所為上訴人勝訴部分之判決，予以維持，駁回被上訴人該部分之上訴，暨維持第一審就上訴人備位之訴所為上訴人敗訴部分之判決，駁回上訴人該部分之上訴。
按民事訴訟法第七十條第一項規定訴訟代理人就其受委任之事件有為一切訴訟行為之權，此項代理權，指為求獲得勝訴之裁判而為必要之一切行為而言，包括為達訴訟目的須與訴訟行為同時為之以為攻擊或防禦者在內。本件上訴人以其委任之訴訟代理人已於本件第一審程序中，對被上訴人為催告及終止租約之表示，主張兩造間之租賃關係業經合法終止。原審認上訴人之訴訟代理人所為催告及終止租約，均屬權限外之行為，對於被上訴人不生私法上之效果，因而就上訴人先位之訴部分為上訴人敗訴之判決，依上說明，自有未合。上訴論旨，指摘此部分原判決為不當，求予廢棄，非無理由。末查當事人提起預備合併之訴，係以先位之訴無理由為停止條件，請求法院就備位之訴為裁判，故法院應就先位之訴先為裁判，必待先位之訴無理由時，始得就備位之訴為裁判，上訴人先位聲明部分，既應予廢棄發回，則備位聲明就系爭房屋部分，自應併予廢棄發回，以臻適法。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 十二 月 十九 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 林 奇 福
法官 許 朝 雄法官 曾 煌 圳法官 梁 松 雄法官 陳 國 禎右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十六 年 一 月 六 日
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