最高法院民事判決 八十五年度台上字第三○八三號
上 訴 人 乙 ○ ○
甲○○○共 同訴訟代理人 凃秀蕊律師複 代理 人 孫煜輝律師被 上訴 人 彰化縣田中鎮公所法定代理人 謝 友 吉訴訟代理人 洪修三律師右當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國八十五年一月二十二日台灣高等法院台中分院第二審更審判決（八十四年度重上更㈡字第一三號），提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件上訴人主張：伊於民國七十八年十二月十五日向被上訴人標買坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號鎮有市場用地（以下簡稱系爭土地）及其地上房屋。投標前，被上訴人一再保證可以建築，詎伊得標後，發現系爭土地南側約二坪土地為鄰地所有人佔用，被上訴人乃立具切結書承諾實地點交完整面積，伊始繳交價金，惟被上訴人迄未履行承諾，致伊無法進行開發整建。且伊標購後未及半年，被上訴人竟公告系爭土地已變更為商業區，並規定於細部計劃完成前限制申請建築。經查知被上訴人於標售前，已提報彰化縣政府將系爭土地變更為商業區，被上訴人竟故意隱瞞此項重要事實，詐騙伊。伊若知悉早經提報變更都市計劃而無法建築使用，亦不可能投下鉅資購買系爭土地。系爭土地可否立即供建築使用，為重要交易性質，伊不知內情而為標買之意思表示，致伊得標後無法建築，遭受重大損失。伊乃於七十九年十二月十二日以被詐欺及出於錯誤為理由，以存證信函撤銷本件買賣之意思表示；並以系爭土地之買賣具有瑕疵及被上訴人無法履行切結書所載之承諾為由，解除系爭買賣契約。被上訴人應返還伊買賣價金新台幣（以下同）三千二百六十六萬六千六百六十元，並賠償伊支出之土地登記費、契稅、代書費用、補徵地價稅款、電費計二十五萬八千三百二十四元，及為給付買賣價金向台中區中小企業銀行貸款所繳交之利息，至七十九年十二月止，計三百四十七萬八千二百九十一元，合計三千六百四十萬三千二百七十五元等情，求為命被上訴人給付伊三千五百四十三萬九千三百五十八元及自七十九年十二月十九日起至清償日止之法定遲延利息之判決（上訴人超過上開金額部分請求，業經原審判決其敗訴確定在案）。嗣上訴人於原審追加請求七千六百六十六元及其法定遲延利息。
被上訴人則以：系爭土地變更為商業區，非經伊機關主辦，而係訴外人王彩雲逕向彰化縣政府提出建議而移由縣都市計劃委員會（以下簡稱縣都委會）辦理，並未經田中鎮都市計劃委員會（以下簡稱鎮都委會）審查。且於系爭土地標售時，該都市計劃案尚未確定，公告前係屬機密，須待上級機關審核。伊於投標須知已載明因都市計劃或其他原因無法建築時，承購人不得異議或要求補償。況系爭土地雖變更為商業區，仍可建築，伊承辦人係就市場用地可予建築為記載，非保證立即可建築。伊既無詐欺，上訴人亦無意思表示錯誤之情事。又縱令系爭土地鄰地所有人王彩雲佔用系爭土地南側約二坪屬實，但其與系爭土地之面積比例極微，充其量僅屬損害賠償或減少價金之問題，上訴人尚不得據此解除契約等語，資為抗辯。
原審依審理之結果，以：被上訴人於七十八年十二月五日公告標售系爭土地時，已在公告第六條載明：「標售之土地於決標之日起因都市計劃列為公共設施用地或其他原因無法建築使用時，承購人不得提出異議及要求任何補償。」（按投標須知第二十四條亦有相同之記載）。於同年月十五日開標前，主持開標之田中鎮前鎮長劉楚傑當場宣告：㈠點交土地以地政所鑑界為準，面積多退少補。㈡市場用地公所同意建築。㈢市場用地依法申請建築公所負責，如果無法建築，地價款退還。㈣其餘按投標須知規定等事項。並記載於開標紀錄內，而由上訴人以三千二百六十六萬六千六百六十元得標，同年月三十一日繳清價款，被上訴人於七十九年二月九日將系爭土地所有權移轉登記予上訴人完畢。嗣彰化縣政府於七十九年四月三十日以彰府工都字第一一四四四○號函公告實施系爭土地變更為商業區，並附帶條件：應另行擬定細部計劃，即含配置適當之公共設施用地與擬具具體公平合理之事業及財務計劃（以下同），並俟細部計劃完成法定程序發布實施後，始得發照建築等情，為兩造所不爭，且有田中鎮公所公告、投標須知、繳款書、開標紀錄表、土地登記簿謄本、變更田中都市計劃案綜合意見綜理表、彰化縣政府函可稽。關於田中鎮都市計劃，鎮都委會於七十七年間僅就市場第四號預定地（以下簡稱四號地）變更住宅區為決議，迄彰化縣政府公開展覽期間，始由訴外人王彩雲陳情建議將第六號預定地（包括系爭土地在內；以下簡稱六號地）市場用地計劃撤銷，變更為商業區用地。經縣都委會併入四號地變更案決議通過，縣府依該變更決議案，函被上訴人修改圖面後函送縣府，縣府再函送台灣省都市計劃委員會（以下簡稱省都委會）審查，同意變更為商業區，並附加條件通過，後經台灣省政府核定，而由縣府於七十九年四月三十日以彰府工都字第一一四四四○號函公告實施，此有縣府八十年四月十七日八十彰府工都字第一四四二八號函在卷足稽。足見被上訴人僅奉上級機關就縣都委會通過之決議為修圖，至是否確定系爭土地變更案，非下級機關之被上訴人所能決定。被上訴人既非系爭土地變更案之提報人，亦非主辦機關，至為明確。上訴人主張被上訴人係系爭土地變更案之提報人及主辦機關，要不足取。按鎮鄉之主要計劃由省政府核定，並送內政部備查；又應報請備案之主要計劃，非經准予備案，不得發佈實施，但備案機關於文到後三十日內不為准否之指示者，視為准予備案，都市計劃法第二十條第一項第四款及第三項定有明文。系爭土地變更商業區都市計劃一案，於台灣省政府於七十九年四月二十三日核定前，尚難謂已確定發生效力。故不能以被上訴人曾經修改決議案圖面及前鎮長劉楚傑列席省都委會會議，即謂被上訴人於嗣後公告標售系爭土地時，已確信台灣省政府必核定系爭土地變更為商業區案。上訴人謂被上訴人於七十八年十二月十五日標售前，確悉系爭土地已變更為商業區附加細部計劃條件云云，亦不足取。又被上訴人標售系爭土地時，該變更都市計劃案既未經核定准予備案，屬未確定案，被上訴人自無就此未確定之主要計劃之擬定或變更告知之義務。故被上訴人在標售公告第六條及投標須知第二十四條特別載明：「標售之土地於決標之日起，因都市計劃列為公共設施用地或其他原因無法建築使用時，承購人不得異議及要求任何補償。」上訴人既係閱覽該標售公告及投標須知後，始參與標購，自應受此買賣條件之拘束。雖證人即上訴人乙○○之夫卓瀧助及涂炳爕、卓武龍均證稱，在投標前見投標須知上開內容，曾猶豫是否買受，經詢問被上訴人能否建築，公所人員答覆可以，並記載於投標紀錄表上開標前宣告事項欄內等語。惟據證人即公所財政課長蕭櫻春證稱：「由於得否建築，我不清楚，而由建設課答覆。我們將結論發表並記在開標紀錄後開標，在未開標前，當事人的問題由鎮長作結論宣布，李孟秋依據鎮長的結論記載，市場建築必須經過公所同意，當時並不知道系爭地被編為商業用地。」「依當時市場用地可以建築，而事後改變，我們並不清楚。市場用地建築須經公所同意，如果依法申請，公所即會協助，如果依法申請而不能建築，公所自會退款，我們只依當時情形即市場用地為出售，事後的變更我不負責；」證人即公所建設課長陳茂壬亦證稱：「我去只是說明市場用地可以建築，但需公所同意。鎮長結論公布，我才紀錄下來。商業區依規定可以建築，但需視變更內容才能完全了解；」證人即前鎮長劉楚傑證稱：「……當時有多家廠商投標，先由各廠商提出意見，我綜合以後予以結論。市場用地自然可以建築，而投標須知上之記載也是針對市場用地而言，事後變更為商業用地，即非我們所保證之內容。省都委會開第三六六次會議時，我曾到場說明，但是否會編為商業區，我們並無把握，也不清楚。一切按投標須知處理。對於鎮、縣的決議我不清楚，因為我們並未為建議」各等語。並參照上開開標紀錄表上開標前宣告事項欄記載以觀，僅證明被上訴人承辦人員說明系爭土地可依法申請建築，被上訴人同意其建築而已，並不能據此謂被上訴人曾保證承購人得標後，可隨即自行整地建築之情事。苟被上訴人有此保證，何以在上開紀錄表上開標前宣告事項欄內未記載「保證承購人得標後，可立即自行整地建築」等字樣？被上訴人既否認有此保證，而上訴人就此復不能舉證證明；且參諸開標當時，系爭土地都市計劃變更案尚未核定確定，被上訴人承辦人員，包括前鎮長劉楚傑在內，均不敢確定該案必獲台灣省政府核定，被上訴人自無保證承購人得標後可立即依變更後之都市計劃內容，自行隨時整地建築之理。況上訴人亦自承被上訴人故意不說明現在或將來始能建屋等情，亦足見被上訴人未為此項保證。是上訴人及其證人所稱被上訴人保證承買後可隨時自行整地建屋云云，均不足採。再查系爭土地既在六號地之都市計劃附加條件之變更案範圍內，且據證人即彰化縣政府工務局技士蕭國欽證稱，擬定細部計劃，並透過市地重劃，才可建築，如沒有完成細部計劃，不可單獨申請發照建築，現在也有經多數的土地所有人同意（自擬）細部計劃即核准發照之情形等語。再參照上訴人提出彰化縣政府八十四年十二月十二日彰工管字第三五○九一號函略稱：「該地為附帶條件之商業區，應另行擬定細部計劃（含配置適當之公共設施地與擬具公平合理之事業及財務計劃），並俟細部計劃完成法定程序發布實施後始得發照建築，在未完成程序前自不得發照建築」等詞，足見系爭土地如擬定細部計劃，完成法定程序，發布實施後，仍得發照建築，在此之前，上訴人如申請核發建照，不獲准許，乃一時不能建築，並非絕對不能建築，至為明確。雖六號地都市計劃變更案範圍內之另筆土地所有人卓陳碧娥、王彩雲立具不願意配合其他地主提出之細部計劃之意願書，卓陳碧娥亦證稱不同意細部計劃云云。然按都市計劃法第十三條規定，細部計劃案之擬定，應由各級地方政府或鄉鎮公所擬定。又土地權利關係人為促進其土地利用，亦可依都市計劃法第二十四條規定，申請自行擬定細部計劃案。可見系爭土地之細部計劃，除縣府及鄉公所依法擬定外，尚可由土地權利人申請自行擬定。上開意願書及卓陳碧娥之證詞，亦僅能證明部分土地所有人不同意申請自行擬定細部計劃而已。上訴人主張系爭土地因都市計劃變更為商業區並附帶條件，不可建築，買受物有瑕疵云云，委不足取。另查系爭土地南側部分約二坪，為王彩雲占用，固係事實。又被上訴人固亦承諾於十五日內，負責拆除被佔用之土地地上物以點交與上訴人，逾期願負責賠償等語。惟系爭土地除王彩雲佔用二坪外，其餘部分已於七十九年二月八日點交完畢，為上訴人所不爭。被上訴人對該未點交部分已取得王彩雲所立具願拆除地上物交還土地之切結書，因系爭土地所有權已移轉登記與上訴人，被上訴人為履行上開承諾，乃於七十九年十一月三十日致函上訴人，請其出具委任狀，俾便對王彩雲提起拆屋還地訴訟，有該函件在卷足稽。故縱認該部分屬被上訴人不完全給付或應負物之瑕疵擔保責任，然該部分土地面積僅占系爭土地總面積○‧○四九八公頃之四百九十八分之五而已，況且上訴人亦得依民法第七百六十七條之規定訴請王彩雲拆屋還地。上訴人據此主張解除契約，顯失公平，尚無足取。又被上訴人於標售系爭土地時，委無對上訴人施用詐術之情事，更難謂上訴人買受之意思表示內容有何錯誤可言。上訴人主張撤銷其意思表示，亦不足採。再系爭土地，點交後雖經都市計劃變更為商業區並附帶條件，惟非不可建築，尚難謂係物之瑕疵。至該未點交之二坪部分，比例極微，屬損害賠償或減少價金之問題，上訴人主張依被上訴人不完全給付及物之瑕疵擔保責任解除契約，顯失公平，難予准許。其請求被上訴人返還價金及賠償因而所致損害，均無理由，為其心證之所由得。爰維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴及追加之訴，經核於法並無違背。上訴論旨，仍就原審取捨證據、認定事實及解釋意思表示之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 十二 月 二十七 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 吳 啟 賓
法官 洪 根 樹法官 謝 正 勝法官 劉 福 來法官 黃 熙 嫣右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十六 年 一 月 十一 日