最高法院民事判決 八十五年度台上字第三○○四號
上 訴 人 甲○○訴 訟代理 人 江松鶴律師被 上 訴 人 超群保齡球舘股份有限公司兼法定代理人 王鳳嬌共 同訴 訟代理 人 高進發律師右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國八十五年四月一日台灣高等法院第二審判決（八十四年度重上字第二九九號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人就請求被上訴人連帶給付新台幣壹仟肆佰叁拾捌萬肆仟壹佰陸拾元之上訴，及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：被上訴人王鳳嬌於民國八十年六月七日向伊承租坐落桃園縣○○鄉○○段一○三七、一○三七－一、一○三七－二、一○三八地號土地上之地上物第二層樓，供被上訴人超群保齡球館股份有限公司（下稱超群保齡球館）使用。詎八十三年二月十七日被上訴人因過失燒燬該建物及伊所有之同棟第三、四層樓建物，致伊受有上開建物之造價費用新台幣（以下除標明為銀元者外，同）二千五百五十八萬五千八百元，拆除建物及清理費用二百五十五萬八千五百八十元、八十三年三月十七日起至同年十二月十六日止共九個月之租金二百四十九萬六千四百二十二元之損害及精神名譽損害二百萬元，另本件建物第三、四層樓為被上訴人無權占用，被上訴人受有相當租金之利得一百七十四萬三千三百六十元，而被上訴人王鳳嬌曾為上訴人投保火災保險，上訴人將可得保險金賠償二千萬元等情，爰依租賃契約及民法第四百三十二條、第四百三十四條之規定暨不當得利之法則，求為命被上訴人連帶給付一千四百三十八萬四千一百六十元之判決（上訴人於第一審起訴時原請求被上訴人連帶給付三千四百三十八萬四千一百六十元，經原審駁回其上訴後，僅就一千四百三十八萬四千一百六十元部分提起上訴，其餘未聲明不服）。
被上訴人則以：系爭建物經消防檢查合格，因被人縱火而燒燬，王鳳嬌並無過失。法定空地之竊佔建造違章建築，與系爭建物被縱火燒燬，無因果關係。又王鳳嬌與上訴人所訂租約既未約定失火後關於建物之拆除及清理費用應由王鳳嬌負擔，上訴人不能向王鳳嬌請求此部分賠償。王鳳嬌早已一次付訖八十三年一月至十二月之租金，並無欠租情事。系爭租約之標的物包括上開樓房二至四樓，被上訴人並非無法律上之原因加以使用第三、四層樓，故無不當得利之情形等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：依民法第四百三十四條規定，對於失火所造成之毀損，承租人只負重大過失責任，是上訴人主張被上訴人王鳳嬌於簽訂租約後，未盡善良管理人之責任，以致系爭房屋二至四樓燒燬，應負賠償之責云云，於法不合，並不可採。又上訴人另主張被上訴人王鳳嬌違反租約第六條：「房屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全」之約定，為債務不履行，以致其受有損害等情，固據提出租賃契約書、火災證明、違建報備書、陳情書等為證，然上訴人迄未就被上訴人王鳳嬌有何將系爭建物供非法使用或存放危險物品影響公共安全之重大過失事實盡舉證責任，亦不足取。上訴人另主張：被上訴人王鳳嬌竊佔系爭租屋之法定空地違建供員工非法使用，並於該違章建築設置密閉式屋牆及易燃材料等火災危險裝潢，有影響消防安全之重大過失，致失火燒燬系爭建物，故被上訴人應負賠償責任等情，固據提出台灣高等法院八十二年度上易字第五四四一號刑事判決、桃園縣政府八十二年十一月二十二日八二府工建字第一八二二二六號函及照片為證（見原審卷二十八至三十五頁）。惟查系爭建物係因人為縱火致受損，有桃園縣警察局火災調查報告書附卷可憑（見原審卷七十九、八十頁），系爭建物既係被人縱火，被上訴人當不知情，亦無從防範，是被上訴人即無重大過失，亦無應注意能注意而不注意防止放火或延燒之情事，上訴人認被上訴人有重大過失，並無可取。又違章建物之火災所要調查者乃被上訴人有無重大過失而失火，與竊佔空地蓋建違章建物無關，況本件係違章建築被人縱火，是上訴人主張被上訴人在法定空地上之違章建築行為與防止延燒之失火有相當因果關係，由於被上訴人拒不拆除違章建築，以致妨礙消防車救火，應認有重大過失云云，即不可採。再系爭建物係經消防單位檢查通過，始准開業，且開業後，每月都有消防單位前去檢查，符合規定等情，有桃園縣警察局八十四年十一月二日桃警消字第九六七七三號函暨所附資料在卷可稽（見原審卷一一四至一一九頁），足證被上訴人之消防設備已合格，上訴人主張系爭房屋不符消防安全規定而有重大過失云云，亦無足取。又本件契約訂立當時，系爭土地上尚無建物存在，雙方乃合意由被上訴人建屋後再由上訴人將該建物出租予被上訴人使用，被上訴人原擬興建二層樓房，惟設計過程中發現二層樓房不敷使用，乃徵得上訴人同意，將原設計圖變更為四層樓之建物以供被上訴人使用，此為上訴人所自承在卷（見第一審卷一三六頁），並有被上訴人提出之原始建造執照、建造執照變更設計申請書、建築師事務所變更紀錄表、使用執照申請書、使用執照附卷可憑（見第一審卷一二六至一二九頁），參以上訴人於八十三年五月九日寄交被上訴人之存證信函附稅單影本及上訴人提出之嚴重違建報備書、陳情書（見第一審卷七十、七十一、二十二、二十三頁），俱證兩造已於訂約後合意租賃標的物變更為「地上物第二至四層樓全部」甚明，被上訴人既係依租賃契約占有使用系爭建物第三、四樓，即非無法律上之原因，自無成立不當得利可言。是上訴人之請求均無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查所謂失火，不須因自己之行為所生，倘因欠缺注意致未防止火勢延燒者，亦應包括在內。本件上訴人於原審曾主張：被上訴人王鳳嬌竊佔系爭租屋之法定空地違建供員工宿舍之非法使用，並於該違章建築設置密閉式屋牆及易燃材料等火災危險裝潢，有影響消防安全之重大過失，致該違章建築失火燒燬系爭建物等語，並聲請勘驗現場（見原審卷二十三頁反面、二十六頁），而被上訴人竊佔如台灣高等法院八十二年度上易字第五四四一號刑事判決之附圖甲、乙部分所示之全部法定空地建築違章房屋，業經桃園縣政府認定妨礙公共安全，命令拆除，竟不拆除，因而另經台灣高等法院以竊佔罪判處罰金五千元（銀元）確定，有桃園縣政府八十二年十一月二十二日八二府工建字第一八二二二六號函及台灣高等法院刑事判決各一份在卷可稽（原審卷二十九至三十四頁）。被上訴人竊佔上開法定空地興建違章房屋，是否妨礙消防車救火﹖倘因被上訴人於上開法定空地興建違章房屋，致消防車不能進入該法定空地救火，以防止火勢延燒，終致燒燬系爭建物，則依上說明，被上訴人對上訴人因本件失火所致之損害，是否未欠缺普通人應盡之注意義務，而不構成重大過失，非無疑義。又系爭建物第二至第四層樓均係被上訴人王鳳嬌所蓋，被上訴人王鳳嬌使用第二層樓建物，須付租金予上訴人，其使用第三、四層樓，是否不須付租金﹖上訴人有無提供無償使用之意﹖如上訴人無此意思，則上訴人就被上訴人使用該第三、四層樓建物是否不得請求不當得利，亦有審究餘地，原審未調查審認明確，亦有未合。末查上訴人原請求被上訴人連帶給付三千四百三十八萬四千一百六十元，惟可獲理賠二千萬元，故僅就其中一千四百三十八萬四千一百六十元提起第三審上訴，因上訴人未說明何部分可獲理賠若干元，以致本件請求之事實，尚欠明確，從而就系爭一千四百三十八萬四千一百六十元部分，均有廢棄發回查明之必要。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求為廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 十二 月 二十 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 李 錦 豐
法官 楊 鼎 章法官 李 慧 兒法官 蘇 茂 秋法官 陳 國 禎右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十五 年 十二 月 二十八 日