最高法院民事判決 八十五年度台上字第五一號
上 訴 人 李胡金蘭被上訴人 陳 水 雲右當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國八十四年三月六日台灣高等法院高雄分院第二審判決，（八十三年度上更㈡字第一二八號），提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人主張：伊父陳怨於日據時期昭和十五年（民國二十九年）四月間，將其所有坐落高雄市○○區○○段○○段○○○號面積○‧○一九四公頃及同小段三四○號面積○‧○○○二公頃土地二筆（下稱系爭土地），出租與上訴人之先翁李大檛○○○區○○○路○○○○號房屋（下稱系爭房屋），李大檛於民國（以下除標明為昭和者外，均同）五十六年間，將該房屋贈與上訴人。嗣伊於六十九年二月二十六日（按係五十五年二月二十五日之誤）取得系爭土地所有權，上訴人繼續承租該土地，並約定租金按系爭土地申報總價額年息百分之十計算，按月給付，詎上訴人自七十六年七月一日起至八十一年一月三十一日止，均未給付租金，伊乃於八十一年二月十一日以存證信函催告上訴人給付，上訴人猶不置理，伊遂於八十一年二月二十八日以存證信函通知上訴人，於翌日終止系爭土地租賃契約，上訴人積欠自七十六年七月一日起至八十一年二月二十九日止之租金新台幣（下同）七十七萬一千七百七十一元等情，爰本於所有權之作用，求為命上訴人拆除系爭房屋及交還系爭土地，並給付欠租七十七萬一千七百七十一元之判決（被上訴人另請求○○○區○○○路○○○○號房屋及交還該部分土地部分，業經原法院更審前判決被上訴人敗訴，未據其聲明不服，已告確定）。
上訴人則以：系爭土地為李大檛向被上訴人之父陳怨承租興建房屋，李大檛死亡後，系爭土地之承租權及系爭房屋應為李大檛之全體繼承人共同繼承，伊並非李大檛之繼承人，被上訴人對伊提起本件訴訟，當事人不適格。又李大檛之繼承人已於七十八年與七十九年間，提存系爭土地至八十年六月底之租金，被上訴人不得以積欠租金已達二年以上為由而終止租約等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：被上訴人主張之前揭事實，已據其提出土地賃借契約證書、土地登記簿謄本、房屋稅繳款通知書、臺灣高雄地方法院七十一年度訴字第一一七九號請求給付租金等事件中被告（即上訴人）提出之準備書狀、同法院七十五年度訴字第七八四號第三人異議之訴事件判決、臺灣高等法院台南分院七十六年度上易字第三五七號第三人異議之訴事件判決、存證信函、地價證明書為證，上訴人對於系爭土地為被上訴人所有及上開證物之真正並不爭執，堪信為真實。查系爭房屋係上訴人之翁李大檛於日據時期昭和十五年四月一日，向土地所有權人陳怨承租基地所建築，並無地上權之設定登記，亦未辦理建物所有權第一次登記，為未依建築法令申請許可建築之房屋，為兩造所不爭，並有土地登記簿謄本、記載查封之限制登記之建築改良物登記簿謄本足稽。又李大檛於七十一年十二月五日死亡，其於五十六年間將系爭房屋贈與其媳即上訴人等情，業經李大檛之長子李天喜於臺灣高雄地方法院七十五年度訴字第七八四號第三人異議之訴事件中陳述明確，且有房屋稅籍證明、戶籍謄本、房屋稅繳款通知書附該事件卷宗可稽，並經證人陳政吉於臺灣高等法院台南分院七十六年度上易字第三五七號第三人異議之訴事件第一審審理時結證屬實，有該事件判決可考，復經原審調閱該事件卷宗查明無訛，堪予認定。按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記，而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。又按租用基地建築房屋，如當事人間無禁止轉讓房屋之特約，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人，故承租人將房屋所有權讓與第三人，應認其對於出租人仍有租賃關係之存在，且所謂讓與不以房屋之所有權已未移轉登記而有異。經查系爭房屋之基地原出租人陳怨與原承租人李大檛，於訂立租約時，僅約定該基地不得轉租第三人使用，對於基地承租人所建築房屋之使用、收益及處分權，並未予以限制，有土地賃借契約證書可稽。則系爭房屋既由原承租人李大檛贈與而轉讓與上訴人，雖該房屋因未辦理建物所有權第一次登記，而不能為移轉所有權之登記，惟上訴人已取得該房屋之事實上處分權。且該房屋基地之租約，其當事人間並無禁止轉讓房屋之特約，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於上訴人。矧上訴人於受讓系爭房屋後，已就系爭土地向出租人即被上訴人繳納租金，觀諸上訴人於臺灣高雄地方法院七十一年度訴字第一一七九號給付租金等事件所提出之準備書狀，已承認伊向被上訴人承租系爭土地之事實。又上訴人於七十一年至七十四年間致被上訴人之存證信函，亦陳稱其承租系爭土地之租金，應以該土地申報總價額年息百分之十計算，並給付租金，足證上訴人已因受讓系爭房屋，而就系爭土地與出租人即被上訴人有租賃關係存在。是上訴人辯稱，李大檛死亡後，系爭土地之承租權及系爭房屋應為李大檛之全體繼承人共同繼承，伊非李大檛之繼承人，被上訴人對伊提起本件訴訟，當事人不適格云云，殊無可採。上訴人又辯稱，李大檛因年老不欲多問世事，將系爭房屋交由伊管理，而變更納稅義務人名義，與讓與該房屋所有權或處分權無涉，亦未將該房屋所有權及基地承租權贈與伊，此由納稅名義人變更後，系爭土地租金仍由李大檛繳付即明云云，並提出被上訴人之妻陳蔣順腰收受李大檛繳付六十五年、六十六年租金之收據二件、陳蔣順腰於台灣高雄地方法院七十一年度訴字第一七五七號返還土地事件，證稱收取李大檛該二次租金之筆錄影本為證。惟李大檛在世時，繳交系爭土地租金之名義人，縱仍為李大檛本人，乃因出租人未悉李大檛已將系爭房屋贈與上訴人之情事，而仍以李大檛名義收受，係屬常情，尚難以之為認定系爭房屋並未由李大檛贈與上訴人之依據。上訴人復提出訴外人李文雄以被上訴人為提存物受取人，先後於七十八年六月三十日及七十九年六月二十九日，提存系爭土地自七十六年六月至七十八年六月之租金六萬元及自七十七年六月至七十九年六月之租金六萬元之提存書二件，惟提存人李文雄並非系爭土地之承租人，且其非依債務本旨所為之提存，自不生清償之效力。則上訴人據以辯稱，系爭土地之租金已提存至八十年六月底，並無積欠租金二年以上云云，核無可取。查系爭房屋之基地原係李大檛向陳怨承租，租期自二十九年四月一日至三十四年三月底，該租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人並未表示反對之意思，依民法第四百五十一條之規定，視為以不定期限繼續租賃契約。按租用建築房屋之基地，如承租人積欠租金額除以擔保現金抵償外，達二年以上時，出租人得終止租約，收回基地，此觀土地法第一百零三條第四款之規定自明。上訴人積欠自七十六年七月至八十一年一月之租金，經被上訴人催告而未為給付，上訴人積欠租金既已達二年以上，被上訴人乃為終止租約之意思表示，有存證信函及函件執據可憑。依前揭規定，被上訴人終止租約，自屬有據。又系爭房屋係坐落在系爭土地上，有原法院前審囑請高雄市政府地政處塩埕地政事務所鑑測之複丈成果圖可稽，上訴人亦承認系爭房屋及系爭土地之空地部分均由其使用。系爭土地之租約既已終止，上訴人猶繼續占用系爭土地，即屬無權占有，被上訴人依民法第七百六十七條之規定，訴請上訴人將其無權占用系爭土地之系爭房屋拆除，並將該土地交還被上訴人，洵屬正當。又查系爭土地之租金，係按該土地申報總價額年息百分之十計算。而系爭土地每平方公尺之申報地價，七十六年七月一日為三三九號土地八千三百四十四元、三四○號土地一萬元，八十年七月一日調整為三三九號土地八千八百八十元、三四○號土地一萬零七百二十元，有土地地價證明書可證。依此計算系爭土地租金，三三九號土地面積一九四平方公尺，自七十六年七月一日起至八十年六月三十日止為六十四萬七千四百九十四元，自八十年七月一日起至八十一年二月二十九日止為十一萬四千八百四十八元，三四○號土地面積二平方公尺，自七十六年七月一日起至八十年六月三十日止為八千元，自八十年七月一日起至八十一年二月二十九日止為一千四百二十九元，上開租金合計為七十七萬一千七百七十一元。被上訴人訴請上訴人如數給付，亦無不合，均應准許，為其心證之所由得。因而維持第一審所為此部分上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法委無違誤。又上訴人於臺灣高雄地方法院七十一年度訴字第一一七九號給付租金等事件所提出之準備書狀，已承認其向被上訴人承租系爭土地之事實。又上訴人於七十一年至七十四年間致被上訴人之存證信函，並給付租金，為原審合法確定之事實。則原審因而認定上訴人就系爭土地與出租人即被上訴人有租賃關係存在，自無不合。至李大檛縱於六十八年間，曾以被上訴人為提存物受取人，提存系爭土地租金，亦對上開租賃關係之認定不生影響，不足為上訴人有利之證明。原審有無就此為斟酌，核與判決結果不生影響。上訴論旨，徒就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決不當，聲明廢棄，不能認為有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 一 月 十二 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村法官 徐 璧 湖法官 劉 福 聲法官 陳 國 禎右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十五 年 一 月 二十三 日
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