最高法院民事判決 八十五年度台上字第八三七號
上 訴 人 泳源企業股份有限公司法定代理人 羅芳仁訴訟代理人 曾丁壽律師被 上訴 人 寶祥實業股份有限公司法定代理人 陳春德右當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十四年十月二日台灣高等法院第二審判決（八十三年度重上字第四四九號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人其餘上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：上訴人於民國八十一年十一月二十日，向伊買受桃園縣中壢市○○段二七四之一九○號土地（下稱系爭土地）及其上建物（下稱系爭房屋），約定價金新台幣（下同）二千三百萬元。伊已將系爭土地及房屋所有權移轉登記於上訴人，上訴人並已於同年十二月間遷入使用迄今，惟上訴人僅給付三百萬元，餘款則藉故拒不給付等情。求為命上訴人給付二千萬元，及自八十二年一月十四日起算法定遲延利息之判決。
上訴人則以：系爭土地早於七十九年十一月二十九日，即經桃園縣政府編列為道路用地，被上訴人所賣之物有權利瑕疵，且故意不告知伊上開事實，伊自得行使同時履行抗辯，於被上訴人未將該瑕疵除去前，拒絕價金之給付。且縱認係屬於物之瑕疵，因被上訴人故意不告知瑕疵，伊亦得行使減少價金請求權，不受民法所定六個月除斥期間之限制等語。資為抗辯。
原判決維持第一審命上訴人給付二千萬元，及其中三百萬元自八十二年一月十四日起，其餘自八十二年三月二十六日起，加算法定遲延利息部分之判決，駁回上訴人該部分之上訴，無非以：按出賣人就買賣標的之權利或物之瑕疵，負有瑕疵擔保責任。所謂權利瑕疵擔保，乃出賣人應擔保買賣標的之權利完整無缺或權利存在之謂；而所謂物之瑕疵擔保，乃物之出賣人就其物本身應擔保其物無滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵之謂。本件兩造間對系爭土地，依土地登記簿固登記為建地，但於買賣契約成立前已被編列為道路用地乙節，並不爭執，則本件買受人即上訴人使用系爭土地受到公法上之限制，使上訴人無法按原有計畫使用房地，自屬買賣標的有瑕疵。此瑕疵，究屬權利瑕疵抑物之瑕疵，兩造間有所爭執。查系爭土地之地目既為建地，依民法第三百五十四條第一項之規定，被上訴人自負有擔保其物依第三百七十三條危險移轉於上訴人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。茲系爭土地在交付前既已被編為道路用地，依照桃園縣政府八十三年三月十五日府建工字第四二七五二號函，因系爭土地前無實際核准使用之紀錄，依都市計畫法第四十一條之意○○○區○○○道路之土地建物，不准予設廠，上訴人之設廠申請因而遭到駁回。是系爭土地不惟通常效用有所減少，抑且經濟上之價值有所減低，自屬物之瑕疵（最高法院四十九年台上字第三七六號判例意旨參照）。上訴人抗辯，系爭土地之使用受到公法上之限制，故其瑕疵為權利瑕疵云云，尚無可採。次查，上訴人向被上訴人所購之土地為建地，土地登記簿謄本記載亦為建地，並未記載系爭土地業經編為道路用地，依此公文書之記載，上訴人足可信賴登記，除當事人間曾約定應另向政府機關查詢土地之使用區分情形外，自難認上訴人有查詢之義務。且依證人即買賣契約之代書劉利雲結證：當時兩造均不知系爭土地被編定為道路用地，除非至市政府查詢始能知悉。依其了解，被上訴人未去查，上訴人有無去查，伊不清楚，又一般土地被編為道路用地情形較少等語，則上訴人就系爭土地之使用區分既無查詢之義務，被上訴人主張上訴人不知系爭土地被編定為道路用地，為有重大過失，伊得不負物之瑕疵擔保責任云云，委無可採。復查，上訴人並不否認自八十一年十二月間即已使用系爭土地及房屋迄今，並於八十二年一月十三日為所有權移轉登記完畢，且自八十二年一月間即已開始使用電力，而於申請工業用電時知悉系爭土地被編列為道路用地等情。由此可見系爭土地確已由被上訴人於八十一年十二月間將之交付上訴人使用，而上訴人於被上訴人在八十三年五月六日提起本件訴訟前，始終未曾為解除契約或減少價金之請求，依民法第三百六十五條之規定，上訴人之解除契約及請求減少價金之請求權，早因六個月除斥期間之經過而消滅。另被上訴人係於七十九年一月二十二日領得系爭房屋之建造執照，有建造執照在卷可稽，由是尚難推定被上訴人於八十年六月間領得系爭房屋之使用執照時，已知系爭土地早於七十九年十一月二十九日即經桃園縣政府編列為道路用地。且依證人劉利雲前揭之證詞，亦不足以認定被上訴人在售與上訴人系爭土地時，已知上情，自難因此認被上訴人明知系爭土地有物之瑕疵，而有故意不告知之情事。從而，上訴人抗辯，伊減少價金請求權得不受六個月除斥期間之限制，以及伊得請求減少價金至三百四十八萬七千二百元，扣除已付價金三百萬元，被上訴人僅得再請求四十八萬七千二百元乙節，殊不足採。末查，依兩造買賣契約第四條第四款約定：「餘價金一千七百萬元，於本件買賣土地及建物產權移轉登記於甲方（即上訴人）時向銀行貸款，於甲方貸得款項時，甲方應一次以現金支付乙方（即被上訴人）」之文義觀之，僅得解為兩造係對於尾款一千七百萬元清償期之約定，而非係附停止條件之約定，此由約定內容僅有時間，而無條件之用語，即可了然。況參諸證人劉利雲證稱：當初不知系爭土地及房屋可向銀行貸得多少貸款，故不管貸多少錢都要付清等語，益為明確。故上訴人辯稱，一千七百萬元部分係附停止條件之付款約定乙節，亦不足採。而系爭土地及房屋上訴人確以之為擔保，向台灣中小企業銀行中壢分行貸款二千萬元等情，有該分行八十四年四月二十七日及同年七月三十一日函可稽，並為上訴人所不否認，上訴人既已獲貸款，自無拒絕付款之理。至上開銀行雖另表示，於貸款後，發現系爭土地有瑕疵，原欲收回部分貸款，惟嗣後由上訴人之股東另提供擔保品追加為本案貸放之擔保品以為解決等情，既以解決上訴人貸款之風險為目的，上訴人尚難執此為拒付本件買賣價金之依據。從而，被上訴人請求上訴人給付二千萬元，其中三百萬元自八十二年一月十四日起，其餘一千七百萬元自八十二年三月二十六日起加算法定遲延利息，洵無不合等詞。為其判斷之基礎。
查，上訴人於原審主張：「被上訴人依約應給付建地予上訴人，卻僅將道路用地移轉登記於上訴人，其未依債務本旨而為給付，除負瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，上訴人得類推適用民法第二百二十六條第二項規定請求損害賠償，並均有民法第二百六十四條行使同時履行抗辯權規定之適用。被上訴人不完全給付計算應賠償債務不履行之損害金，則為一千九百五十一萬二千八百元，上訴人前已給付三百萬元之買賣價金，被上訴人之請求超出四十八萬七千二百元之範圍應予駁回」等語（原審二八頁反面、二九頁、三六頁、九○頁反面、九一頁），為其重要之防禦方法，原審恝置未論，自屬可議。上訴論旨，指摘原判決上訴人敗訴部分為違背法令，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 四 月 十九 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 錦 娟法官 許 澍 林法官 吳 正 一法官 楊 隆 順右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十五 年 五 月 五 日