最高法院民事判決 八十六年度台上字第一○二二號
上 訴 人 溫哥華建設股份有限公司法定代理人 黃敏義
送達被 上訴 人 甲○○右當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國八十四年十二月十二日台灣高等法院第二審判決（八十四年度上字第九七六號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人請求被上訴人再給付新台幣陸拾玖萬壹仟玖佰柒拾玖元之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
其他上訴駁回。
第三審訴訟費用，關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。
理 由本件上訴人主張：伊為建商，於民國八十年間在坐落新竹縣○○鎮○○段二二六七地號土地上興建「世紀星鑽大厦」房屋出售。八十年十二月七日，訴外人即被上訴人之母鄭敏妹以總價新臺幣（下同）四百四十七萬元，向伊訂購該大厦編號Ａ棟第二層即門牌號碼新竹縣○○鎮○鄉里○○路○○○號二樓之房屋及基地一棟（下稱系爭房屋），嗣由被上訴人繼受鄭敏妹之系爭契約之承買人地位。初被上訴人均依約定按期繳納分期價金，八十二年間，系爭大厦建築完竣，伊並依約將系爭房屋及土地所有權移轉登記與被上訴人。伊屢次通知被上訴人點交系爭房屋，詎被上訴人除不配合點交外，並且拒絕依約申辦銀行貸款，致被上訴人應給付最後一期之銀行貸款二百八十三萬元部分，迄未給付。伊於八十三年二月三日以郵局存證信函限期三日催告給付，仍不置理。依買賣契約第四條之約定，經催告五日內未付款，視為違約，伊亦得請求被上訴人給付違約金等情，爰依買賣契約之法律關係，求為命被上訴人給付伊二百八十三萬元及自八十三年二月五日起至清償日止，按日以總金額千分之一計算之違約金之判決（第一審判命被上訴人給付二百一十三萬八千零二十一元，駁回上訴人其餘請求，被上訴人就其敗訴部分未聲明不服，上訴人就其敗訴部分即六十九萬一千九百七十九元及全部違約金，提起上訴。原審駁其上訴，上訴人提起第三審上訴。另上訴人在第一審先位之訴部分，經第一審判決駁回其請求後，上訴人並未聲明不服。另被上訴人於第一審反訴請求部分，經第一審判決被上訴人一部分勝訴，一部分敗訴，兩造就該反訴敗訴部分，均未聲明不服）。
被上訴人則以：依系爭買賣契約，上訴人應移轉土地面積淨值一五五平方公尺，惟上訴人僅移轉二九平方公尺與伊。房屋部分，契約約定上訴人出售面積為四七‧○四坪，及地下室附贈車位乙個，然上訴人僅給付三六．三四八四坪，明顯短少一○‧六九一坪。又地下室車位，為違章增設之車位，且有水塔應加蓋而未加蓋、地下室鋼筋外露、鏽蝕及漏水、地下室排水不良、車位漏水、馬力不足致升降不順、車架鏽蝕、Ａ棟電梯已有多次故障、廚具非歐化廚具等之瑕疵，上訴人並未依債之本旨為給付，伊自得拒絕履行等語，資為抗辯。
原審以﹕上訴人主張兩造買賣系爭房屋之事實，有兩造不爭之房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、建築改良物所有權狀、土地登記簿謄本、建築改良物登記簿謄本、新竹縣政府建設局使用執照等為證，被上訴人就其尚欠尾款即銀行貸款二百八十三萬元部分未為給付，亦不爭執，上訴人此部分主張之事實，可以採信。查系爭房屋預定買賣契約書第一條約定︰「預定買賣房屋標示，房屋坐落新竹縣○○鎮○○段○○○○○號上所興建之編號第Ａ棟第貳樓共壹戶，面積肆拾柒點零肆坪（包括私有面積×拾×點×坪，公共設施使用持分面積×拾×點×坪），私有面積包括臥、餐、廚、浴、平陽台、騎樓，公共設施包括樓梯、電梯、門廳、屋頂突出物、電梯機房、貯水池、地下室台電變電室、水箱、發電機房等。地下室附車位乙個」。而系爭房屋完工後，被上訴人登記取得之面積，依登記簿謄本記載為︰①建號一六一○號（室內及陽台部分）面積一二○‧一六平方公尺。②建號一七○三號（共同使用部分，地下層及車道，持分九四分之一）面積二一六八．○七平方公尺，折算持分為二三．○六五平方公尺。③建號一七○四號（共同使用部分，樓梯間、機械室、水箱等，持分十八分之一）面積二○二‧九一平方公尺，折算持分為一一‧二七三平方公尺。以上①、
②、③建號合計房屋面積共為一五四．四九八平方公尺，折算為四六．七三五坪。與契約所載房屋面積四七‧○四坪，顯然不足零點三○五坪。按系爭買賣契約對於面積之標示，無論私有面積或是公共設施之面積，均採列舉之約定，即在公共設施包括樓梯、電梯、門廳、屋頂突出物、電梯機房、貯水池、地下室台電變電室、水箱、發電機房等。地下室車位及車道明顯並不在兩造買賣契約所約定應給付價金之範圍，又上訴人之售屋廣告海報明載「附贈『車庫』」，上訴人於第一審亦自認「是『附贈』一個機械式停車位給被告（指被上訴人）」（一審卷第二宗三二頁）。另依黃敏義等人及證人楊蔡金英等人在另案即臺灣新竹地方法院八十三年度自字第五三、六三、八四、一○八號黃敏義等被訴詐欺刑事案中之陳述及證詞，足證上訴人在出售系爭房屋時，將建號一七○三號之面積即停車位之面積不列入價金計算之內，以為促銷之手段。被上訴人抗辯建號一七○三號之持分面積為停車位所附贈之面積，為可採信。建號一七○三號之地下室持分面積二三‧○六五平方公尺，即六點九七七坪，自不應列入被上訴人所買入應計算之價金在內。上訴人本來移轉登記之面積已不足零點三○五坪，再加計應扣除建號一七○三號部分之六點九七七坪，合計不足之面積為七點二八二坪，上訴人自應負出賣人瑕疵擔保責任，被上訴人請求減少價金即為有據。建物面積與土地持分有不可或缺依存關係，建物面積短少，土地部分之持分，自亦依比例短少，被上訴人就房地所有權短少部分，請求減少價金之計算，應以房地之單位價格併同計算。系爭不動產之房地總價為四百四十七萬元，原出售建物之總坪數為四七‧○四坪，平均每坪單價為九萬五千零二十六元，本件坪數不足七點二八二坪，其差額為六十九萬一千九百七十九元。被上訴人抗辯以該差額為減少之價金，即屬有據。從而，上訴人就六十九萬一千九百七十九元部分暨該部分之違約金之請求，委無理由，不應准許。又被上訴人可類推適用給付遲延之法則，適用民法第二百六十四條規定之同時履行之抗辯，故被上訴人未給付尾款二百八十三萬元，並不能歸責於被上訴人，上訴人請求被上訴人給付違約金，亦無可採。況且，依系爭買賣契約第第十五條約定，本件於被上訴人交付房屋尾款（即銀行貸款）之前，上訴人有先行通知交屋之義務，而上訴人所提出之竹東郵局八十三年二月三日發信之第四十四號存證信函（原審卷一○六、一○七頁）之催告函，並無隻字片語有提出交屋之給付之意思，上訴人僅片面請求被上訴人給付價金，與上開約定不合。上訴人另主張於八十二年八月二十六日有為交屋通知，並提出通知書影本（一審卷第二宗三七至三九頁）為憑，惟被上訴人否認有收受該通知，且依上訴人所提出中華民國郵政掛號函件存根上並無被上訴人之名字，亦難認被上訴人已收受該通知。因此，除被上訴人為同時履行之抗辯有理由外，上訴人亦無法證明被上訴人自八十二年二月五日起已負遲延責任，從而，上訴人請求被上訴人就二百八十三萬元部分，給付自八十三年二月五日起至清償日止，按日以總金額千分之一計算之違約金，亦無可採，均應予駁回。爰維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，駁回其上訴。
原判決關於駁回上訴人請求被上訴人再給付六十九萬一千九百七十九元之上訴部分：按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文句，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。查本件兩造之房屋預定買賣契約書第一條，既約定買賣房屋面積四七‧○四坪係包括私有面積及公共設施使用持分面積，並詳列私有面積及公共設施之項目，其中就公共設施地下室部分記載之項目，有「地下室台電變電室、水箱、發電機房等。地下室附車位一個」，該契約文字已明白表示地下室部分亦包括在公共設施面積範圍內。乃原審竟捨契約已表示當事人真意之文字，而以單純之售屋廣告海報（原審並未說明售屋廣告海報何以成為契約內容之一部分），及上訴人含義不明之陳述：「是附贈一個機械式停車位給被告」等語，暨黃敏義等人在另案刑事自訴案件中之陳述及證人楊蔡金英等人在該刑事案之證言，曲解為建號一七○三號地下層之持分面積為停車位所附贈之面積，該面積不在買賣契約銷售面積四七‧○四坪之內，並據為不利於上訴人之判決，已有未合。再依系爭大樓使用執照記載，其地下層之用途係避難室兼停車場，面積為二、一一五‧五四平方公尺，其中停車場面積為六二九‧六三平方公尺（一審卷第一宗四七頁）。及建物登記簿謄本記載，該建號一七○三號地下層用途為共同使用部分（地下室及車道），其中車道面積為三七‧二五平方公尺，全部面積為二、一三○‧八二平方公尺（一審卷第一宗三○頁）等情形，該建號一七○三號地下層，似非全部面積均為停車場使用，原審未詳查審究該地下層除車道面積三七‧二五平方公尺外，其餘部分究竟作何用途，面積各為多少，遽認地下層全部均為停車場，並據以計算被上訴人地下層持分折算之面積全部均為停車位，而予以扣除，亦嫌速斷。又該地下層被上訴人持分折算之面積，如包括在買賣契約銷售面積範圍內，被上訴人實際登記所得之面積，僅不足○‧三○五坪時，上訴人是否仍應負瑕疵擔保責任，亦值斟酌。上訴論旨，指摘原判決此部分不當，求予廢棄，非無理由。
原判決其餘部分（即關於違約金上訴部分）：
經核於法並無違背，上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決此部分不當，求予廢棄，非有理由。又原判決就上開面積不足瑕疵及因而所生之同時履行抗辯之理由說明，雖未盡妥適，惟不論該面積瑕疵是否成立，及可否行使同時履行抗辯，均不影響此部分判決之結果，併此敍明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 四 月 三 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村法官 徐 璧 湖法官 劉 福 聲法官 袁 再 興右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十六 年 四 月 十七 日