最高法院民事判決 八十六年度台上字第一○二三號
上 訴 人 協固事業股份有限公司法定代理人 謝振瑞被 上訴 人 楊淑雅右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十五年八月十四日台灣高等法院第二審判決（八十五年度上字第六八○號），提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人主張：伊於民國八十二年十二月十六日向上訴人買受坐落台北市○○段○○段○○○○○號土地上之「敦北帝王」大廈地下第一層編號第十六號平面式停車位及土地之應有部分（以下稱系爭停車位），已陸續繳納價金新台幣（以下同）六十一萬元，因伊非其上建物之所有人，如該停車位為法定停車位，伊即無法取得所有權登記。伊數度請求上訴人明確告知該停車位之產權取得問題，並於問題解決前拒付價金，上訴人未予置理，伊已去函解除契約。又上訴人興建之系爭大廈地下第一層樓僅設有十一個停車位，伊購買之第十六號停車位，係上訴人以同層一般零售業使用之空間，經二次施工後改造而成，因違規使用有被處罰鍰及勒令停止使用之虞。上訴人未依債之本旨交付，該給付顯有瑕疵，爰再以本件起訴狀繕本之送達，為解約之通知等情，依民法第二百五十九條規定，求為命上訴人返還伊已付之價金六十一萬元及加計法定遲延利息之判決。
上訴人則以：本件地下停車場除法定停車位外，共增設三十五個停車位，可為主建物之登記，買賣標的即係按車位比例計算之土地及建物所有權之應有部分。被上訴人於繳清價金後即可取得土地及建物之所有權及車位使用權，被上訴人指伊無從為產權登記，要非事實。被上訴人拒付餘款，已屬無據，且伊從未拒絕擔保，被上訴人於伊交付車位前即依瑕疵擔保之規定解除契約，亦於法不合。被上訴人如對系爭停車位之使用有疑慮，伊願交付合法增設之編號第九號停車位，被上訴人實無解約之理由等語，資為抗辯。
原審依審理之結果，以﹕被上訴人於八十二年十二月十六日與上訴人訂立系爭停車位之買賣契約，被上訴人已交付部分價金六十一萬元等事實，為兩造所不爭，並有土地及車位預定買賣契約書附卷可證（一審卷十至三四頁），堪信為真。依該買賣契約所載，本件買賣標的係「敦北帝王」大廈地下第一層編號第十六號之停車位，買受人取得者係土地及建物之應有部分及車位使用權。查與被上訴人同購買該地下一層編號第十號停車位之訴外人李維，業已取得建物所有權登記，有建物所有權狀（一審卷六三頁）及土地、車位預定買賣契約書（原審卷外放證物）可證，依該建物所有權狀記載，該地下一層編有建號，訴外人李維取得該建物所有權應有部分三十八分之一及其他共同使用部分之應有部分，可見該地下層停車位之購買者，確能取得買賣契約所定之土地及建物之應有部分，被上訴人指上訴人無從依約使其取得建物所有權登記等語，固無可取。惟系爭大廈地下層，上訴人申請建築之停車位，原核准設置法定停車位六輛，嗣後變更設計為法定停車位六輛，自設停車位五輛，此據台北市政府工務局建築管理處函復在卷，並有平面圖二紙在卷可稽（原審卷四一至四三頁）。將該平面圖與系爭車位預定買賣契約書所附平面圖（一審卷三三頁反面）比對，系爭地下一層屬防空避難室兼停車場之空間，經核可設置之停車位僅有十一輛，上訴人卻將非屬防空避難室兼停車場之空間一併闢為停車位銷售，設有三十一個停車位，被上訴人購買者即係未經核准設置之停車位。上訴人雖抗辯其共增設三十五個停車位，增設者係其自建之停車空間云云，並提出建造執照為證（一審卷六十至六二頁），惟依該建造執照所載，該建物之地下二層亦為停車場，該執照之附表（二）變更概要欄第六點記載「增設停車位五輛與前設置合計三十五輛」，其中所稱增設停車位五輛即係前述於地下一層增設之五個停車位，增設後全部建物（含地下二層）之停車位計三十五個，上訴人將之解為其「增設」停車位三十五個，自非事實。被上訴人主張上訴人所售係二次施工後違規使用之停車位，應可採信。按物之出賣人，除負有交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務外，對於買受人應擔保其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，此觀同法第三百五十四條規定自明。本件上訴人出售者，係擅自變更使用，違法設置之停車位，依建築法第九十規定，其所有人或使用人將被處以罰鍰，並勒令停止使用，甚至遭停止供水、供電或封閉、強制拆除。系爭停車位，因屬違規設置，不惟其通常效用有所減少，且減低其經濟上之價值，被上訴人責令上訴人負瑕疵擔保責任，自屬有據。又民法第三百五十四條規定出賣人應擔保其物在危險移轉於買受人時，無瑕疵之存在，係使出賣人於危險移轉前仍得除去瑕疵而為交付，如於交付前已有瑕疵存在，而該瑕疵已確定不能除去，或出賣人明確表示拒絕擔保者，縱出賣人尚無交付標的物之義務，買受人亦得依瑕疵擔保之規定行使權利。本件上訴人所售者既為違規設置之停車位，且該建物已取得使用執照，無從以變更設計之方式使之合法，該項瑕疵顯屬無從補正。另兩造於訂約時，即以平面圖標示系爭車位之特定位置，應屬特定物之買賣，上訴人原不得交付他物以替代原定之給付，上訴人表示願交付增設之五個停車位中編號第九號之停車位予被上訴人，顯與原定之給付不符，亦無從藉此除去系爭停車位之瑕疵。本件買賣標的物於交付前既存有上述無法補正之瑕疵，被上訴人據以解除契約，於法自無不合。又兩造雖係分別訂立土地及車位預定買賣契約書，並分別為價金之約定，然本件係以停車位為買賣標的，依其性質及當事人之意思，土地及建物二者顯無從割裂，被上訴人因該停車位有減少效用及價值之瑕疵，而就全部契約予以解除，應屬適法。系爭買賣契約既經解除，被上訴人依民法第二百五十九條規定，請求上訴人返還價金六十一萬元及加計法定遲延利息，為有理由，應予准許。爰將第一審所為被上訴人敗訴之判決廢棄，改判如其聲明，經核於法並無違背。上訴論旨，仍執陳詞，就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 四 月 三 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村法官 徐 璧 湖法官 劉 福 聲法官 袁 再 興右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十六 年 四 月 十七 日
Ｋ