最高法院民事判決 八十六年度台上字第一○二六號
上 訴 人 華信房屋仲介有限公司法定代理人 林櫻花被 上訴 人 蕭廸友
甲○○右當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國八十五年八月十二日台灣高等法院台中分院第二審判決（八十五年度上字第二三七號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由本件上訴人主張：兩造於民國八十四年八月十五日訂立房地產委託代理專賣契約書（以下稱契約書），約定被上訴人委託伊全權代理銷售坐落南投縣南投市○○○段一九三之三九號土地及建號一九六八號門牌南投市○○路○○○巷○弄○○號房屋（以下稱系爭房地），銷售價格為新台幣（下同）五百九十萬元。訴外人林垂鎮、張秀真於同年十一月二十四日表示願予買受，伊於代收定金二十萬元後，欲交予被上訴人甲○○，卻為其拒收。被上訴人嗣又表示不附送電風扇等物及稅單已弄丟。而買主林垂鎮於八十四年十一月二十九日扣除抵押貸款後，滙款三百十二萬元予簡宗庸代書，詎於同日正式簽約時，被上訴人要求訴外人額外負擔所得稅，進而拒簽契約書，顯已違約。伊已循林垂鎮之請求，加倍給付定金四十萬元予林垂鎮，被上訴人應給付伊代償之二十萬元，及伊依約可請求售價百分之三之賠償即十七萬七千元等情，依民法第五百四十六條第三項、第三百十二條之規定，及契約書第五條之約定，求為命被上訴人給付伊三十七萬七千元及加付法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：伊委託上訴人介紹出售系爭房地之期間係自八十四年八月十六日起至同年十一月三十日止，上訴人僅於委託期間表示有人願意購買，但未交付定金與伊，伊亦未表示不賣。伊知悉有人願購買系爭房地時，曾請上訴人聯絡協商，協商時僅討論細節，兩造就增值稅有所爭執而未談妥。嗣定於八十四年十一月三十日聯絡，擇日簽約，伊並未違約。詎上訴人旋於同日上午提起本件訴訟，並聲請假扣押，可見上訴人未盡義務。何況上訴人見委託期間即將屆滿，恐無法獲得報酬，乃與林垂鎮、張秀真二人串通，以假買賣再拒買系爭房地，並偽稱伊違約，用以獲取高於違約金之仲介服務費，自不得為本件請求等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：上訴人主張被上訴人於八十四年八月十五日就系爭房地委託上訴人全權代理銷售，委託售價五百九十萬元，委託期間自八十四年八月十六日起至同年十一月三十日止等情，業據提出契約書一件為證，且為被上訴人所不爭執，堪信為真實。又上訴人主張林垂鎮、張秀真於八十四年十一月二十四日表示願依前述條件買受系爭房地，並已交付定金二十萬元予上訴人等情，業據證人林垂鎮、莊淑芳證述屬實，而契約書第六條第三款約定上訴人有權代理被上訴人收受買主所交付之定金，則上訴人收受定金之效力自及於被上訴人，被上訴人負有與買主依前述條件訂立系爭房地買賣契約之義務。至於上訴人收受該定金後，有無通知被上訴人領取及被上訴人是否拒收，係屬兩造間契約債務履行之問題，應於被上訴人所負依契約書之條件與買受人訂立系爭房地買賣契約書之義務不生影響。被上訴人否認其有違約不賣系爭房地之情事。查證人林垂鎮證稱：「沒簽約，是稅金問題沒談妥，被告說不賣，掉頭就走」、「蕭劉月金（被上訴人蕭廸友之母）說要華信公司（上訴人）負責八十四年的綜合所得稅，還有增值稅，我有向蕭劉月金說無此約定，怎叫別人繳綜所稅，她很不高興說這是你家之事，不賣了」等語。證人莊淑芳（上訴人公司之職員）證稱：「被上訴人有說錢為何匯到簡宗庸帳戶，不匯入我的帳戶，林垂鎮說（房地）沒有我的名字，怎麼匯﹖林櫻花有說要預扣十八萬六千元的仲介費及增值稅，甲○○說房子賣後沒錢了，她說全部稅款扣掉還有剩下錢才給我們，而且要幫他繳八十四年的綜合所得稅，林櫻花（上訴人法定代理人）說契約沒有約定幫她們繳所得稅，甲○○他們說扣掉有剩才給」等語。證人即代書簡宗庸（林櫻花之配偶）證稱：「有銀行貸款，賣方配合辦理貸款，買主有匯款三百十二萬元到我的帳戶，林櫻花說要扣掉十八萬六千元，蕭廸友說他賣房子賠錢，增值稅、所得稅要華信（即上訴人公司）繳，否則他們不賣」等語。綜合以上證詞，兩造與買主林垂鎮間就系爭房地之買賣關於增值稅及賣方（被上訴人）之八十四年度綜合所得稅（應指賣屋之屋價較原來買屋之屋價所增加部分應扣之所得稅而言）究竟應由何方負責尚有爭執。因契約書第五條第四款已約明「增值稅亦由乙方（上訴人）負擔」，則莊淑芳證稱林櫻花有說要預扣增值稅云云，即與契約書之約定不合，而為被上訴人所拒。則被上訴人抗辯兩造就增值稅問題未談妥，影響其實收價金，致未與買主林垂鎮依契約書所約定之條件簽訂系爭房地買賣契約書，即難認為被上訴人違約。至上開證言中謂被上訴人尚要求上訴人負擔其八十四年度綜合所得稅云云，已為被上訴人所否認，契約書亦無就此有何約定。又八十四年度綜合所得稅之申報繳納日期為翌年即八十五年二、三月間，被上訴人自不可能於八十四年十一月間提出此項主張。且系爭房屋之出售需否繳納綜合所得稅尚未可知，故上開證言中關於被上訴人要求上訴人負擔其綜合所得稅云云部分，與常情有違，尚難採信。被上訴人表明系爭房地仍要出賣，並以書狀陳明仍願按原契約書條件出售云云，益見被上訴人並無違約不賣情事。故被上訴人與買主未簽訂系爭房地買賣契約書，係因不可歸責於被上訴人之事由所致。且上訴人與買主林垂鎮均未能舉證證明渠等有催告被上訴人依契約書條件簽訂買賣契約書，被上訴人於受催告後仍不履行，尚難謂被上訴人有違約情事。況兩造及買主就系爭房地洽談之時間為八十四年十一月二十九日，此係於契約書有效期間內，自不能認為被上訴人有違約不賣之事。兩造及買主於八十四年十一月二十九日就系爭房地之買賣尚未洽談一致，林垂鎮雖即匯款三百十二萬元入簡宗庸帳戶內，因簡宗庸並非被上訴人所委任受匯款之人，且該匯款金額又非委託最低賣價五百九十萬元扣減被上訴人之銀行貸款、增值稅及上訴人之仲介服務費十八萬六千元所算出之金額，則林垂鎮上述匯款入代書簡宗庸帳戶之行為，即不能拘束被上訴人。上訴人不能證明被上訴人於八十四年十一月三十日在兩造契約有效期間內確實違約不賣系爭房地，即提起本件訴訟，並就系爭房地為假扣押之聲請，復與常情有違。綜上所述，上訴人不能證明被上訴人違約，上訴人請求被上訴人給付定金二倍之賠償及售價百分之三之仲介費用合計三十七萬七千元及其法定遲延利息，難認於法有據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
查兩造於八十四年八月十五日所簽定之契約書就被上訴人出售系爭房地之交易所得申報綜合稅之課稅負擔問題，並無約定，被上訴人所有系爭房地如因上訴人之受託，而順利出售，被上訴人自應依法於八十五年報稅期間申報八十四年度綜合所得稅時，報明其交易所得，依法納稅。又八十四年度之綜合所得稅之申報日期固係於八十五年二、三月間，惟證人林垂鎮證稱：「沒簽約，是稅金問題沒談妥，被告說不賣，掉頭就走」、「蕭劉月金（蕭廸友之母）說要華信公司負責八十四年的綜合所得稅，還有增值稅，我有向蕭劉月金說無此約定，怎叫別人繳綜所稅，她很不高興說這是你家之事，不賣了」、莊淑芳（上訴人公司之職員）證稱：「甲○○說房子賣後沒錢了，她說全部稅款扣掉還有剩下錢才給我們，而且要幫她繳八十四年的綜合所得稅」、證人即代書簡宗庸證稱：「蕭廸友說他賣房子賠錢，增值稅、所得稅要華信繳，否則他們不賣」各等語（見一審卷五三、五四頁、原審卷四一、四二、四三頁），綜合以上證言，可見兩造與表示願意買受系爭房地之林垂鎮、張秀真洽談訂立系爭房地買賣契約書時，被上訴人表明因買賣系爭房地之交易所得所增加之綜合所得稅由上訴人繳納，未為上訴人及林垂鎮、張秀真所接受，致被上訴人未與林垂鎮、張秀真就系爭房地訂立書面買賣契約。原審徒憑被上訴人單方面之否認、契約書無負擔八十四年綜合所得稅之約定，及八十四年度綜合所得稅之申報日期為八十五年二、三月間等情，遽認被上訴人未要求上訴人負擔綜合所得稅，自有未合。倘兩造曾約定上訴人於向買主收受定金後，上訴人負有與買主訂立買賣契約之義務，則被上訴人以上訴人未同意負擔綜合所得稅為藉口，蓄意刁難致未與買主林垂鎮、張秀真簽訂買賣契約書，能否謂被上訴人並無違背兩造間契約之情事，上訴人不得依契約書第五條約定請求被上訴人賠償，尚非無疑。實情究竟如何，有待原審詳為調查審認。次查上訴人除依民法第五百四十六條第三項之規定及契約書第五條之約定為本件請求外，並依民法第三百十二條之規定為本件請求（見一審卷四頁、原審卷六九、七○頁），原審未就本件訴訟有無民法第三百十二條規定之適用予以論及，遽為上訴人敗訴之判決，亦有判決不備理由之違法。上訴論旨指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 四 月 三 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 吳 正 一法官 鄭 三 源法官 楊 隆 順法官 陳 淑 敏右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十六 年 四 月 十七 日