最高法院民事判決 八十六年度台上字第一一七五號
上 訴 人 甲○○被 上訴 人 俊聯建設股份有限公司法定代理人 劉甫欽右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十五年六月三日台灣高等法院台中分院第二審判決（八十三年度上字第六四九號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由本件上訴人主張：伊於民國七十八年九月二十六日以總價新台幣（下同）四百七十四萬元，向被上訴人購買坐落台中市○區○○○段六六三至六七五號等筆土地上名為「中港俊國」Ｂ一樓編號一一一面積八‧九二坪房屋乙戶及基地應有部分，伊已依約付清價款及代書費一萬六千元、契稅二萬五千元，詎該房屋可使用之面積僅九‧五平方公尺即二‧八七坪，與買賣契約所載不符。又被上訴人以上開土地向華南銀行設定最高限額抵押權六億五千六百萬元及五億八千八百萬元，迄今尚未塗銷，且所承諾開設承租之俊聯百貨至今音訊杳然，同時於出售房屋時向伊詐稱地下一樓為二十四小時開放之國際美食小吃廣場云云，被上訴人公司前總經理陳一平因而為刑事法院依詐欺罪判處有期徒刑二年，為此撤銷買賣之意思表示，並解除契約，爰依民法第九十二條、第一百七十九條、第三百五十四條、第三百五十九條規定，求為命被上訴人給付四百七十萬元及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：依兩造所簽訂之房屋頂定買賣契約約定，買賣標的之面積為八‧九二坪，上開坪數包括主建物及附屬建物（陽平台、地下室停車場、公共設施及梯間屋頂突出物等公共受益面積在內），正確坪數以地政機關複文結果為準。本件房地之產權業已登記予上訴人，房屋分為私自使用面積，當樓層公共設施及全棟大樓公共設施三部分，依建物所有權狀記載，三者總計二九‧五○平方公尺，合八‧九二坪，與兩造買賣契約所約定之坪數相符。本件大樓之公設比為百分之六十七‧八，與台中市其餘地下一樓百貨商場之公設比相較，比例並未過高。另上訴人之土地應有部分所設定之抵押權業已塗銷。且系爭一樓依現行法規可經營美食小吃業，故上訴人以上開事由撤銷買賣之意思表示及解除契約，自不生效力等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：按民法第三百五十四條第一項規定，所應負之瑕疵擔保責任，以其物依同法第三百七十三條規定危險移轉於買受人，亦即其物交付於買受人時，為其成立要件。如該物尚未交付買受人，其危險尚未移轉，即不生物之瑕疵擔保責任之問題。本件上訴人向被上訴人購買系爭房地，雖已付清價款及代書費、契稅，惟迄今被上訴人尚未將系爭房地交付上訴人，為不爭之事實，則依前開說明，上訴人尚不得行使物之瑕疵擔保請求權，解除本件買賣契約。次按民法第九十二條規定之詐欺，係指欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示之謂也。經查：㈠上訴人所購買之房地產權業已登記完畢，該房屋分為私自使用面積，當樓層公共設施及全棟大樓公共設施三部分。依建築改良物所有權狀及登記簿謄本記載，上開私自使用部分與公共設施之比例觀之，公共設施所占之比率幾高達百分之七十（正確之比率為百分之六十八）。惟所謂公共設施比例（以下簡稱公設比）係為現有民間對各住戶分擔公有空間的比例之一種計算方式。現有建築法令中並無「公設比」之標準，中部地區之大廈，依台灣省建築師公會鑑定委員會之委員劉建華建築師調查結果，公設比在百分之十五至八十之間，由此可見，上訴人指稱系爭房屋所負擔之公設比偏高不合理一節，洵屬無據。至上訴人稱被上訴人於售屋時表示系爭房屋之使用面積為七‧八三坪，公共設施面積為一‧○九坪，公設比為百分之七至百分之十二間云云，並提出售價表影本一紙為證，然查上訴人之上開主張為被上訴人所否認，並稱該售價表非被上訴人所提出，而上訴人自始無法舉證證明被上訴人於售屋時曾向其為上開公設比之表示；況依兩造所訂之系爭房屋買賣契約書內容並無系爭房屋應負擔多少公設比之約定。因此本件買賣契約所約定之房屋面積既與前述登記面積相符，自難認被上訴人於出售系爭房屋時有不實情事。又本件之房屋買賣契約係於民國七十八年九月二十六日簽訂，當時公平交易法（八十年二月四日公布施行），消費者保護法（八十三年一月十一日公布施行）均尚未公布施行，因此當時該買賣契約書中雖未表明公共設施分攤之計算方式，尚不足以認已構成欺罔或顯失公平行為。綜上以觀，上訴人以系爭房屋所負擔之公設比幾達百分之七十，遽以主張被上訴人於售屋時有故意隱瞞含混之詐欺行為，誠屬無據，要不足採。㈡依台灣省零售市場建築規格第九條第二款規定：「每攤位之最小寬度為二公尺，其面積不得小於六平方公尺」，而系爭房屋私自可使用之面積為九‧五○平方公尺，自屬合於上開建築規格之規定。又系爭房屋之排油煙機、互助設備、排水設施、水電瓦斯、冷氣管、空調設備及系統等均已設備完善，且保全消防系統可正常操作，並已開始經營美食廣場之事實，業經第一、二審勘驗無訛，有勘驗筆錄及照片在卷可按。系爭地下一層房屋，其使用執照所載用途為超級市場，此為不爭之事實，並可在該超級市場內經營美食小吃業，有台中市政府函二件可憑。至上訴人指稱系爭建物無集排污水設備，違反下水道法及水污染防治法，自不得經營美食小吃云云，惟查行政院環境保護署雖於八十三年七月二十日以環署水字第二六九八三號函要求工務局、建設局暫停核發新開發社區未設置專用下水道（含符合放流水標準之共同污水處理設施）者之建築物使用執照，以配合水污染管制事宜。然系爭大樓係於八十一年七月一日取得使用執照，有該使用執照影本在卷可佐，顯見係在該函之前取得，當不受該函之拘束，自不影響系爭房屋之合法使用。上訴人據以主張被上訴人有詐欺行為，自屬無據，不足採信。末查上訴人所購買之系爭房地，其應有部分所設定之抵押權業已塗銷，有土地及建築改良物登記簿謄本及他項權利證明書等影本附於第一審卷可稽，應無疑義。上訴人之請求即非正當等詞。為其判斷之基礎。
惟查：㈠判決書理由項下，應記載關於攻擊防禦方法之意見，民事訴訟法第二百二十六條第三項定有明文，法院為原告敗訴之判決，而其關於攻擊防禦方法之意見，有未記載於判決理由項下者，即為同法第四百六十九條第六款所謂判決不備理由。本件上訴人於原審提出被上訴人前總經理陳一平因推出本件「中港俊國」預售房屋涉有詐欺犯行，業經刑事法院判處有期徒刑二年之資料一件（見原審卷第一宗第一七四頁），主張被上訴人確有詐欺之行為，請求調查，原審未予調查審酌，並表示意見，遽為上訴人不利之判決，依上所述，自有判決不備理由之違法。㈡行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法；為民法第一百四十八條第二項所明定。本件上訴人一再主張兩造所訂系爭房地買賣契約，係屬定型化契約，雖於契約中載入總面積，但公共設施與私有面積之比例卻未詳載於契約中，該定型化契約之設計，顯有故意含混欺騙之嫌云云，原審就此重要攻擊方法未詳予調查審酌，徒以本件系爭契約訂立時，公平交易法、消費者保護法均未公布施行，契約中未表明公設分攤計算方式，尚不足認已構成欺罔或顯失公平行為云云，即為上訴人不利之論斷，亦嫌疏略而難昭折服。上訴論旨，執以指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 四 月 十七 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 吳 正 一法官 鄭 三 源法官 楊 隆 順法官 陳 淑 敏右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十六 年 四 月 三十 日