最高法院民事判決 八十六年度台上字第一四八五號
上 訴 人 乙○○○
甲 ○ ○被上訴人 丙 ○ ○右當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國八十五年七月八日台灣高等法院高雄分院第二審更審判決（八十五年度上更㈠字第五三號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。
理 由本件被上訴人主張：伊於民國七十六年九月五日與上訴人甲○○之受任人即其妻乙○○○訂立不動產買賣契約，向甲○○購買坐落高雄市○○區○○段一小段三六八之一號土地應有部分一○○○○分之四九一六及其上建物即門牌高雄市○○路○○巷○○號三層樓房一棟（下稱系爭房地），總價新台幣（下同）二百十三萬元，其中自備款二十六萬元已如期交付，另出賣人無息貸款十八萬元，銀行貸款一百六十九萬元。系爭房屋已辦理所有權移轉登記與伊，惟土地部分尚未辦理產權登記，且未將系爭房地交付伊占有，因上訴人將系爭房屋擅自變更設計，而減少系爭房屋之效用，伊自得請求減少價金九十萬元，扣除已付二十六萬元及無息貸款十八萬元，餘款為七十九萬元等情，求為就兩造將系爭房地買賣總價金減為一百二十三萬元，上訴人甲○○應將系爭土地所有權移轉登記與伊，及上訴人應於伊給付七十九萬元同時將系爭房地交付與伊之判決（原法院前審將兩造系爭房地總價金減為一百七十五萬零二十二元，被上訴人請求交付房地同時履行給付之金額為一百三十一萬零二十二元，及命上訴人甲○○辦理系爭土地所有移轉登記，並駁回被上訴人其餘之請求，被上訴人就其敗訴部分，未據聲明不服）。
上訴人則以：系爭房地買賣契約業已解除，而房屋變更設計係經被上訴人同意，且系爭房地尚未交付被上訴人亦不得主張因瑕疵而請求減少價金等語，資為抗辯。
原審將第一審所為被上訴人敗訴判決，部分廢棄，改判將兩造就系爭房地買賣總價金減為一百七十五萬零二十二元，上訴人應於被上訴人給付一百三十一萬零二十二元同時交付系爭房地，及命被上訴人甲○○將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人，無非以：系爭土地及房屋均係上訴人甲○○所有，有土地登記簿謄本可稽。上訴人甲○○於七十六年九月五日委任其妻即上訴人乙○○○代為出賣與被上訴人，並以受任人乙○○○名義與被上訴人簽訂不動產買賣契約，有不動產買賣契約書為憑。受任人乙○○○因處理委任事務，即負有將系爭土地及房屋辦理所有權移轉登記予被上訴人之義務（房屋部分之所有權當經移轉與被上訴人），並享有向委任人即上訴人甲○○請求代為清償之權利。被上訴人依法得代位上訴人乙○○○行使該項權利，請求委任人甲○○辦理土地部分之所有權移轉登記與被上訴人。查被上訴人已付自備款二十六萬元，及提存十八萬元等事實，為兩造所不爭，並有提存書在卷可稽。上訴人曾分別以被上訴人遲延給付價金為由解除本件買賣契約，及兩造同意解除買賣契約，先後起訴請求被上訴人將系爭房屋所有權移轉登記返還上訴人，均因契約未解除，遭敗訴判決確定，有判決書附卷足憑，足見系爭房地買賣契約並未解除，上訴人辯稱契約已解除云云，自無足採。被上訴人主張兩造訂立系爭房地買賣契約時，系爭房屋尚未建築，依卷附核准之設計圖，第一、二、三樓均有浴廁設備，惟上訴人竟未經被上訴人同意，擅將已建好浴廁之房屋結構體打掉，改建成一部分為陽台，一部分留為空地，變成一、三樓全無浴廁，二樓係將一間臥室改建浴廁，與原設計圖迥異等情，業經證人王添
丁、黎永成於台灣高等法院台南分院七十八年上字第一五二九號所有權移轉登記事件中證述屬實（見該案卷第七十三－七十四、第卅三－卅四頁）。上訴人自應負物之瑕疵擔保責任。被上訴人依民法第三百五十九條之規定，請求減少價金，自無不合。本件經高雄市土木技術公會鑑定結果，如由被上訴人自行僱工，按原設計圖增建一至三樓浴廁，按七十七年六月間物價計算，需三十七萬九千九百七十八元，有該會鑑定書附卷可稽，則系爭房地總價減三十七萬九千九百七十八元，應為一百七十五萬零二十二元。因被上訴人已付自備款二十六萬元，提存十八萬元，則應再付一百三十一萬零二十二元。從而被上訴人請求將系爭房地總價減為一百七十五萬零二十二元，上訴人應於被上訴人給付一百三十一萬零二十二元時將系爭房地交付被上訴人，及上訴人甲○○應將系爭土地所有權移轉登記與被上訴人，自屬有據，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按為委任事務之處理，未必授與代理權，如受任人本於委任人所授與之代理權，以委任人名義與他人為法律行為時，因直接對委任人發生效力。若受任人以自己之名義與他人為法律行為，除受任人已將該法律行為所生之權利義務，移轉於委任人外，委任人與該法律行為之他造當事人，應不發生何等法律關係，他造當事人即不得據以對委任人有所請求。本件被上訴人主張上訴人甲○○係委任其妻即上訴人乙○○○將系爭房地出售與被上訴人，而由乙○○○以其自己之名義與被上訴人簽訂不動產買賣契約，依前揭說明，被上訴人與委任人甲○○間自不發生買賣關係。被上訴人竟將上訴人甲○○一併列為被告，起訴請求減少買賣價金，辦理土地之所有權移轉登記及交付土地、房屋，於法已有未合。雖被上訴人就土地所有權移轉登記部分主張伊係代位上訴人乙○○○行使該項權利（土地移轉登記請求權），請求委任人甲○○辦理系爭土地所有權移轉登記與伊（一審卷第一一○頁，原審上字卷第十九頁，上更㈠卷第四十一頁）。惟查債務人怠於行使權利，債權人因保全債權，固得以自己之名義行使代位權，但債權人所行使者，究係債務人之權利，故其行使權利之結果，自應歸屬於債務人，而非屬於債權人，從而債權人代位行使債務人之登記請求權，僅得請求移轉登記與債務人，而不得直接移轉登記與債權人。原審遽憑上開理由判命上訴人甲○○將系爭土地所有權移轉登記與被上訴人（主文第三項），而就減少價金及交付不動產部分，則於主文籠統稱「兩造」及「被上訴人」，究何所指，未據說明，亦均屬可議。又法院為判決時，應斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，判斷事實之真偽。故對於持為判決基礎之證據，自應由事實審法院曉諭兩造為適當完全之辯論，俾得以盡其攻擊防禦方法之能事，於法始無不合。本件原判決引用另案即台灣高等法院台南分院七十八年上字第一五二號所有權移轉登記事件中證人王添丁、黎永成之證詞，為其判決基礎。惟查卷內既無此項資料，原審亦未調閱該卷宗，並提示兩造使其有適當完全之辯論機會，即為上訴人不利之認定，亦欠允洽。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求為廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 五 月 九 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村法官 徐 璧 湖法官 劉 福 聲法官 袁 再 興右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十六 年 五 月 二十六 日