最高法院民事判決 八十六年度台上字第一六一三號
上 訴 人 大永興業股份有限公司法定代理人 林明成訴訟代理人 林志揚被 上訴 人 甲○○訴訟代理人 吳國峰右當事人間請求調整租金等事件，上訴人對於中華民國八十五年十月九日台灣高等法院第二審判決（八十五年度上字第六五三號），提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件上訴人主張坐落臺北縣新莊市○○段○○○○號土地為伊所有，伊就其中面積五五九點三一平方公尺與被上訴人定有不定期租賃契約。被上訴人自民國五十九年起承租，年租金在七十八年以前，係按當年申報地價年息百分之四點三計算，七十九年以後則按申報地價年息百分之五計算。惟系爭土地五十九年公告地價為每平方公尺新台幣（下同）九百六十元，六十九年公告現值為每平方公尺九千七百零六元，八十四年公告地價為每平方公尺二萬二千一百三十一元，公告現值為每平方公尺九萬一千四百八十六元，五十九年至八十四年公告地價漲約二十三倍，六十九年至八十四年公告現值漲九點六倍，又系爭土地面臨新莊市○○路商業繁榮地段，土地市價比公告現值高出數倍，是自五十九年迄今，其價值上昇，極為明顯，然租金僅在七十九年調高百分之零點七，顯然太低等情，依民法第四百四十二條規定，求為准自起訴狀繕本送達之翌日起，調整按申報地價年息百分之十計算租金之判決。（第一審判決自八十四年十月八日起，租金調整為按申報地價年息百分之八計算，而駁回上訴人其餘請求。上訴人就敗訴部分及被上訴人就按申報地價年息百分之六計算部分均未聲明不服。）被上訴人則以：租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人得為增租之請求，至於增加租額之多寡，於法定最高限額內，法院固有自由裁量之權，惟須以調整之租金數額與承租人使用租賃物所得利益平衡為限，亦即除應斟酌租賃不動產之價值、所處位置及四周工商繁榮之情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，以為公平適當之調整。伊自五十九年間向上訴人承租系爭土地，其租金之計收標準在七十八年以前係按申報地價年息百分之四點三計算，嗣七十九年經雙方協議調整按申報地價年息百分之五計算。租金既係每年按系爭土地申報地價之百分比計收，因系爭土地申報地價逐年高昇，上訴人依上開計租百分比算出之租金數額，亦將隨之高昇，並無因系爭土地價值昇高，致原定租金數額在客觀上顯有不相當之情形等語，資為抗辯。
原審以：按民法第四百四十二條固規定租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。然此係指租賃物之租金以固定金額給付者而言，若未定期限之不動產租賃，契約當事人約定租金係按租賃標的不動產價值之固定比率計算，因所約定之租金隨不動產價值之昇降而機動調整，契約當事人即無再依民法上開規定聲請法院調整租金之必要。本件上訴人起訴前，系爭土地之租金額係按申報地價年息百分之五計算，為兩造所不爭執。而系爭土地並無申報地價，依平均地權條例第十六條規定，應以公告地價百分之八十為其申報地價，依上訴人提出之地價證明，系爭土地公告地價於五十九年時為每平方公尺九百六十八元，六十七年調整為每平方公尺五千七百六十五元，八十三年調整為每平方公尺二萬二千一百三十一元，依固定之百分比計算，於公告地價調整時，申報地價亦隨之調整，租金數額自亦併同調整，依首開說明，上訴人即無由再依民法第四百四十二條規定聲請調整租金。上訴人雖主張其就系爭土地每年須繳地價稅七十一萬三千五百六十一元，調整後之租金僅足彌補稅捐云云，然查系爭土地面積為一七三七點六九平方公尺，有土地登記簿謄本可稽，被上訴人承租之面積為五五九點三一平方公尺，占全筆土地之百分之三十二，而地價稅係以全筆土地計算，上訴人將被上訴人未承租部分之地價稅亦作為被上訴人承租基地之稅負而主張被上訴人所付租金，扣除稅負後，並無收益云云，自非可採。因而依被上訴人於原審上訴聲明，將第一審所為准調整租金逾按申報地價年息百分之六計算部分之判決廢棄，改判駁回上訴人該部分之訴，經核於法洵無不合。上訴論旨仍執陳詞，指摘原判決違背法令，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 五 月 二十二 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 吳 正 一法官 鄭 三 源法官 楊 隆 順法官 陳 淑 敏右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十六 年 六 月 六 日