最高法院民事判決 八十六年度台上字第二一四四號
上 訴 人 甲○○
乙○○共 同訴訟代理人 方溪良律師被 上訴 人 丙○○即祭祀公業陳克記管理人右當事人間請求返還無權占有土地事件，上訴人對於中華民國八十五年九月三十日台灣高等法院台南分院第二審判決（八十五年度上字第一四四號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理 由本件被上訴人主張：坐落嘉義縣○○鄉○○○段一七一之六、一七一之七、一六九之二號三筆土地（下稱系爭土地），為祭祀公業陳克記之業產，伊為該公業之管理人，上訴人甲○○向伊不定期租用部分土地供伊及其子即上訴人乙○○建屋使用，各如第一審判決附圖所示，民國八十年間測量結果，面積共約一一四‧七三坪，甲○○要求全部承租，租金按每年每坪新台幣（下同）一五○元計算，並給付八十年度一年份租金一萬七千二百一十元。惟八十一年度之租金一萬七千二百一十元經通知甲○○後，卻逾期未付。嗣八十二年起因一七一之六號有一小部分土地經編為道路用地，予以扣除後，其承租面積減為約一一三‧五二坪，復因地價稅上漲，經祭祀公業管理委員會決議自八十二年起每坪租金提高為二百五十元，甲○○仍拒不給付。伊乃於八十三年四月二十七日通知甲○○限於十五日內付清，甲○○亦置之不理，即於八十三年八月三日終止租約。租約既已終止，上訴人二人繼續占有使用系爭土地，自無正當權源，使伊受有無法使用之損害，伊自得請求甲○○給付相當於租金額之損害金等情，求為命甲○○將系爭一七一之六號土地內如第一審判決附圖（下稱附圖）所示２部分鐵架蓋烤漆板涼棚、４部分二樓ＲＣ磚造，三樓蓋烤漆板之房屋拆除後，將該土地交還與伊；乙○○將一七一之六號土地內如附圖所示３部分鐵架蓋烤漆板涼棚、５部分二樓ＲＣ磚造，三樓蓋烤漆板之房屋；同段一七一之七號土地內如附圖所示３部分蘭花圃鐵架；同段一六九之二號土地內如附圖所示３部分蘭花圃鐵架均拆除，並將同段一六九之二號土地內如附圖所示７部分鐵籠子移去後，將各該土地，連同同段一七一之六號土地內如附圖所示６部分空地、８部分通路；同段一六九之二號土地內如附圖所示４部分通路步道，同段一七一之七號土地內如附圖所示４部分通路步道之土地交還與伊；甲○○並自八十四年十二月二十七日起至交還土地，按年給付伊三千九百四十八元之判決（被上訴人請求給付金錢超過上開金額部分，經第一審判決其敗訴，未據其聲明不服，已告確定）。
上訴人則以：被上訴人擅自調整八十二年度起之租金並不合法，伊於八十三年四月間欲按原訂租額付租，被上訴人表示八十二年度須按照調高後之租金償付始願收取，致伊未能付清租金。係被上訴人拒收租金，其據此終止契約自不合法。況甲○○已於八十四年五月三十日，將八十一、八十二、八十三、八十四年度之租金總計六萬八千一百一十二元，寄交被上訴人；又伊重建系爭房屋而於七十三年八月二十日重訂租約之際，被上訴人曾向伊收取同意改建房屋之代價十六萬六千九百八十元，顯示被上訴人已經同意設定地上權與甲○○，並預取相當於三十年之租金，即不得終止租約，請求拆屋交地等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴部分判決，駁回其上訴，無非以：按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第四百四十條第一項定有明文；又租用建築房屋之基地，非因承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時，不得收回，亦為土地法第一百零三條第四款所明定。再出租人限期催告承租人支付欠租，其催告租金額超過承租人應付之金額時，僅超過部分不發生效力；關於租金未經雙方合意或聲請法院為調整，被上訴人遽按附近同等房屋租額比照計算而為催告，固有未合，惟在約定租金範圍內，仍有催告之效力。本件系爭土地之承租人甲○○本應於每年農曆六月末日在被上訴人住所給付租金，甲○○於八十三年四月間已積欠八十一年、八十二年兩年份之租金未付，且經被上訴人定期催告其付清，仍置之不理，縱被上訴人就單方調高之租金部分所為之催告不生效力，但就原訂租金範圍內仍有催告之效力，詎甲○○雖經被上訴人催告三個多月，並未付清租金或將租金予以提存，揆諸前開說明，被上訴人據以終止租約，自為法之所許。上訴人雖辯稱：甲○○欲按原租額付租，遭被上訴人拒收云云，惟為被上訴人所否認，上訴人所舉證人陳嘉平、毛利美、林花蓉所為之證述，僅係該等證人個別經歷之事實，縱有其事，亦不足以證明上訴人亦有相同情事；況被上訴人向甲○○催告繳租係在「八十三年四月二十七日」，與該等證人所證稱係「八十二年間」收租之情形，並不相符，自難以彼例此。復據八十四年以前擔任祭祀公業會計負責收取租金之證人陳金周證稱：「上訴人沒有在調整租金後要來繳未調整前之租金而我拒收這事。」；證人即與上訴人鄰居之陳生旺亦證稱：以前曾去找甲○○問為何不繳租金，甲○○說房子是她兒子乙○○使用，應由乙○○前去繳租才對，並表示不知乙○○為何不去繳納租金等語，益徵上訴人於八十三年間經被上訴人催告之後仍拒付租金，非因於被上訴人拒收租金甚明。且上訴人亦未舉證證明被上訴人於八十三年四月二十七日催告付租之後，仍有拒收租金之情事，則上訴人抗辯被上訴人拒收租金，自非可採。至上訴人辯稱：伊買受房屋時，被上訴人已向出讓人即原基地承租人收取轉讓違約金，七十三年伊翻修房屋時，被上訴人復向伊收取每坪三千元之同意改建代價，即等於「已經同意設定地上權」予甲○○，並因而收取「相當於設定地上權之代價」，亦等於已預付三十年份之租金予被上訴人云云，但為被上訴人所否認，並稱僅在承租人拆除舊屋蓋建新屋時，向承租人收取一定之違約金，乃因承租人常私相授受，將房屋出售他人或將承租權讓與他人，而不告知伊，經伊派下會議決議：為管理方便，基地承租人私下將房屋轉讓，不收違約金，待房屋重新蓋建須伊出具使用同意書時，始要求給付一定之違約金，故所收取者係屬「承租權轉讓之違約金」，即針對違反轉租限制之違約罰款等語。上訴人對於所辯被上訴人曾向其前手即原基地承租人收取轉讓違約金，及其所交付之每坪三千元代價，係被上訴人同意設立地上權之對價云云，不能舉證以實其說，且兩造就系爭土地並未有地上權之登記，又八十年以前之租金，上訴人均如數付清，如謂其七十三年所付之每坪三千元為預付三十年租金，何以七十四年至八十年仍繼續給付租金？所為抗辯，顯非可採。被上訴人與甲○○間之租約既經合法終止，上訴人二人繼續占有使用系爭土地，自屬無正當權源，被上訴人本於所有權作用，訴請上訴人拆屋還地，自屬正當。次按無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，甲○○於租賃關係消滅後，繼續占有系爭房屋，即屬無法律上之原因，而獲有相當於租金之利益，致被上訴人受損害，被上訴人自得請求甲○○給付相當於租金之損害。查甲○○所占用之系爭土地係位於嘉義縣中埔鄉同仁村，地理位置較為偏僻，且商業活動亦不多；該土地於八十一年以前，依照兩造合意之租金計算方式，均係按每年每坪一五○元計算，是相當於租金之損害，自應按每年每坪為一五○元計算，始屬公允。又甲○○既已於被上訴人提起本件訴訟前之八十四年五月三十日，以郵局滙票寄予被上訴人六萬八千一百十二元，並表示願意用以抵付前所積欠之租金。該項金額於扣除八十一年度應付之租金一萬七千二百一十元、八十二年度應付之租金一萬七千零二十八元、及自八十三年一月一日起至同年八月四日（即租約終止生效日）止應付之租金一萬零一百二十元後，所剩餘之二萬三千七百五十四元，抵付上訴人無權占用系爭土地之相當於租金額之五百零九天之損害金，即抵付至八十四年十二月二十六日為止。準此，被上訴人請求甲○○自八十四年十二月二十七日（即抵付完畢之翌日）起，迄交還土地之日止，按年給付被上訴人三千九百四十八元相當於租金之損害金，洵屬有據，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
惟依卷附基地租賃契約書記載：甲○○承租之面積為二十二坪及三十三‧七二五坪，合計五五‧七二五坪或五五‧六六坪（見一審卷三○、三一、一一一頁）；又第一審囑託嘉義縣水上地政事務所複丈結果，上訴人承租占用之面積為○‧○三○四公頃或三一○平方公尺（見一審卷八九、一八六頁），折合為九一‧九六坪或九三‧七七五坪，並非被上訴人所主張之一一四‧七三坪或一一三‧五二坪。則上訴人自八十一年至八十四年間承租之面積究竟若干？此與計算抵付損害金之金額有關，即不得恝置不論。惟原審未遑調查審認，已嫌未洽。且上訴人占用之面積倘僅九一‧九六坪或九三‧七七五坪，原審以上訴人郵局之六萬八千一百十二元抵付被上訴人請求八十三年八月五日起至八十四年十二月二十六日共五百零九日損害金之面積，仍以一一四‧七三坪或一一三‧五二坪計算之依據何在？原審未於判決理由內說明，亦有判決不備理由之違法。再上訴人一再抗辯：伊承租之土地經測量結果為三○四平方公尺，折合為九一‧九八一坪，但被上訴人竟以一一三‧五二坪計租，每年超收二一‧五三九坪，殊不合理云云（見一審卷一四一頁背面，原審卷二七頁背面），倘其真意係主張以被上訴人超收之租金抵付所積欠之租金，則上訴人積欠之租金是否仍達二年之租金總額？既與被上訴人得否終止租約，所關至切，尤有待事實審法院調查澄清。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 七 月 四 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 吳 啟 賓
法官 洪 根 樹法官 謝 正 勝法官 劉 福 來法官 黃 熙 嫣右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十六 年 七 月 十七 日