最高法院民事判決 八十六年度台上字第二二五號
上 訴 人 月明輪業有限公司法定代理人 黃振樑上 訴 人 協峰機車有限公司法定代理人 黃清埤被 上訴 人 甲○○右當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國八十五年五月十四日臺灣高等法院第二審判決（八十四年度上字第一一五二號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人對損害金之上訴，暨該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。
其他上訴駁回。
第三審訴訟費用，關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人主張：門牌台北市○○○路○號房屋（下稱系爭房屋）係伊向臺灣鐵路管理局承租土地所建，原出租與訴外人黃清埤使用，伊於民國七十九年九月三十日租約屆滿後即未再將系爭房屋出租他人，詎上訴人無正當權源竟自同年十月一日起占用該房屋拒不遷讓返還等情，爰本於所有權，求為命上訴人遷讓交還系爭房屋及自七十九年十月一日起至交還房屋之日止，連帶按月以新臺幣（下同）六萬元計付損害金之判決。（逾上開金額部分之請求，業經第一審及原審判決被上訴人敗訴確定。）上訴人則以：系爭房屋屬訴外人連麗生之繼承人所有，被上訴人就該房屋並無所有權存在。伊係本於與黃清埤間之房屋租賃契約而占有系爭房屋，且按期繳交租金，為有權占有，且未獲有何不當利益。況被上訴人已自黃清埤處獲取未能使用房屋之損害金補償，其再請求伊連帶給付損害金亦無理由等語，資為抗辯。
關於遷讓房屋部分，原審審理結果以：系爭房屋係違章建築，為兩造所不爭，故關於房屋所有權之歸屬，應以起造人為據。經查上訴人抗辯係本於租賃契約而占有該房屋，則其非以系爭房屋之起造人占有房屋自無庸疑。次查系爭房屋所在之基地原係被上訴人之妻王陳麗麗向臺灣鐵路管理局承租，六十六年間因台北市○○路拓寬，其原有建物大部分遭拆除，被上訴人曾申請就地整建，至七十一年間乃由黃清埤出資興建各情，業據被上訴人提出臺灣鐵路管理局七十九年一期建築用地、房屋租金通知單及租金收據為證，並經證人黃榮通、劉解喜於臺灣臺北地方法院八十年度簡上字第三四一號被上訴人訴請黃清埤返還租賃房屋事件審理時證述屬實，且有照片一紙附於該案卷可稽。被上訴人與黃清埤就系爭房屋訂有租賃契約，租期自七十八年十月一日起至七十九年九月三十日止，其上載明被上訴人將其所有系爭房屋出租與黃清埤之事實，亦為兩造所是認，且有租賃契約影本附上開返還租賃房屋事件足按。系爭房屋建造後，旋於七十九年間由被上訴人出租與黃清埤，足證該房屋雖係黃清埤出資建造，但係基於為被上訴人取得所有權之意思而興建，非以自己取得所有權之意思興建至明，否則焉有應歸黃清埤取得之房屋，卻由被上訴人轉為出租人，而黃清埤反為承租人之理？則系爭房屋自仍應歸屬被上訴人所有。又系爭房屋雖經被上訴人出賣與連麗生並由其繼承人繼承，然依民法第七百五十八條規定，違章建築之買賣僅能移轉其處分權與買受人，並不能移轉房屋所有權。被上訴人雖出賣系爭房屋與連麗生，並不生民法不動產物權即所有權移轉之效力，被上訴人主張其仍為系爭房屋之所有權人，應堪採信。雖上訴人抗辯係向黃清埤租用系爭房屋使用，惟查被上訴人與黃清埤間之租約已於七十九年九月三十日屆滿，黃清埤並無將系爭房屋出租與上訴人之權源。從而被上訴人主張上訴人無權占有系爭房屋，本於所有權，訴請其遷讓返還，應予准許等詞。因而維持第一審就此部分所為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合。上訴論旨，猶就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘此部分原判決不當，求予廢棄，難謂有理由。
關於損害金部分，原審維持第一審命上訴人按月連帶給付被上訴人六萬元之判決，無非以：上訴人占有使用系爭房屋既屬無權占有，則被上訴人本於所有權，請求其自使用房屋之日即七十九年十月一日起至交還房屋之日止，按月計付損害金，即非無理由。查系爭房屋之基地面積為九四點三平方公尺，有上述臺灣鐵路管理局七十九年一期建築用地及房屋租金通知單可按，其八十三年七月起每平方公尺之公告地價為十二萬五千八百元，亦有地價證明書足憑，地價總額為一千一百八十八萬八千一百元。而系爭房屋經送請國聯不動產鑑定股份有限公司鑑定其價值為六十八萬元，有該公司鑑定報告書可稽。依鑑定報告書所載，系爭房屋為鄰近臺北火車站，面六米寬道路，屬臺北市都市計劃內之商業區，經斟酌其基地位置、工商業繁榮之程度，該房屋之租金以按土地及房屋總額年息百分之六點五計算即六萬八千零七百七十二元為適當等詞，為其判斷之基礎。
惟按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總額年息百分之十為限，土地法第九十七條定有明文。又土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第十六條亦有明文規定。原審按基地公告地價與房屋鑑定價值總額年息百分之六點五計算系爭房屋相當租金之損害金，是否允洽，已非無疑。又上訴人抗辯系爭房屋基地早經改由連麗生向臺灣鐵路管理局承租並繳交租金，被上訴人無該部分租金之損害云云（見一審卷第三十九頁及原審卷第五十九頁、七十八頁、一六九頁），並提出連麗生於參加前述返還租賃房屋事件訴訟時，承認承租土地及繳交租金之補充理由狀影本為證（見原審卷第六十一頁），即被上訴人亦自承土地改由連麗生承租（見一審卷第四十七頁），則計算系爭房屋相當租金之損害金，應否將土地部分列入計算之基準，亦值深究。乃原審未詳加調查審認被上訴人就基地部分有無相當租金之損害，及說明上訴人前項防禦方法何以不足採取之意見，即為上訴人不利之判斷，亦有判決不備理由之違法。上訴論旨，指摘此部分原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 一 月 二十三 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 吳 正 一法官 鄭 三 源法官 楊 隆 順法官 陳 淑 敏右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十六 年 二 月 十八 日
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