最高法院民事判決 八十六年度台上字第二三○七號
上 訴 人 甲○○被上訴人 乙○○右當事人間請求清償債務事件，上訴人對於中華民國八十五年十一月廿七日台灣高等法院第二審判決（八十五年度上字第十五號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：訴外人陳添丁於六十九年八月七日將其所有坐落台北市○○區○○段一小段三一九地號、地目旱、面積○‧一六八八公頃土地所有權應有部分之二百坪土地，賣與訴外人陳昌堅，並以其妹即訴外人陳寶蓮為其連帶保證人及契約見證人；惟因該土地地目為旱，依農業發展條例等法律規定，不得分割移轉登記與陳昌堅，雙方遂約定此二百坪土地之所有權則仍信託登記為陳添丁所有。嗣陳添丁於七十六年一月間因精神失常，由陳寶蓮向法院聲請宣告陳添丁為禁治產人，並指定陳寶蓮為其監護人；七十八年四月六日，陳昌堅及訴外人莊蔗生將上開二百坪土地出售與上訴人，陳寶蓮以陳添丁之監護人身分在該買賣契約書上簽章，買賣雙方與陳寶蓮約定系爭土地仍信託登記為陳添丁所有，暫不移轉予上訴人。詎陳寶蓮竟未經上訴人同意自將該二百坪土地出售與訴外人蔡文褔，並將價金私吞入己，上訴人事後發覺，遂通知陳寶蓮出面解決，陳寶蓮及被上訴人（陳添丁之法定繼承人）乃於八十年十月二十四日共同立承諾書予上訴人，被上訴人願以一千二百萬元（新台幣下同）向上訴人買回上開二百坪土地之權利，如無法付出一千二百萬元，則被上訴人承諾將坐落台北市○○區○○段二小段第二四○、二四六、二五一、二五二、二五三地號五筆土地陳添丁應有部分十五分之二，（陳寶蓮應有部分十五分之一）折價移轉登記為上訴人所有。陳寶蓮及被上訴人並共同簽發面額各六百萬元之本票二紙，然均未兌現，被上訴人亦未將上揭土地移轉登記與上訴人，上訴人乃訴請被上訴人履行契約，將其已繼承自被繼承人陳添丁（業於八十一年四月八日死亡）所有之系爭土地所有權應有部分辦理繼承登記後，移轉登記與上訴人，該訴訟業經台灣士林地方法院於八十三年三月一日以八十二年度重訴字第一一五號民事判決上訴人勝訴，並於同年四月十二日確定在案，上訴人已憑上開判決辦理系爭土地之繼承及移轉登記完畢。按系爭土地及其上房屋僅值七百七十二萬五千六百元，而上訴人對被上訴人之債權額為一千二百萬元，扣抵上開房地價值後，被上訴人尚應給付上訴人四百二十七萬四千四百元，爰依上開承諾書之約定，請求被上訴人履行契約，求為命被上訴人給付上訴人四百二十七萬四千四百元及自八十年十一月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算遲延利息之判決（上訴人另依不當得利請求被上訴人給付三百零一萬零九百零九元及法定遲延利息部分，一審判決被上訴人應給付三百零一萬零八百五十五元本息，而駁回上訴人其餘部分之請求，被上訴人就其敗訴部分未聲明不服。上訴人就其敗訴判決中五十四元本息部分上訴第二審，旋又撤回上訴）。
被上訴人對於出具上開承諾書及承諾書內容之真正並不爭執。
原審維持第一審就上訴人請求被上訴人給付四百二十七萬四千四百元本息部分所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：系爭之承諾書明白記載：「本人（指被上訴人）承諾甲○○，將其持分部分二００坪於立書日起十日內將其買回，買價為一千二百萬元正，付款方式為立書日十日內支付甲○○六百萬元正，另六百萬元正於立書日三十日內付清之，若違反上列約定，立書人願將下列不動產（指系爭土地）任由甲○○處置（產權移轉、抵押設定、地上權設定等）作為違約之處罰，無異議，立書人全力配合甲○○辦理上列事項。」云云，其函義係指如被上訴人違反買回台北市○○區○○段一小段三一九地號內二百坪土地時，應將其自陳添丁繼承及監護人陳寶蓮所有之台北市○○區○○段二小段二四０地號等系爭五筆土地任由上訴人處置，即任由上訴人移轉產權、設定抵押權或地上權等，被上訴人無異議並全力配合辦理等情，該承諾書文字真意既己明確，上訴人主張捨契約文字另行探求承諾書之真意，尚屬無據。又上訴人主張上開承諾書之真意，係被上訴人願以一千二百萬元向上訴人買回前開二百坪土地之權利，如無法於承諾書訂定後三十日內付清一千二百萬元，則被上訴人承諾將系爭土地予以折價移轉登記為上訴人所有，如系爭土地價值不足一千二百萬元，被上訴人應補足差額，反之，如超過一千二百萬元，上訴人尚應返還超過部分之價額等語，固為被上訴人代理人於原審中所不爭執，但此與上開承諾書內容顯不相符，上訴人尚不得憑此主張被上訴人應補足上述第三一九號二百坪及二四０地號等五筆土地陳添丁、陳寶蓮應有部分二者價值不同之差額。退步言之，縱有如上訴人所主張如系爭土地價值不足一千二百萬元，被上訴人應補足差額之情形。依前揭承諾書約定之內容，可見被上訴人移轉系爭台北市○○區○○段二小段二四０地號等五筆土地之義務，應自被上訴人未於約定日起算三十日付清一千二百萬元時履行，作為違約之處罰（被上訴人簽發之本票二張各六百萬元，付款分別為八十年十一月三日，十一月二十三日），被上訴人因違約而須移轉上開土地既係用以補償未付款一千二百萬元予上訴人之處罰，則被上訴人縱有補差價之義務，由於買回之該三一九號地是立承諾書時估價為一千二百萬元，始以該金額買回。則系爭二四０號等地五筆土地，亦應以承諾書訂立時該土地之價值是否有一千二百萬元為計算之基準。上訴人主張以上開五筆土地經法院判決確定（八十三年四月十二日）後移轉登記完成（八十四年四月七日）時為計算比較是否折價之標準，自無足採（上訴人於原審審理時則改主張以八十年十月時之價值計算）。又查上開富安段一小段三一九地號土地於六十九年八月七日出售予訴外人陳昌堅時之買賣價款為八十萬元，七十八年四月再由陳昌堅出售予上訴人甲○○之買賣價額為八百萬元，分別有買賣契約在卷可證。被上訴人因違約再售予訴外人蔡文褔，上訴人要求被上訴人向蔡某買回，價格約定為一千二百萬元，均是以土地之市價為計算基礎，非以公告地價為準，故本件因被上訴人違約應移轉同段二四０號等五筆土地之應有部分之價值自應比照辦理而為計算，亦即應以八十年十月之市價為準計算是否值一千二百萬元，作為上訴人主張之折價之標準。系爭富安段二小段二四０號、
二四六、二五二、二五三、二五一號等五筆土地經原審送泛亞不動產鑑定股份有限公司鑑定八十年十月間之土地價值（市價），以移轉應有部分十五分之二計算，總價為一千一百八十八萬三千八百零八元（即一四八、五四七六坪），有該鑑定報告書可稽，亦為上訴人所不爭執。按其與一千二百萬元之差額為十一萬六千一百九十二元。但被上訴人承諾違約處罰者，除上述五筆土地外，尚包括地上建物即台北市○○○路○段○○○號，同段五十五巷九號房屋之使用權（無謄本），一併歸屬予上訴人（見承諾書不動產標示），上述二房屋之價值雖未鑑定，但與上開土地合併計算之價值，於八十年十月間應已足一千二百萬元。上訴人主張價差尚有四百二十七萬四千四百元，請求被上訴人補足並無根據。從而上訴人主張履行契約請求被上訴人給付差價四百二十七萬四千四百元及其法定遲延利息為無理由等詞，為其判斷之基礎。
按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。又當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認，民事訴訟法第二百七十九條第一項、第二百八十條第一項定有明文。查本件上訴人主張前開承諾書記載：「本人（指被上訴人及訴外人陳寶蓮）特承諾甲○○將其持分部分二００坪於立書起十日內將其買回，買價為一千二百萬元，付款方式為立書日十日內支付甲○○六百萬元正，另六百萬元正於立書日三十日內付清之，若違反上列約定，立書人願將下列不動產（指系爭土地）任由甲○○處置（產權移轉、抵押設定、地上權設定等）作為違約之處罰」云云（見一審為第二十七－二十九頁），其真意係被上訴人願以一千二百萬元向上訴人買回前開（台中市○○段○○段第三一九地號）土地二百坪之權利，如無法於承諾書訂定後三十日內付清一千二百萬元，則被上訴人承諾將系爭土地予以折價移轉登記為上訴人所有，如系爭土地價值不足一千二百萬元，被上訴人應補足差額。如超過一千二百萬元，上訴人尚應返還超過部分之價額等語（見一審卷第六十三頁、第二○一頁）。被上訴人之代理人於一審八十四年十月十七日言詞辯論時亦陳述：「對於原告主張房地移轉拆抵一千二百萬元，若有不足，應補差額並無意見」等情（見一審卷第二二○頁）。被上訴人代理人上開不爭執之陳述，依首揭說明，應視同自認。準此，上訴人上述之主張，已無庸舉證，而可信為真實。原審不察，遽認被上訴人於一審所為上開陳述與承諾書不符，上訴人不得執此主張被上訴人應補足第三一九地號與系爭五筆土地價值之差額，而為上訴人不利之判決，己有可議。次查前揭承諾書固記載：「上列土地基地上之所有建物（門牌為台北市○○○路○段○○○號，台北市○○○路○段○○○巷○號）之使用權亦一併歸屬予甲○○無誤」等語（見一審卷第廿八頁反面）。惟上訴人主張被上訴人迄未依承諾書之記載將上揭房屋移轉予伊（見原審卷第卅二頁正面）。按承諾書中所謂所有建物之使用權，其真意為何﹖原審並未加推闡明晰，果上訴人上述主張確屬非虛，能否謂被上訴人已履行承諾書中「土地上之所有建物之使用權一併歸屬予甲○○」之約定，而得將系爭土地上所有房屋之價值連同土地部分加以合併計算，似有疑義﹖再參諸上揭承諾書之記載，應與系爭土地價值合併計算者，似為該二房屋使用權之價值而非房屋之價值。原審未就系爭土地房屋使用權之價值詳為調查審認，遽謂該二房屋之價值雖未鑑定，但與系爭土地合併計算，於八十年十月間應已足抵一千二百萬元，而為上訴人不利之判斷，亦有判決不備理由之違法。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 七 月 十七 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村法官 徐 璧 湖法官 劉 福 聲法官 袁 再 興右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十六 年 七 月 三十 日