最高法院民事判決 八十六年度台上字第二三二三號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 林世宗律師被 上訴 人 乙○○右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十六年一月二十一日台灣高等法院第二審更審判決（八十五年度上更㈢字第三六六號），提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人主張：伊於民國八十年八月十九日與上訴人訂立房屋及基地預定買賣契約書，以新台幣（以下同）二百七十六萬元向上訴人買受坐落桃園縣平鎮市○○段○○○○○號土地及其上中壢新城編號Ｅ十三棟第四樓房屋（以下簡稱系爭房地），並已依約繳付價金八十二萬五千元及代辦費三萬元。依上訴人散發之出售廣告內容及於接待中心展示之樣品屋格局及系爭買賣契約書附件㈢之約定內容以觀，系爭房屋應為高級店舖或公寓，可供一般住宅使用，且伊係中學教員，所欲買受者，自為供住宅用之房屋，故伊係本於買受住宅之意思表示與上訴人訂約，而上訴人卻以出賣廠房之意思表示而訂約，雙方就買賣標的物之意思表示顯不一致，其契約自不成立。且伊非屬工業之事業體，無承受系爭房屋之資格，系爭房地買賣契約有違強制規定，係自始以不能之給付為契約之標的，契約應屬無效。又系爭買賣契約為定型化契約，對伊顯不公平，依消費者保護法之規定，亦為無效。縱無上開情形，然伊與上訴人簽訂系爭買賣契約，係因上開廣告內容而誤信系爭房屋可供住宅使用所致，故以上訴理由狀繕本之送達撤銷買賣之意思表示。且依前述，系爭房地係約定可供住宅使用，惟依法卻不能作為住宅使用，自有物之瑕疵存在，並無法補正，伊亦得解除契約。乃於八十二年一月十日以存證信函為解除契約之意思表示等情，爰本於不當得利返還請求權、無效法律行為之回復原狀請求權、意思表示撤銷後所生之請求權及解除契約之回復原狀請求權，求為命上訴人給付八十五萬五千元，及其中八十二萬五千元自八十二年一月二十五日起加計法定遲延利息之判決。
上訴人則以：被上訴人於簽訂系爭契約時，已明知該買賣標的物係在工業計劃區內土地興建之廠房，自無買賣意思表示不一致或被詐欺之情事。被上訴人雖非工廠設立之負責人，但系爭房地之承受資格並無限制，亦無不能取得該房地所有權之情事。兩造簽訂系爭買賣契約時，消費者保護法尚未公布施行，本件自無該法之適用。況系爭契約之內容，並無違反誠信原則而對消費者顯失公平之情形，亦不得主張為無效。伊已依約履行，即系爭房地合於住宅使用，並無瑕疵存在，被上訴人之解除契約於法未合等語，資為抗辯。
原審依審理之結果，以：被上訴人主張其於八十年八月十九日以二百七十六萬元向上訴人購買系爭房地，並已依約繳付價金八十二萬五千元及代辦費三萬元之事實，為上訴人所不爭執，且有系爭買賣契約書為證，自堪信為真實。查上訴人於八十年間出售系爭房屋所張貼、散發之廣告，標示為高級住宅，海報亦有「建材設備（五樓公寓）」、「人性空間，實在四大房、名家精心設計，隔局動線、通風採光、細緻規劃，使你真正享受人性空間都市新生活」之記載。兩造簽訂之系爭買賣契約書附件㈢記載新五樓及新七樓建材設備，須有客、餐廳、臥室、廚房及浴廁設備，並載明「一樓店舖及臥室採用磨子磚，一樓住家……」，此有海報、系爭房屋及基地買賣契約書可稽，在在證明上訴人出賣系爭房屋予被上訴人顯有可供住宅使用之約定。且上訴人自認現場照片（顯示有主臥室及室內有隔間等）係使用執照核發後，經第二次施工所拍製，顯係上訴人為使系爭房屋合於住宅使用而施工，益見兩造就系爭房屋係供住宅使用之約定為真正。是以系爭買賣標的物應為可供住宅使用之工業計劃區內土地及其上興建之廠房，洵堪認定。惟查系爭房屋因位在工業計劃區內，依法並不能作為住宅使用，若違規使用，有受主管機關依都市計劃法第七十九條、第八十條及建築法第八十六條第二款取締或罰鍰處分之虞，致系爭房地不能供住宅使用，即未具備上開約定之效用，應屬物之瑕疵。系爭房地依法既不能作為住宅使用，則不論該房地之設備是否足供住宅使用，及買受與系爭房地性質相同房屋之人作為住宅使用曾否遭取締，對系爭房地未具備約定之效用，即合法作為住宅使用之效用，均無影響。上訴人辯稱其已依約使系爭房地合於住宅使用，並無瑕疵存在，而舉證人張正忠為證，委無可採。系爭房地屬廠房及工業用地，依法並不能作為住宅使用，否則將受主管機關依有關規定取締或罰鍰之處分，故被上訴人若明知此，自無甘冒受處分之危險而仍予買受。況上訴人亦不能舉證證明被上訴人知悉系爭房地依法不能作為住宅使用，而不知法令規定，縱有過失，亦非重大過失。至上訴人於申報開工時，曾檢附大型廣告看板照片四張，經調取桃園縣政府工務局存檔之系爭房地開工案卷，其看板豎立在施工地方，長六尺、寬二尺半，內容記載：「起造人：台華企業社等二六二社，建築物用途七樓、五樓廠房，土地使用分區：工業區……該建築物不得移供與工業無關之使用，並不得租借他人作為非工業使用，否則，將依照建築法第八十六條第二款、都市計劃法第七十九條、第八十條之規定處理」等語，固經證人即桃園縣政府建設局技佐李張生證明屬實，但上訴人並未舉證證明被上訴人曾經詳閱該看板所載內容。且一般人為買賣行為，對其內容為何，恒重在契約之記載，而由兩造簽訂之買賣契約書所載內容觀之，已足使被上訴人相信系爭房地可供住宅使用，其縱未詳閱看板所載內容，亦難謂有重大過失。是以，不能據看板有如上之記載，即認被上訴人明知或因重大過失而不知該房地依法不能作為住宅使用。系爭房地既有物之瑕疵，被上訴人又非明知或因重大過失而不知該瑕疵，且因法令限制規定所致，亦無法補正，上訴人即應負民法第三百五十四條第一項所定物之瑕疵擔保責任。被上訴人依同法第三百五十九條之規定，自得解除系爭買賣契約。其於八十二年一月十日以存證信函向上訴人為解除契約之意思表示，即為合法有效。從而被上訴人請求上訴人返還已收之價金八十二萬五千元及其自收領後之八十二年一月二十五日起之利息，另返還代辦費三萬元，即屬正當，為其心證之所由得。爰將第一審所為被上訴人敗訴判決廢棄，改判如其聲明，經核於法並無違背。上訴論旨，仍就原審取捨證據、認定事實及解釋意思表示之職權行使，指摘其為不當，聲明廢棄原判決，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 七 月 十八 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 吳 啟 賓
法官 洪 根 樹法官 謝 正 勝法官 劉 福 來法官 黃 熙 嫣右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十六 年 七 月 二十八 日