最高法院民事判決 八十六年度台上字第二五二二號
上 訴 人 丙○○○上 訴 人 甲 ○ ○
乙 ○ ○右當事人間請求給付居間報酬事件，兩造對於中華民國八十五年十二月四日台灣高等法院第二審判決（八十五年度上字第一六三二號），各自提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人丙○○○主張：對造上訴人甲○○於民國八十四年初，央請伊代覓在中壢市中原大學附近之房屋，媒介買賣，承諾事成後給與伊居間報酬。伊查知對造上訴人乙○○欲讓售登記其配偶蔡文香名義之坐落中壢市○○段○○○○號土地及地上建號二一二號門牌中壢市○○路○○○號建物，經與之聯繫，乙○○亦承諾如買賣成交願給付報酬。伊乃於八十四年九、十月間邀約甲○○、乙○○見面洽談買賣事宜，乙○○要求以新台幣（下同）一千九百萬元之價格出售，甲○○則表示願以一千七百元之價格買受，雙方約定考慮後再作答覆。惟事後幾經伊說合，對造上訴人均藉詞推託，且為避免因買賣成立需支付伊居間報酬，竟違反誠信私下於八十四年十二月十一日以一千八百萬元之價格訂立買賣契約，並辦畢房地所有權移轉登記，伊自得請求給付居間報酬。兩造並無約定報酬數額，應依台灣省一般不動產買賣習慣，按買賣價額百分之五之標準計付，由買主給付百分之三、賣主給付百分之二等情。求為命甲○○、乙○○依序給付伊五十四萬元、三十六萬元及加付法定遲延利息之判決。
上訴人甲○○、乙○○則以：對造上訴人丙○○○固曾於八十四年九月間介紹伊二人見面，洽談上開房地買賣事宜，惟當日因價金未談妥而作罷，事後丙○○○即未再與伊等接洽。上開房地買賣成交係透過第三者，丙○○○並無參與，非因其報告或媒介而成立，自不得請求給付居間報酬等語，資為抗辯。
原審以：民法第五百六十五條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付。是居間人如已為他方報告訂約之機會，且雙方當事人嗣亦成立契約時，即可依法請求報酬。丙○○○主張伊介紹甲○○、乙○○洽商系爭房地買賣時，乙○○先開價二千一百萬元，經伊殺價至一千九百萬元，甲○○又殺價一千七百萬元，而未成交，甲○○說改天再聯絡，嗣乙○○表示願降價三十萬元，伊即通知甲○○，惟其二人未再與伊聯繫，並於八十四年十二月十一日以一千八百萬元之價格成交，辦畢所有權移轉登記等情，為甲○○、乙○○所不爭，並有土地建物登記簿謄本可稽。是甲○○、乙○○以一千八百萬元之價格完成系爭房地買賣行為時，丙○○○並未順利從中為周旋說合，應堪認定。惟甲○○、乙○○係因丙○○○之介紹，於八十四年九月間在丙○○○家中洽談系爭房地買賣事宜，並曾允諾買賣成交後給付「中人禮」即居間報酬之事實，有丙○○○所提其子陳文旺與甲○○之妻邱鳳美及乙○○間之談話錄音及其譯文可憑。經原審勘驗該錄音內容，甲○○、乙○○坦承其為真實，並自承其二人係經由丙○○○介紹買賣系爭房地始認識。甲○○、乙○○所辯係經由第三者而成立買賣契約云云，並未舉證以實其說，自難採信。丙○○○就系爭房地買賣有為甲○○、乙○○報告訂約之機會，其二人避開丙○○○，逕自成立買賣契約，致丙○○○未能盡力完成訂約之媒介居間，尚難認甲○○、乙○○間成立買賣契約，非因丙○○○為報告訂約機會所促成，揆之前揭說明，丙○○○自得請求甲○○、乙○○給付居間報酬。依一般買賣不動產習慣，介紹人得按買賣價額百分之五之標準請求報酬，由買主給付百分之三，賣主給付百分之二，參酌丙○○○僅為報告訂約之機會，未盡全力為訂約之媒介居間，其所任勞務之價值及系爭買賣標的價額等情狀，認丙○○○得請求之報酬應酌減為二分之一，即甲○○、乙○○依序應給付其二十七萬元、十八萬元及加付法定遲延利息。因而將第一審所為丙○○○敗訴之判決，一部予以廢棄，改判命甲○○、乙○○分別給付上開金額本息，一部予以維持，駁回丙○○○之其餘上訴。
按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值為數過鉅失其公平者，法院得因委託人之請求酌減之，民法第五百七十二條前段固定有明文。惟上開規定於當事人間未約定報酬額，而係按照價目表所定或習慣給付報酬者，並無適用之餘地。本件原審既未認定兩造間有約定居間報酬之數額，而認丙○○○得依習慣請求甲○○、乙○○給付居間報酬，乃竟逕依上開規定予以酌減報酬，揆之首揭說明，即有未洽。次查一般買賣不動產習慣，介紹人得按買賣價額百分之五之標準請求報酬，由買主給付百分之三，賣主給付百分之二，是否為不易之法則﹖有無酌情加減之習慣﹖原審未進一步予以調查審認，亦有疏略。兩造上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 八 月 十四 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 林 奇 福
法官 許 朝 雄法官 曾 煌 圳法官 陳 國 禎法官 李 彥 文右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十六 年 九 月 一 日
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