最高法院民事判決 八十六年度台上字第二六○九號
上 訴 人 乙 ○ ○
甲 ○ ○顏 正 村胡顏素鳳顏 素 卿顏 正 松顏 素 月顏 文 泉顏 竹 子共 同訴訟代理人 吳宏城律師被 上訴 人 中國石油股份有限公司法定代理人 李 樹 久訴訟代理人 陳錦隆律師右當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國八十五年五月八日臺灣高等法院第二審更審判決（八十四年度重上更㈡字第一五八號），提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人原法定代理人張子源已卸任，由李樹久繼任，業據其提出經濟部公司執照具狀聲明承受訴訟，核無不合，先予敘明。
本件上訴人主張：伊於民國六十年六月一日，將其共有原臺北縣新店市○○○段七張小段二九號田地出賣與被上訴人，因被上訴人無自耕能力，為規避土地法農地承受人應有自耕能力之規定，兩造通謀虛偽訂立土地租用合約，實無租賃之真意，應屬無效。而兩造間上開土地之買賣契約並無民法第二百四十六條第一項但書之約定，屬自始客觀給付不能，對伊不生效力。縱認該買賣契約為有效，惟自前開土地於六十二年四月十七日變更地目之日起，被上訴人即得請求伊辦理所有權移轉登記，其請求權亦已罹於時效而消滅。又上開土地於八十年四月間逕行分割為如原判決附表所示之同小段二九號、二九－一五號、二九－一九號、二九－二○號、二九－二一號五筆土地（下稱系爭土地），既為被上訴人無權占有，伊自得請求其拆除地上物、返還土地、給付不當得利並塗銷地上權登記等情，求為命被上訴人拆除系爭土地上如第一審判決附圖所示之地上物，將該土地交還與伊，及自八十年六月一日起至交還土地之日止，按月給付新台幣（下同）十二萬一千三百三十三元，暨將土地上不定期地上權登記予以塗銷之判決。（逾上開金額之請求，分別經第一、二審判決敗訴，未據上訴人聲明不服。）被上訴人則以：上訴人於簽訂土地租用合約時，曾書立具結書，同意出售系爭土地與伊，租賃期間屆滿，伊始得請求所有權移轉登記，伊之所有權移轉登記請求權尚未罹於時效而消滅。又系爭土地上不定期地上權之使用目的迄未完畢，自無塗銷之原因等語，資為抗辯。並提起反訴，求為命被上訴人將系爭土地辦理所有權移轉登記與伊之判決。
原審審理結果以：上訴人共有之系爭五筆土地，係於八十年四月間分割自坐落臺北縣新店市○○○段七張小段二九號土地，有土地登記簿謄本可稽，而兩造於六十年六月一日就該土地簽訂之「土地租用契約」，其中第一條係約定租賃之標的物即土地明細；第二、三、五條則分別約定租用期限（自六十年六月一日至八十年五月三十一日，期滿後甲方可按原議定條件繼續租用，乙方不得拒絕）、押金及租金等。又被上訴人於契約簽訂後，依約給付押金及逐年給付租金，上訴人則交付土地供被上訴人設立加油站，並受領被上訴人交付之押金及租金，亦有押金及租金收據足據，且為上訴人所不爭。另依上訴人於租期屆滿即八十年五月三十一日之前及屆滿日曾先後以出租人之身分，寄發存證信函與被上訴人表示租期屆滿後不再續租各情。足認兩造係成立一土地租賃契約，雙方並無故意為不符真意之表示及行為，自非屬通謀虛偽之意思表示。上訴人主張該租賃契約係通謀而為之虛偽意思表示云云，核無可採。次查，兩造於六十年六月一日簽訂「土地租用合約」時，被上訴人並出具「具結書」，內載：「立具結人乙○○等（即上訴人），茲同意將所有坐落臺北縣○○鎮○○○段七張小段……共四筆土地，面積共○‧二四八三公頃，合七五一‧一○八坪，永租予貴公司（即被上訴人）使用，租期屆滿後永不收回，將來貴公司移轉所有權登記時，本人等在不負擔任何費用及稅金之原則下，同意不增加原押金數額，移轉為貴公司所有，決不要求任何補償或其他費用」等語。由此具結書內容所載，堪認當時上訴人係應被上訴人之要求而出具，兩造間意思表示應已合致，故此一具結書自應與上開土地租賃契約合併觀察予以解釋。上開租賃契約已明定於租期屆滿時，被上訴人得續租，上訴人不得拒絕，於具結書中，上訴人則同意「租期屆滿後，永不收回」，並同意「將來貴公司（請求）移轉所有權登記時」，上訴人「在不負擔任何費用及稅金之原則下」，同意不增加原押金數額，移轉為被上訴人所有，決不（再向被上訴人）要求任何補償或其他費用。由上揭租賃契約及具結書所載雙方合意之內容觀之，可認兩造於六十年六月一日係成立一具有租賃及買賣性質之聯立契約。因系爭土地當時係屬農地，被上訴人不具自耕能力，無承受系爭土地之資格，立約雙方應有於契約標的不能之情形除去後（即變更為非農地）始為給付之意，依民法第二百四十六條第一項但書規定，兩造間之買賣契約尚非無效。系爭土地之地目於六十二年三月二十四日核准變更為「什」，同年四月十七日登記，有土地登記簿謄本可稽，依上開說明，系爭土地自地目變更時起雖得辦理移轉登記為被上訴人所有，但由於雙方就該土地另訂有二十年期限之租賃契約，租約中並未約定被上訴人得於期限屆滿前終止契約（其第七條後段並約定：「甲方（即被上訴人）欲退租時，須徵得乙方同意後辦理」字樣），被上訴人即無權逕行終止租約，其土地移轉登記請求權尚不得行使，依民法第一百二十八條之規定，被上訴人請求權之消滅時效，須俟租期屆滿日即八十年五月三十一日之後，開始起算。又依兩造之前開租賃契約約定租期屆滿後被上訴人可按原議定條件繼續租用，上訴人不得拒絕，及上訴人書立之具結書，載明其承諾於租期屆滿後永不收回，則依約被上訴人仍得續租，顯見於租期屆滿時，被上訴人有二請求權，即請求續租，或依原成立之買賣契約，將所交付之押金作為買賣價金，請求上訴人移轉系爭土地之所有權。再者，倘被上訴人於六十二年四月間地目變更時即得請求移轉系爭土地之所有權，兩造何必於同年五月十七日依土地租賃契約第四條之約定，向地政機關辦理地上權之登記？從而上訴人指被上訴人縱得請求移轉系爭土地所有權，其請求權已罹於時效而消滅乙節，亦非可採。至訴外人翁竣秀等人於六十四年間將租賃之土地辦理產權移轉登記與被上訴人，依卷附雙方「協議會議記錄」所載，顯有同意「終止原有之定期租賃契約」之意，應認係其自願放棄定期租賃之期限利益，希望早日取得買賣價金，亦難執以謂被上訴人之請求權於地目變更時即已發生。又被上訴人雖於租期屆滿前之七十九年六月七日催告上訴人依具結書之內容辦理土地所有權移轉登記，惟依上所述，被上訴人並無為期前主張之權利，該項催告，對上訴人並不發生法律上之效力。末查參與系爭土地租用合約訂立有關事宜之被上訴人職員林嘯證稱：「當初公司的意思是要買斷，因為系爭土地是田，才用租用方式，具結書是公司統一格式，目的土地將來地主不收回，供公司永久使用，待地目變更後能移轉時移轉，租期中能移轉時就移轉，租期滿地目仍未變更則續租，移轉時押金不收回，稅賦由公司負擔」等語，固足證明被上訴人有買受系爭土地之意，惟因當時地目為田，無法買受，始以租賃方式為之之事實，然其所謂「租期中能移轉時就移轉，租期滿地目仍未變更則續租」一語，因與兩造上開租約及上訴人出具之具結書所載內容有所出入，則難採為有利上訴人之認定。兩造間之租賃契約既非基於通謀虛偽意思表示所簽訂，被上訴人本於買賣契約之所有權移轉登記請求權亦未罹於時效而消滅，在該買賣契約有效存續期間，上訴人請求被上訴人拆除地上物、交還土地、給付不當得利及塗銷地上權登記，於法均無可取。至被上訴人於租期屆滿後，依買賣契約反訴請求上訴人移轉系爭土地所有權登記，則無不合等詞，為其心證之所由得，並說明上訴人其他主張或抗辯不足採取之意見。因而就本訴部分將第一審所為上訴人勝訴之判決廢棄，改判駁回其訴，並就反訴部分將第一審所為被上訴人敗訴判決廢棄，改判如其聲明，經核於法並無不合。上訴論旨，猶執陳詞並就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，難謂有理由。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 八 月 二十一 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 吳 正 一法官 鄭 三 源法官 楊 隆 順法官 陳 淑 敏右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十六 年 九 月 四 日