最高法院民事判決 八十六年度台上字第二七四四號
上 訴 人 乙○○
甲○○王玉蓮
共同送達代收人陳俊斌律師被 上訴 人 丙○○右當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十五年十二月三十一日台灣高等法院第二審判決（八十五年度上字第一三一九號），提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件上訴人主張：被上訴人分別向伊及訴外人富國建設股份有限公司（下稱富國公司）買受座落新竹縣○○鎮○○段竹東小段三五之一號土地及同段三五之十三號土地應有部分均為一○萬分之七七四（下稱系爭土地）及該地上長春帝國大廈Ｄ棟十二樓房屋一戶，土地、房屋買賣總價分別為三百四十萬元（新臺幣、下同）、一百四十五萬元。該房屋已興建完成。並可交屋，而上開土地所有權伊亦已移轉登記予被上訴人，經函請被上訴人辦理交屋手續，惟未獲置理。而被上訴人仍有土地價金二百三十九萬二千元，房屋價金一百零一萬八千元，及富國公司代墊款四萬一千三百二十三元未付，經促請被上訴人給付所欠價金，被上訴人亦藉詞拒付，伊曾函請被上訴人於五日內給付欠款，否則買賣契約即解除，詎被上訴人仍不予理會，再以本訴狀繕本之送達，為解除買賣契約之意思表示。是兩造之土地買賣契約業已解除，依解除契約之法律關係，被上訴人應負回復原狀之義務等情，爰求為命被上訴人將系爭土地之所有權（應有部分）移轉登記予伊之判決。
被上訴人則以：伊向富國公司預購建號三七四八號房屋乙棟，售屋時以廣告預售圖所載使用面積三一‧六七坪、公共面積二‧六四坪，合計三四‧三一坪，而廣告銷售圖已成為契約內容之重要部分，然富國公司所欲交付予伊之房屋坪數，經新竹縣竹東地政機關測量結果，主建物及附屬建物計二六‧七○坪，加上公共面積二‧六四坪，合計二九‧三四坪，使用面積短少四‧九七坪，惟公共面積則比廣告銷售圖面積多出一一‧八五坪。是富國公司提出之給付，自屬非依債之本旨所為之不完全給付，在未經補正前，伊自得依法拒絕自己之給付，伊無遲延給付之情形，上訴人及富國公司均無合法解約之權利。而伊另購買機械式停車位二十九號乙座，言明車位有土地所有權狀，各歸所有權人管理使用，惟上訴人並未交付車位之土地所有權狀，亦未將車位所有權分割移轉予伊，同屬不完全給付。且本件土地及房屋契約書有互相聯立之關係，伊購買系爭房地縱確有未依債之本旨為完全給付之情事，伊自得以對抗富國公司之事由據以對抗上訴人，故上訴人在房屋及停車位瑕疵補正為完全給付以前，遽行解除契約，即屬無據。又本件價金之給付，非有確定期限，且上訴人亦未曾通知交屋，上訴人解除契約於法不合等語，資為抗辯。
原審以：查本件上訴人主張被上訴人向伊及富國公司買受系爭土地及地上房屋一戶，土地、房屋買賣總價分別為三百四十萬元、一百四十五萬元，伊已將系爭土地所有權（應有部分）移轉登記予被上訴人，而被上訴人尚欠土地價金二百三十九萬二千元，房屋價金一百零一萬八千元，及富國公司代墊款四萬一千三百二十三元未付之事實，業據其提出預定土地買賣契約書（下稱土地契約書）、預定房屋買賣契約書（下稱房屋契約書）、土地登記簿謄本等件為證，復為被上訴人所不爭執，此部分上訴人之主張，堪信為真實。次查依土地契約書第十二條及房屋契約書第十四條之約定，上開兩契約之出賣人雖然不同，但兩者具有相互牽連結合之關係，乃屬契約之聯立，其中一契約不成立、無效、撤銷、或解除，另一契約亦同其效果。復查被上訴人於八十一年間向富國公司購屋時，係經富國公司之銷售人員持廣告銷售圖以解說預售房屋之坐落位置、面積及公共設施等買賣條件，被上訴人因認使用面積足敷使用，價金合理，始當場給付訂金十萬元之事實，有被上訴人提出之廣告銷售圖可稽，其上對於房屋所使用之建材設備等項目均說明詳細，並繪有標準平面圖，將房屋之坐落位置、編號、內部格局等均予載明，對於各戶之「使用面積」、「公共面積」、「合計面積」之數額，亦已記載清楚，上訴人對於提供廣告銷售圖作為銷售房屋之資料等情亦不爭執，則被上訴人辯稱：該廣告銷售圖自應成為房屋買賣契約之一部分，有拘束雙方之效力等語，可信為真正。查房屋契約書第一條係記載：「……（房屋坪數）約３４‧３１坪之房屋。（上開坪數包括陽台、花台、平台、露台及所分擔公共面積）等面積，精確面積依據地政機關複丈後登記之面積為準……」。而中華民國建築投資商業同業公會全國聯合會曾為房屋交易市場常用之「使用面積」、「公共面積」等用語，邀請內政部營建署、地政司、行政院公平交易委員會、消費者保護委員會等主管機關及相關專業團體研討，其結論認不動產買賣契約在八十一年二月四日公平交易法實施前，廣告平面圖所記載之使用面積或私有面積，依交易習慣應包含當層電、樓梯間及走道（俗稱小公）……等情，有該聯合會八十四年二月九日（８４）建投全聯字第一五一八號函可稽，足徵就預售房屋市場之賣方而言，其於廣告平面圖內載之使用面積乙事，按其所認知之交易習慣，應包括當層電、樓梯間及走道之面積在內，此商業習慣若未違反法律或當事人所訂契約中有關明示約定之條款，於當事人就該契約所用詞句究係何指有所爭執時，自非不得以之作為解釋當事人立約真意之依據，且該公會聯合會就非針對個案爭訟所查報之商業習慣，亦非不能參酌。是上訴人依該項交易習慣，主張其廣告平面圖所指之使用面積包括該建物當層電、樓梯間及走道之面積在內等語，尚非無據。查上訴人所交付之房屋，依交屋計算單計算地政機關複丈之面積為：房屋室內部分：建號：3748、建物面積：26.70 坪，電梯樓梯間部分：建號：3761面積：26.70/762.88×228.05=7.98 坪，即室內部分26.70 坪＋電梯樓梯間部分7.98坪=34.68坪，有計算書及建物登記簿謄本可稽，則上訴人主張：其交付之房屋面積已符合房屋契約書第一條之約定，無面積短少之情事等語，自為可取。惟查土地買賣契約第六條約定：「甲方（即被上訴人）應付之土地款全部或一部分（含貸款）不履行第二條之付款規定時，如逾期滯納，經乙方（即上訴人）定期催告後仍延不繳付者，即視為違約，甲方同意乙方逕行解除本契約……倘若產權部分已移轉登記過戶為甲方名義時，甲方同意乙方再將產權逕行移轉過戶為乙方名義，甲方絕無異議」等語，已明確約定在「甲方（即被上訴人）應付之土地款全部或一部分（含貸款）不履行第二條之付款規定時，如逾期滯納」之情形下，方得「經乙方（即上訴人）定期催告後仍延不繳付者，即視為違約，甲方同意乙方逕行解除本契約……」。茲查上訴人對於本件金融機關貸款及交屋之期限為何時？被上訴人給付價金之義務，是否已屆契約第二條之付款規定期限而逾期滯納乙節，僅據其提出竹東郵局第四○九號、竹東長春郵局第三一六號存證信函為證，惟被上訴人否認曾受催告，則對於前開通知繳款或催告付款之存證信函是否已送達被上訴人？則並未據其另為舉證以實其說，自難為其有利之認定，亦不得遽認被上訴人之欠繳房屋、土地價金，已符合土地契約書第六條前段之約定。上訴人雖另依同條後段之約定，委請李文傑律師於八十四年十一月二十三日以存證信函，定期催告被上訴人履行，被上訴人收受存證信函後仍未按期繳付，亦難認已符合兩造所定土地買賣契約第六條後段「定期催告後仍延不繳付者」，而得解除契約之約定。是上訴人解除本件契約，尚與兩造所立上開契約書之約定不合。從而，本件上訴人依解除契約回復原狀之規定，請求被上訴人將系爭土地所有權應有部分移轉登記與上訴人共有，不應准許。為其心證之所由得，並敘明兩造其餘攻擊防禦方法無逐一論述必要之理由。爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約，民法第二百二十九條、第二百五十四條分別定有明文。又查經原審認定屬實之土地契約書第二條第二款及房屋契約書第二條第二款均約定：「前項甲方（即被上訴人）各期繳款確定日期，乙方（即上訴人）應於繳款日七天前預為通知甲方，甲方於通知之繳款日起五天內以現金或即期支票繳付」等語，足見被上訴人之價金給付，須俟上訴人通知後，逾期不繳，始負遲延責任。又依土地契約書第六條第一款及房屋契約書第十條第二款之約定，尚須經上訴人定期催告後，仍不繳付，上訴人始得解除契約。而上訴人僅於八十四年十一月二十三日催告被上訴人繳付價金，即行解除契約，既為原審合法認定之事實，則依上開說明，自難認上訴人之解除契約為合法，原審亦無違背闡明義務之可言。原審因而為上訴人敗訴之判決，經核於法洵無違誤。上訴論旨，猶以：伊曾於八十四年十月九日函催上訴人繳款及原審未向郵局查明被上訴人已否收受上開催告函，而違背闡明義務等詞，並就原審其他取捨證據、認定事實及解釋契約之職權之行使，指摘原判決為不當，求予廢棄，非有理由。據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 九 月 四 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 朱 錦 娟
法官 蘇 茂 秋法官 蘇 達 志法官 顏 南 全法官 葉 賽 鶯右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十六 年 九 月 十一 日
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