最高法院民事判決 八十六年度台上字第二七七四號
上 訴 人 乙○○上 訴 人 丙○○
甲○○右 二 人訴訟代理人 牛湄湄律師被 上訴 人 黃寶留訴訟代理人 廖年盛律師右當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十四年九月四日臺灣高法院第二審判決（八十四年度重上字第一八八號），各自提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人乙○○之上訴暨上訴人甲○○對於原判決附表編號、號土地之上訴及各該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
上訴人丙○○之上訴及上訴人甲○○之其他上訴均駁回。
第三審上訴訴訟費用，關於駁回上訴部分，由各該上訴人負擔。
理 由本件被上訴人起訴主張：伊於民國七十七年十一月二十一日，向上訴人丙○○、甲○○購買如原判決附表（下稱附表）所示之土地，並指定有自耕能力之訴外人邱郭秀蓉為登記名義人。詎伊付清全部價金後，丙○○、甲○○拒不協辦產權登記手續，爰求為命丙○○、甲○○將附表所示土地移轉所有權登記於邱郭秀蓉之判決。
上訴人丙○○、甲○○則以：被上訴人買受土地之時，無自耕能力，復未指定有自耕能力之人為登記名義人，其買賣契約依法無效。縱雙方有約定邱郭秀蓉為登記名義人，因邱郭秀蓉不具自耕能力，本件買賣仍屬無效。至訟爭第一三一號及第一三一之一號（即附表編號號及號）土地，上訴人甲○○僅出售應有部分三千四百五十六分之一千二百四十二，並非讓與三千四百五十六分之一千三百四十八等語。資為抗辯。上訴人乙○○之被繼承人盧慶章提起主參加訴訟主張：伊為附表所示土地之共有人，依土地法第三十四條之一規定，就被上訴人與上訴人丙○○、甲○○間買賣訟爭土地有依同一條件之優先承購權等情。求為確認伊對被上訴人與上訴人丙○○、甲○○間就附表所示土地以每坪新臺幣（下同）五千七百元價金之買賣行為有同一條件之優先承購權，上訴人丙○○、甲○○並應將附表所示土地移轉於伊之判決。盧慶章於訴訟繫屬於第一審法院時死亡，由上訴人乙○○及黃盧清涼、盧美女、盧進來、盧進興、陳盧梅菊、盧春芳、盧進條承受訴訟（第一審法院判決其敗訴後僅乙○○對於附表編號２、號土地部分提起第二審上訴）。
原審以：被上訴人主張，其於七十七年十一月二十一日以每坪五千七百元，向上訴人丙○○、甲○○分別買受附表所示土地之事實，為上訴人丙○○、甲○○所自認，復有不動產買賣契約書、土地登記簿謄本在卷可稽，堪信為真實。按土地法第三十條第一項前段規定之所謂農地，係指供農業上耕作用地而言，凡經政府依區域計畫法編定之農牧用地、或依都市計畫法編為農業區、保護區地目為田、旱之土地或未依法編定而土地登記簿記載田、旱地目之土地，均屬之。至於一般林地、漁地、牧地、鹽地、水源地或池塘地，則不包括在內。依土地登記簿謄本所載，附表編號１、２、、、、號等六筆土地，地目為林，屬山坡地保育區，未編定用地，附表編號３、號兩筆土地，地目為溜，編定為水利用地，依法俱非農地，其承受人無須具備自耕能力。上訴人丙○○、甲○○所辯上述八筆土地為農地，顯不足採。雖土地法第三十條規定，私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，係就私有農地所有權移轉之物權行為所作之強制規定，關於約定負擔移轉該項土地所有權債務之債權行為，並不在限制之列。是故，買賣農地立約當時承買人雖無自耕能力，如買賣雙方約定由承買人指定登記於有自耕能力之第三人，依民法第二百四十六條第一項但書規定，難認該買賣債權契約為無效。此項指定登記於有自耕能力人之約定，方式不拘，以文書或言詞均可。查本件買賣契約書第九條載明：「甲方（指被上訴人）於產權登記時，得指定登記名義人，乙方（指上訴人丙○○、甲○○）願從甲方指示辦理，決無異議。」且訂約時，被上訴人表明辦理所有權移轉登記時以有自耕能力之邱郭秀蓉為登記名義人，代書亦當場以言詞向雙方說明此意，業據證人即辦理本件買賣之鄭興旺代書及介紹買賣土地之目擊證人黃聰賓在台灣台南地方法院（下稱台南地院）七十九年度簡上字第二四號事件證明無訛（同卷八十年六月十九日言詞辯論筆錄），鄭興旺代書於第一審審理時復為如是之證詞。是以，本件買賣訂約當時，買賣兩造雙方約定被上訴人得指定登記於邱郭秀蓉，委可認定。次查，訴外人邱郭秀蓉從事農田雜工，已據其於台南地院前述事件證明屬實（同上筆錄），復有台北縣淡水鎮公所核發之自耕能力證明書可考，是則邱郭秀蓉顯為有自耕能力之人。依前揭說明，本件關於地目為田地、旱地之十三筆土地買賣，依法亦屬有效。台南地院七十九年度簡字第一二四號、七十九年度簡上字第二四號確定判決，亦為相同之認定。按農地承受人以能自耕者為限，旨在扶植自耕農，避免非農民炒作農地。所謂自耕，依土地法第六條規定，係指自任耕作者而言，即本人應有耕作能力。有無自耕能力，應以是否具備從事農作之資格、體力、設備及其他要素定之，自耕能力證明書僅為一種佐證而已。而邱郭秀蓉係000年出生，從事農田雜工，已據其於台南地院證明無訛，並有身分證所載職業欄可參考，且邱郭秀蓉在六十七年承買台南縣○○鄉○○○段第三四一、三四二、三四三、三四四、三四五、三四六地號地目為「田」之土地，有土地登記簿謄本可考；邱郭秀蓉之夫邱安福，則購有台南縣○○鄉○○段第七一五、一一五九、一一五九之一、一一五九之二等號農地，亦有土地登記簿謄本可證，本於夫妻一體、農家集體耕作之理念，邱郭秀蓉所言從事農業耕作，當非虛語，則邱郭秀蓉顯係有自耕能力之人，上訴人丙○○、甲○○指其為假農民，遽難置信。再查，邱郭秀蓉在七十七年十一月二十一日訂立本件買賣契約之前，於同年月十五日即遷入台北縣淡水鎮崁頂一鄰崁頂一之六號，並於同年月十九日向台北縣淡水鎮公所申○○○鎮○○○○段五四七之五號農地之自耕能力證明，嗣於同年月二十二日取得，此有該鎮公所北縣淡民字第八四一二○二八二號函在卷可參，由此益證邱郭秀蓉為有自耕能力之人。雖然訟爭農地買賣契約簽立之時，邱郭秀蓉尚未向台北縣淡水鎮公所申請核發訟爭土地之自耕能力證明書，因邱郭秀蓉於台南縣即具有自耕能力，並在訟爭買賣契約簽訂之翌日即七十九年七月二十二日，取得台北縣○○鎮○○○○段五四七之五號農地之自耕能力證明書，由於自耕能力不因證明書核發之遲延而受影響，亦不因同一鄉鎮內不同筆土地而否定其自耕能力。上訴人丙○○、甲○○所辯，邱郭秀蓉無自耕能力，本件買賣契約無效乙節，自不足採。又所謂「持分額全部出賣」，依文義解釋，丙○○、甲○○所有之應有部分額，全部出售於被上訴人，丙○○、甲○○不保留任何應有部分額。證人鄭興旺代書，在台南地院亦作同一之證言。再從土地登記簿謄本記載觀之，訟爭第一三一號及第一三一之一號土地，甲○○從未有三千四百五十六分之一千二百四十二應有部分額，「出賣持分額全部」應非指僅出售三千四百五十六分之一千二百四十二而已。就實際運作而言，訟爭第一一三號土地為林地，第一一三之一號土地為田地，苟依甲○○所言，僅僅出售其中三千四百五十六分之一千二百四十二，則甲○○所餘應有部分為三千四百五十六分之一百零六，其中第一一三號林地保留面積約為六十五平方公尺，第一一三之一號田地保留面積約為四十六平方公尺，折合十九餘坪林地、十四餘坪田地，根本無法造林或耕作，當非甲○○之本旨。尤其，鄭興旺代書將土地移轉契約書，送請甲○○用印時，載明第一一三、一一三之一號土地移轉應有部分額為三千四百五十六分之一千三百四十八，甲○○毫無異議，蓋章後送回鄭代書，此有兩造所不爭之土地移轉契約書可以為證。綜上，甲○○所辯，僅出售三千四百五十六分之一千二百四十二為諉責之詞，實不足取。至被上訴人黃寶留如短付價金，應依法補足之。從而，被上訴人依買賣關係，訴請上訴人丙○○、甲○○將附表所示土地應有部分辦理所有權移轉登記於邱郭秀蓉，洵屬有據。至於上訴人乙○○請求確認優先承購權等部分，查優先承購權，為一種財產權，固得為繼承之標的，惟繼承人中或囿於個人資力，或拘於個人職業，或受個人體力、意願或其他因素所限制，並非每一繼承人均願承買共有之土地。因此，在性質上及事實上，優先承購權無庸由全體繼承人共同行使，乙○○上訴之效力，自及第一審共同主參加原告盧黃清涼等人（優先承購權如解為應由全體繼承人共同行使，因乙○○未得第一審其餘共同主參加原告之同意，依民法第八百二十八條第二項規定，不得行使本件優先承購權，其上訴為無理由）。土地法第三十四條之一第四項規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格優先承購。所謂出賣其應有部分時，依文義解釋，係指買賣應有部分雙方意思表示一致契約成立時，他共有人即得以同一價格優先承購。準此，得主張優先承購者，以買賣契約成立時具有共有人身分者為限。本件被上訴人買受訟爭土地之時間，為七十七年十一月二十一日，而上訴人乙○○之被繼承人盧慶章於七十八年十月二十日始向訴外人盧燃燈等買受應有部分，而於七十八年十一月二十四日辦畢所有權移轉登記，此有不動產買賣契約書及土地登記簿謄本可稽。職是，本件土地應有部分買賣之時，盧慶章顯非訟爭土地之共有人，自不得以事後為共有人之身分主張優先承購權，上訴人乙○○亦不得基於繼承而行使優先承購權。另盧慶章早在七十七年間，即已知悉丙○○、甲○○夫妻出售訟爭土地之事，乃於七十八年十月間始向他共有人購得應有部分土地後，幾近一年遲遲不主張優先承購權，迄至七十九年十一、十二月始起訴主張之，坐享土地漲價利益，顯已逾合理相當之期間，其權利行使有違誠信原則，應不得再主張優先承購權，上訴人乙○○自亦不得主張之。從而上訴人乙○○訴請確認優先承購權及協辦所有權移轉登記，不應准許。因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。
茲分敘如左：
關於廢棄發回部分：
惟查，被上訴人係於七十七年十一月二十一日與上訴人丙○○、甲○○訂立不動產買賣契約分別買受附表所示土地，為原審所確定之事實。而該買賣契約書不動產標示欄，記載第一一三號等十八筆土地之地號，註明：「以上丙○○、甲○○持分額全部出賣（詳附明細表）」。然在七十七年十一月二十一日訂立不動產買賣契約時，上訴人甲○○第一一三號土地之應有部分為三千四百五十六分之一千一百五十六，及至七十七年十二月九日始因和解移轉登記取得應有部分三千四百五十六分之一百九十二；又於七十九年十二月十七日復因和解移轉登記再取得應有部分三千四百五十六分之六十四。另第一一三之一號土地，在訂立不動產買賣契約時，應有部分為三千四百五十六分之一千一百五十六，及至七十七年十二月九日始因和解移轉登記再取得應有部分三千四百五十六分之一百九十二，有土地登記謄本在卷外可稽。則買賣契約書明細表上所載第一一三號及第一一三之一號之買賣持分額均載為三千四百五十六分之一千二百四十二，顯然有誤。上訴人甲○○於訂立不動產買賣契約後再行取得之第一一三號及第一一三之一號土地之應有部分，是否在買賣契約之範圍內，不無疑義。原審以上訴人甲○○出賣訟爭第一一三號及第一一三之一號土地應有部分（即原判決附表編號、號），為土地登記簿謄本最後記載之全部應有部分額即三千四百五十六分之一千三百四十八，核與事實不符。從而原審就原判決附表編號、號土地遽為上訴人甲○○不利之判決，自欠允洽。又按繼承人自繼承開始時，除民法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。另繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。民法第一千一百四十八條、第一千一百五十一條分別定有明文。查優先承購權，為一種財產權，得為繼承之標的，而盧慶章於訴訟中死亡，其繼承人除乙○○外尚有黃盧清涼、盧春美、盧美女、陳盧梅菊、盧進興、盧進來、盧進條等人，為原審所確定之事實。且原審亦認定乙○○上訴之效力，及於第一審共同主參加原告盧黃清涼等人，自應將盧黃清涼等人併列為上訴人始可。詎原審竟未併列盧黃清涼等人為上訴人，其所為上訴人乙○○不利之判決，亦有未合。上訴人甲○○、乙○○上訴論旨，指摘原判決上開各自不利部分不當，求予廢棄，非無理由。
關於上訴駁回部分：
原審依調查證據為辯論之結果，以前開理由，維持第一審所為上訴人丙○○敗訴、莊銚其餘敗訴之判決，駁回各該部分上訴，經核於法並無違誤。上訴論旨，猶就原審取捨證據、認定事實及適用法律之職權行使，指摘原判決上開敗訴部分不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴人乙○○之上訴為有理由，上訴人甲○○之上訴一部為有理由，一部為無理由，上訴人丙○○之上訴為無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 九 月 五 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 建 男法官 許 澍 林法官 蘇 茂 秋法官 蘇 達 志右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十六 年 九 月 二十 日最 高 法 院 民 事 裁 定右開判決主文第三項書為：「第三審上訴訴訟費用，關於駁回上訴部分，由各該上訴人負擔」者，更正為：「第三審訴訟費用，關於駁回上訴部分，由上訴人丙○○、甲○○負擔」。
中 華 民 國 八十六 年 九 月 八 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 建 男法官 許 澍 林法官 蘇 茂 秋法官 蘇 達 志右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十六 年 九 月 二十 日