最高法院民事判決 八十六年度台上字第二七七八號
上 訴 人 甲○○
乙○○上 訴 人 虎尾天下一家住戶管理委員會法定代理人 郭有忠右當事人間請求拆除違章建築事件，兩造對於中華民國八十五年七月二十九日台灣高等法院台南分院第二審判決（八十五年度上字第一七九號），各自提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理 由本件上訴人虎尾天下一家住戶管理委員會主張：坐落雲林縣○○鎮○○段○○○號建零點零零八六五七公頃地上建物即門牌號碼雲林縣○○鎮○○路一三九之十號，係虎尾天下一家社區內之建物，為第一審共同被告劉卿芬所有，上開基地係上訴人乙○○所有，實際使用居住者則係上訴人甲○○。上訴人乙○○、甲○○均簽名同意遵守虎尾天下一家住戶公約（下稱系爭住戶公約），自應受該公約之拘束。又虎尾天下一家係多數各自獨立使用之建築物，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，符合公寓大廈管理條例第四十一條之規定，關於虎尾天下一家之全體住戶間之權利義務，自可準用該條例第二十四條之規定。而上訴人甲○○、乙○○違反系爭住戶公約第十四條第七款、第十七條、第十八條第一項第三款之規定等情，爰求為命上訴人甲○○、乙○○將上述建物如第一審判決附圖（下稱附圖）虛線部分所示之牆壁按如第一審判決附件（下稱附件）所示之材質、規格、設計回復原狀及連帶給付伊新台幣（下同）五十萬元並加給法定遲延利息之判決（關於對第一審共同被告劉卿芬為請求部分，經第一審判決上訴人虎尾天下一家住戶管理委員會敗訴後，未據虎尾天下一家住戶管理委員會上訴，此部分已告確定）。
上訴人甲○○、乙○○則以：上訴人虎尾天下一家住戶管理委員會無當事人能力。又系爭住戶公約對伊等不生效力，因甲○○係簽名在編號Ｂ１５之房屋位置上，該房屋已出售他人，本件係在編號Ａ２１之房屋，故不能拘束甲○○；至於乙○○僅係土地所有權人，甲○○所違規使用之部分係房屋而非土地，故對乙○○亦無效力。況關於本件違章建築部分，伊等在第一審判決之後，已自動回復原狀，此部分上訴人虎尾天下一家住戶管理委員會為訴訟標的之法律關係已不存在等語，資為抗辯。
原審將第一審所為虎尾天下一家住戶管理委員會勝訴之判決（除確定部分外），關於命甲○○、乙○○連帶給付超過十五萬元及其利息部分廢棄，改判駁回虎尾天下一家住戶管理委員會之訴，而駁回甲○○、乙○○之其餘上訴，係以：虎尾天下一家住戶管理委員會係經虎尾天下一家之社區全體住戶依組織章程所成立之管理委員會，該社區之住戶各有獨立使用之建築物，並就社區內之停車場及中庭有共同使用之部分，具有整體不可分性，此有系爭住戶公約可參。關於持續性之事項，自公寓大廈管理條例生效後即應遵循該條例規定辦理，公寓大廈管理條例第四十三條第一項定有明文。另按多數各自獨立使用之建築物，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定；公寓大廈管理委員會有當事人之能力，公寓大廈管理條例第四十一條、第三十五條第一項亦分別定有明文。虎尾天下一家住戶管理委員會為上開社區管理委員會，依該條例第三十五條第一項規定，自有當事人能力。惟集居地區之住戶間雖就共同設施之使用與管理具有整體不可分性，惟其仍與區分所有人係在同一建築物內各有其專有部分，並共同使用共有部分之情形不同，是集居地區之住戶間，應無該條例有關權利義務規定之準用，而應依各該集居地區其住戶間所定之公約規範其權利義務。查虎尾天下一家係屬上開集居地區，已如前述，其住戶間定有住戶公約，依兩造所不爭之住戶公約第十四條第七款之約定：「住戶不得有違法改建、增建或其他足以影響本社區之結構安全及外觀之情事」、第十七條：「住戶對於其眷屬、親朋或承租人等實際使用本社區之人，違反本公約之行為時，應負連帶賠償之責任」，本件甲○○、乙○○均簽名同意遵守上開約定，有系爭住戶公約附卷可按。雖甲○○辯稱簽名於Ｂ１５之位置上，該Ｂ１５已出賣他人，自不受該公約之拘束云云，惟查當時甲○○係社區住戶又係管理委員之一，自應受該公約之約束。而乙○○雖辯稱：其係系爭建物之基地所有人而非該房屋所有人，甲○○違規部分係房屋而非土地，與伊無關云云，惟依上開住戶公約第十七條：「住戶對於其眷屬、親朋或承租人等實際使用本社區之人，違反本公約之行為時，應負連帶賠償責任」，而土地與房屋有不可分離之關係，依上開公約之規定，其仍應負責。按債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益減少違約金，民法第二百五十一條定有明文。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，同法第二百五十二條亦已明定。本件虎尾天下一家住戶管理委員會依系爭住戶公約第十八條第一項第三款：「住戶如有違章建築及不法使用時，行為人須給付五十萬元懲罰性違約金」，請求甲○○、乙○○連帶給付五十萬元違約金，惟查該違章建築部分，甲○○、乙○○在第一審判決後，業已部分回復原狀，有相片可按。依上開法條之規定，認虎尾天下一家住戶管理委員會此部分請求以十五萬元為正當，超過部分，為無理由等詞，為其判斷之基礎。
㈠甲○○、乙○○上訴部分：關於原審命甲○○、乙○○將系爭建物如附圖虛線部分所示之牆壁按如附件所示之材質、規格、設計回復原狀，及連帶給付虎尾天下一家住戶管理委員會十五萬元及其利息部分，經查甲○○、乙○○在原審曾辯稱：本件關於違章建築之部分，伊等在第一審判決後，已自動回復原狀，故就此部分而言，虎尾天下一家住戶管理委員會訴訟標的之法律關係已不存在等語，並提出相片二幀為證（見原審卷一○三頁反面、一一一頁），本件究竟實際回復情形如何，攸關虎尾天下一家住戶管理委員會得否為回復原狀之請求及其違約金請求之正當範圍，乃原審未遑詳查審認，遽謂：該違章建築部分，甲○○、乙○○在第一審判決之後，業已部分回復原狀，有相片可按，依民法第二百五十一條、第二百五十二條規定，認虎尾天下一家住戶管理委員會此部分請求以十五萬元為正當云云，實嫌疏略。又甲○○在原審曾另抗辯：系爭住戶公約附表同意書上固有伊之簽名，然伊係簽名在編號Ｂ１５之房屋位置上，未幾伊將該Ｂ１５房屋出售予他人而完全再與Ｂ１５無任何關係，從而伊在上開同意書之簽名即因Ｂ１５房屋之出售而對伊失去效力，虎尾天下一家住戶管理委員會不得再執此同意書上編號Ｂ１５房屋伊之簽名而拘束伊等語；乙○○亦另抗辯：伊雖簽名於系爭住戶公約附表同意書上之編號Ａ２１系爭房屋位置，但伊僅係土地所有權人，而甲○○所違規使用之部分則係房屋而非土地，因此該違規使用與伊無關，系爭住戶公約對伊亦無拘束力等語（見原審卷一○九頁正反面），原審未於判決理由項下說明各該抗辯何以不可採之理由，僅憑前揭理由而為甲○○、乙○○不利之判決，亦有判決不備理由之違法，且不足以昭折服。
㈡虎尾天下一家住戶管理委員會上訴部分：按「當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。」本院著有四十九年度台上字第八○七號判例，可資參照。原審酌定甲○○、乙○○給付虎尾天下一家住戶管理委員會之違約金十五萬元，而駁回虎尾天下一家住戶管理委員會超過此部分之請求，並未說明當時一般客觀事實、社會經濟狀況如何，虎尾天下一家住戶管理委員會所受損害情形如何，遽為該委員會部分不利之判決，即有判決不備理由之違誤。
綜上所述，兩造上訴論旨，各自指摘原判決對其不利部分為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件兩造上訴，均為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 九 月 五 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 李 錦 豐
法官 楊 鼎 章法官 李 慧 兒法官 許 朝 雄法官 顏 南 全右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十六 年 九 月 二十二 日