最高法院民事判決 八十六年度台上字第二八一八號
上 訴 人 強姜秀珍被 上訴 人 華毅建設股份有限公司法定代理人 王福禎被 上訴 人 陳淑慎右當事人間請求回復原狀事件，上訴人對於中華民國八十五年十二月三日台灣高等法院第二審判決（八十五年度上字第三九一號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：伊於民國八十二年六月八日向被上訴人陳淑慎購買坐落桃園縣○○鎮○○○段○○○○○○號土地，同時向被上訴人華毅建設股份有限公司（下稱華毅公司）購買上開土地上由華毅公司興建之福慶天地編號地座Ｂ棟一至三樓房屋一戶及增建之厨房，總價金新台幣（下同）四百七十九萬四千元，約定任一契約之解除，效力及於他一契約。伊已依約繳納土地價金七十四萬元及房屋價金五十九萬五千元，惟華毅公司興建之房屋有棟距不足十公尺、路寬未達六公尺、地面及牆壁凹凸不平、游泳池未設置等瑕疵，經催告迄不補正，伊自得解除系爭買賣契約，請求被上訴人返還價金等情，求為命陳淑慎及華毅公司分別給付伊七十四萬元及五十九萬五千元並各加付法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：上訴人所稱之地面及牆壁凹凸不平，路寬不足六公尺等事項，均無關重要，不得視為瑕疵，況伊並未拒絕修補。又其他住戶決議不建游泳池，伊始改建為公園，上訴人之權利未受損害。再上訴人拒付價金，伊已將系爭買賣契約解除，上訴人應將系爭房地所有權返還予伊，並不得於伊解除契約後再解除契約，請求返還價金等語，資為抗辯，並反訴求為命上訴人分別將系爭房地所有權移轉登記予陳淑慎及華毅公司之判決。
原審廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，改判駁回其訴，並命上訴人將系爭房地所有權分別移轉登記予陳淑慎及華毅公司，係以：上訴人就其主張之事實，固據提出房屋及土地預定買賣契約書、台灣中小企業銀行收付存根聯等件為證。然查系爭房屋在八十四年十二月二十三日第一審法院勘驗時，雖有地面及牆壁凹凸不平、地下室排水不良、隔熱磚及扶手梯材質低劣、管線外露等情形，惟此情形僅使房屋之價值略有減少，其減少之程度無關重要，尚不得視為瑕疵。次查系爭游泳池為系爭買賣契約標的物即系爭建物之附屬設施，係屬於社區全體住戶之公共設施，該社區其他住戶組成之管理委員會既決議不興建游泳池而改建為公園，且華毅公司亦已相對提撥七十萬元管理基金，則系爭游泳池之未興建，自不能歸責於華毅公司。又兩造並未約定房屋之棟距應為十公尺及道路之寬度應為六公尺，上訴人主張棟距不足十公尺及路寬未達六公尺係屬瑕疵，亦無足取。從而上訴人主張系爭房屋有瑕疵，伊可解除系爭房地買賣契約，請求被上訴人返還價金，為無理由，不應准許。末查上訴人拒絕給付交屋款三百二十五萬元，被上訴人以桃園郵局第十三支局第二七三號存證信函催告上訴人給付，上訴人並未履行，被上訴人已以同支局第二十一號存證信函解除系爭買賣契約，有該存證信函在卷可稽，契約既已解除，被上訴人反訴請求上訴人返還系爭房地之所有權，自有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
查契約成立後，債務人有依契約內容而為履行之義務，不得以其與第三人之約定對抗債權人。原審既認系爭游泳池為系爭買賣契約標的物即系爭建物之附屬設施，則華毅公司自有依約興建之義務。原審未查明社區管理委員會決議不興建游泳池，有無經上訴人同意，即認該游泳池之不興建，不能歸責於華毅公司，已有可議。次查買受人在危險移轉前如已發覺物有瑕疵，而其瑕疵之除去，於危險移轉時已屬不能，或出賣人確定的拒絕擔保時，買賣人非不得主張出賣人應負擔保之責而對之解除契約。被上訴人對於上訴人主張：系爭買賣契約約定房屋之棟距應為十公尺及路寬應為六公尺等語，並不爭執（見第一審卷六○頁）。而被上訴人已自認路寬未達六公尺（見第一審卷六○頁），第一審法院勘驗現場結果，系爭社區房屋外牆至外牆之距離又僅八公尺（見第一審卷一○○頁反面），華毅公司復未依約興建游泳池，倘上開瑕疵之除去，於危險移轉時已屬不能，或華毅公司確定的拒絕擔保，上訴人是否不得解除契約，亦非無研求之餘地。原審以兩造並未約定房屋棟距應為十公尺、路寬應為六公尺，且游泳池之未興建，不能歸責於華毅公司，進而認上訴人不得解除系爭買賣契約請求返還價金，尚嫌速斷。再查華毅公司寄出之桃園郵局第十三支局第二七三號及第二十一號存證信函，並無解除系爭買賣契約之意思表示（見第一審卷七七頁以後及九一頁），原審依據上開存證信函，認被上訴人業已解除系爭買賣契約，並有未合。末查出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，買受人如請求補正瑕疵，則在出賣人補正以前，買受人非不得行使同時履行抗辯權。又因契約互負債務者，他方提出之對待給付若有瑕疵而不完全，既非依債務本旨為之，在未補正前，自得拒絕自己之給付。華毅公司興建之房屋有上開棟距不足等情形，原審復認定系爭房屋之地面及牆壁凹凸不平、地下室排水不良、隔熱磚及扶手梯材質低劣、管線外露，則上訴人所為同時履行抗辯之主張（見第一審卷一七一頁），是否毫無足採，亦不無研求之餘地。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 九 月 十一 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 林 奇 福
法官 許 朝 雄法官 曾 煌 圳法官 陳 國 禎法官 李 彥 文右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十六 年 九 月 二十四 日
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