最高法院民事判決 八十六年度台上字第二九六○號
上 訴 人 慶華建設有限公司法定代理人 郭文雄被 上訴 人 甲○○○訴訟代理人 林明正律師右當事人間請求回復原狀等事件，上訴人對於中華民國八十五年四月三十日台灣高等法院第二審判決（八十三年度重上字第三○一號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：被上訴人向伊購買坐落苗栗縣○○鎮○○段中興小段三○八號面積○‧○一八七公頃及同小段三○九號面積○‧○二○六公頃土地上七層大樓之Ｂ棟一樓（建號一四一號，○○○鎮○○街○○號）房屋及其基地，約定房屋坪數三四‧一○坪，總價新台幣（下同）五百三十九萬元。又訴外人方金花向伊購買坐落上開土地上七層大樓之Ａ棟一樓（建號一三四號，○○○鎮○○街○○○號）房屋及其基地，約定房屋坪數三○‧二六坪，總價四百六十八萬元，嗣將該房地轉由被上訴人購買。伊於民國八十二年一月十五日將該二戶房屋所有權全部、共同使用部分建號一五六號所有權應有部分（下稱應有部分）二十二分之二及上開土地應有部分各一萬分之八六五（下稱系爭房地）移轉登記予被上訴人。其中騎樓部分，本應為全棟七戶所有人共有，每戶所有人應有部分七分之一，伊誤將應移轉登記予其餘六戶所有人之應有部分七分之六，一併移轉登記予被上訴人，自屬不當得利；而被上訴人拒不給付尾款一百六十三萬元，屢經催告仍不依約履行，伊已解除契約等情，先位聲明，依解除契約回復原狀之法律關係，求為命被上訴人將系爭房地所有權移轉登記予伊，並將該房地交還伊；備位聲明，依買賣之法律關係，求為命被上訴人給付一百六十三萬元及自八十二年二月一日起按每日千分之一計算之滯納金，並將上開騎樓應有部分七分之六移轉登記予伊之判決。
被上訴人則以：系爭房屋之夾層不能算入約定坪數，故房屋坪數不足，以實際坪數與每坪單價計算結果，上訴人已超收款項，自不得再向伊請求尾款一百六十三萬元。又上開騎樓係屬伊買受之範圍，並非全棟七戶所有人共有，上訴人請求伊移轉登記其中應有部分七分之六，亦屬無據等語，資為抗辯。
原審將第一審判命被上訴人將上開騎樓應有部分七分之六移轉登記予上訴人，及駁回上訴人請求被上訴人給付九十四萬四千八百五十六元部分廢棄，改判駁回上訴人移轉登記上開騎樓應有部分之請求，並命被上訴人給付上開金額，暨維持第一審所為上訴人先位聲明及其餘備位聲明敗訴部分之判決，駁回其上訴，係以：查兩造於八十年十月七日訂立之房屋土地預定買賣契約書，並未提及夾層增建部分亦為買賣房屋之面積。雖證人即為上訴人銷售系爭房地之陳姿諭證稱，上訴人委託伊出賣系爭房屋，伊告訴被上訴人，銷售坪數不是登記坪數，夾層是在建設機關看過後才蓋云云，縱係實情，亦屬訂約前之磋商，既於正式訂立書面買賣契約書時，未載明夾層坪數亦為買賣面積，自不能反捨契約文字而為曲解。又所謂室內，依一般通念，係指建築物內部供私人使用部分，而夾層固係構建於室內，但室內以無夾層為常態，不能以室內高度即推定夾層確屬契約約定之買賣面積；且夾層係不合法建物，被上訴人無以與合法建物相同之價錢買受不合法夾層之理。而騎樓又無不得由一樓權利人取得所有之規定，自不能以騎樓性質上係供公眾通行之用，即遽謂該騎樓為全棟大樓各戶共有。上開七層建物並非上訴人所有，縱認上開騎樓應屬大樓公共設施，其受損害者應係原應分擔公共設施之大樓各戶，上訴人縱因此無法移轉登記該騎樓應有部分予各住戶，亦非直接受損害者，是不得依不當得利之法律關係，請求被上訴人返還上開騎樓之應有部分七分之六。依第一審囑託苗栗縣竹南地政事務所測量結果，系爭Ａ棟一樓面積，地面層四五‧二七（係四四．五三之誤）平方公尺、騎樓五五‧八一（係一八．三九之誤）平方公尺、公共設施分擔部分一二‧三平方公尺，合計七五‧二二平方公尺，折合二二‧七五坪。系爭Ｂ棟一樓面積，地面層四五‧二七平方公尺、騎樓五五‧八一平方公尺、公共設施分擔部分一二．三平方公尺，合計一一三‧三八平方公尺，折合三四‧二九七坪。另系爭Ａ棟一樓原有平台八‧一四八平方公尺，經被上訴人打掉作為廚房，依上開買賣契約，此部分面積應計入房屋面積，故系爭Ａ棟一樓實際面積為八三‧三六八平方公尺，折合二五‧二二坪。而兩造約定Ａ棟一樓面積為三○‧二六坪，Ｂ棟一樓面積為三四‧一坪，是Ａ棟一樓面積不足五‧○四坪，Ｂ棟一樓面積增加○‧二八七坪。Ｂ棟一樓部分，依上開契約書第一條約定，誤差在百分之二範圍內，兩造無庸找補；而Ａ棟一樓部分，依約定扣除百分之二誤差後，上訴人應退還被上訴人面積四‧四三坪之價金六十八萬五千一百四十四元。被上訴人尚積欠尾款一百六十三萬元未付，上訴人雖多次以存證信函催告被上訴人繳納該尾款，但其不僅催告被上訴人應繳交超過其應負擔九十四萬四千八百五十六元之部分，且另催告被上訴人應同時將上開騎樓應有部分七分之六之所有權移轉登記為全體住戶共有，上訴人未依債之本旨所為過大及不當條件之催告，尚難認係合法催告，故被上訴人未依期限給付尾款九十四萬四千八百五十六元，尚不負遲延責任，上訴人之解除契約，自不合法。從而上訴人之先位聲明，依解除契約請求回復原狀，即屬無據。又上訴人備位聲明中請求給付尾款一百六十三萬元及其滯納金部分，因被上訴人尚有上訴人應退款六十八萬五千一百四十四元可供抵銷，故上訴人請求給付九十四萬四千八百五十六元部分，應予准許；至超過此部分之六十八萬五千一百四十四元請求，及滯納金部分之請求，均有未合。又備位聲明中請求返還上開騎樓應有部分七分之六部分，因無不當得利可言，故上訴人之請求，亦於法不合等詞，為其判斷之基礎。
按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。查卷附被上訴人、方金花與上訴人訂立之房屋土地預定買賣契約書第一條買賣標的及權利範圍約定：「本房屋……房屋建坪約三四‧一○（Ｂ棟一樓）坪、三○‧二六（Ａ棟一樓）坪，上開坪數係包括室內、陽台、平台、屋頂突出物、樓梯間、電梯間、地下室及各項公共設施分擔之面積在內，土地持分面積依各戶建物面積所佔比例分配持分登記，建物面積仍依照地政主管機關規定之複丈面積登記。乙方（即上訴人）房屋計算之面積與工務局核准之建築執照之面積誤差在不超過百分之二範圍內，雙方同意不增減買賣價格，但超過時超過部分雙方同意多退少補」（見第一審卷八頁、九頁、一九頁、二○頁、七七頁背面、七八頁正面）。又查上訴人主張，被上訴人所購系爭房屋係夾層建築，故實際建坪與地政事務所登記之建物面積不同，系爭Ａ棟一樓之面積，室內單層為四五‧六一四平方公尺、雙層為九一‧二二八平方公尺，平台八‧一四八平方公尺，騎樓一八‧五○四平方公尺、應有部分七分之一之面積為二‧六四平方公尺，樓梯間等公共設施面積二七○‧七六平方公尺、應有部分二十二分之一之面積為一二‧三○平方公尺，合計建坪一一四‧三一六平方公尺，折合三四‧五八坪。系爭Ｂ棟一樓面積，室內單層為四八‧四三九七平方公尺、雙層為九六‧八七九四平方公尺，騎樓五六‧八七三平方公尺、應有部分七分之一之面積為八‧一二平方公尺，樓梯間等公共設施面積二七○‧七六平方公尺、應有部分二十二分之一之面積為一二‧三○平方公尺，合計建坪一一七‧二九平方公尺，折合三五‧四八坪云云（見第一審卷五八頁背面、五九頁正面）。被上訴人對於上開計算式並不爭執（見原審卷二二頁背面）。且系爭Ａ棟一樓之地面層及夾層面積各為四四‧五三平方公尺，系爭Ｂ棟之地面層及夾層面積各為四五‧二七平方公尺，有苗栗縣竹南地政事務所建物測量成果圖附卷可稽（見第一審卷一四六頁，並參見原審卷二七○頁證物袋內所附照片）。而夾層係構建於室內，亦為原審認定之事實。上開房屋土地預定買賣契約書第一條既將房屋建坪與建物面積之範圍分別予以約定，房屋面積係包括室內、陽台、平台、屋頂突出物、樓梯間、電梯間、地下室及各項公共設施分擔之面積在內；而建物面積依照地政主管機關規定之複丈面積登記。則其上開約定「乙方房屋計算之面積與工務局核准之建築執照之面積誤差在不超過百分之二範圍內，雙方同意不增減買賣價格」，其真意何在，即欠明瞭，原審未遑調查審認，亦未說明兩造就上開夾層之法律關係為何，遽認該夾層非屬約定之買賣面積，殊嫌率斷。次依卷附建築改良物登記簿謄本記載，系爭Ａ棟一樓騎樓一八‧一九平方公尺，系爭Ｂ棟一樓騎樓五五‧八一平方公尺所有權全部，均係上訴人以買賣為原因移轉登記為被上訴人所有（見第一審卷三六頁至四一頁）。倘上開騎樓應有部分七分之六非屬前述買賣契約之範圍，能否謂上訴人非直接受害者，而不得依不當得利之法律關係請求，亦非無推求之餘地。又按債權人就買賣價金所為之過大催告，僅該超過部分不生效力，尚難謂就債務人應給付部分亦不生催告之效力。原審以上訴人所為過大及不當條件之催告，非屬合法之催告，被上訴人不負遲延責任，上訴人之解除契約不合法，其法律上見解不無違誤。末查本件係訴之客觀預備合併，原審就先位之訴部分之判決既應予廢棄發回，其備位之訴部分之判決亦屬無從維持，應併認有廢棄發回之理由。上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 九 月 十九 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村法官 徐 璧 湖法官 劉 福 聲法官 曾 煌 圳右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十六 年 十 月 一 日