最高法院民事判決 八十六年度台上字第三○○五號
上 訴 人 甲○○被 上訴 人 欣聯股份有限公司法定代理人 陳世強訴訟代理人 黃陽壽右當事人間請求返還押租金等事件，上訴人對於中華民國八十五年十月二十三日臺灣高等法院第二審更審判決（八十四年上更㈡字第三九二號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：伊公司為興建廠房，於民國七十八年十一月一日向上訴人購買其所有座落宜蘭縣○○鄉○○段再連小段四－六五號、四－六六號、一四－二號土地，同時另向上訴人承租其所有同地段四－二號、四－二五號、四－二八號土地（下稱系爭土地），合併作為興建工廠之用，分別訂定買賣及租賃契約在案。嗣伊以訴外人龍興石業股份有限公司（下稱龍興公司）名義申請興建廠房，上訴人亦依約出具土地使用同意書等，協同申請建築執照。詎因上開土地為軍事設施管制區，致無法取得建造執照，伊乃於七十九年六月卅日通知上訴人解除租賃契約及撤銷租賃之意思表示等情，依民法第三百五十九條、第二百五十九條第一、二款、第二百二十七條及第一百七十九條之規定，求為命上訴人返還租金及押租金新臺幣（下同）五百八十八萬三千四百八十七元，並加計法定利息之判決。
上訴人則以：系爭租約並未約定以興建廠房為使用目的，伊自不負有使土地合於建廠使用之義務。況系爭土地早於七十六年間即由內政部與國防部會銜公告列入軍事限建區，為被上訴人所明知，且其租地係為放置石材，並非興建廠房之用，亦不得以土地經限建為由，解除租賃契約或撤銷租賃之意思表示等情，資為抗辯。
原審將第一審駁回被上訴人之訴之判決廢棄，改判如其聲明，無非以：依兩造於七十八年十一月一日簽訂之系爭租賃契約第五條第二、三項約定；「承租人於租賃期滿時應騰空清場原地面水平遷讓交還租賃物，……。」、「如有建物必要時，須將設施施工圖面及說明照會出租人，其有違法情事者，概由承租人自行負責，出租人不負法律責任。」及契約附註第四項明定：「租賃期滿還地時，承租人所有建造於本標的土地上之建物同意自行拆除，否則視同完全放棄。」等語，並嗣後被上訴人另於七十八年十二月十六日經核准設立龍興公司，上訴人亦將部分系爭土地移轉登記與其弟即訴外人黃禧照，雙方依上開契約附註第三項約定，由龍興公司於七十九年二月廿七日與上訴人及黃禧照另訂新租約，其中第十六條約定：「於租賃期間內，乙方（龍興公司）如需搭建廠房或辦公室，甲方（上訴人及黃禧照）應出具土地使用同意書及申請設廠所需之文件供乙方使用。」以觀，足認被上訴人或其所成立之龍興公司於租賃期間「如有建物必要」或「如需搭建廠房」，上訴人即應積極配合辦理，惟被上訴人或龍興公司於租期屆滿時，除兩造或龍興公司與上訴人合意繼續租賃關係外，被上訴人或龍興公司即有清除地上物之義務。契約既云「如有建物必要」或「如需搭建廠房」，當係指合法之建物而言。且查系爭土地地目雖為旱，但編定使用種類為「一般農業區丁種建築用地」，依土地法第八十二條及區域計劃法施行細則第十五條第一項第四款規定，僅得供工廠及有關工業設施建築使用。因而系爭土地本即得以之作為興建工廠及有關工業設施建築使用，無待兩造間特約，上訴人將土地出租與被上訴人，自應擔保土地具有上開通常效用。兩造間之契約固未明定被上訴人租用系爭土地係為興建廠房之用，但由前開二租約之約定觀之，顯然兩造或龍興公司與上訴人間訂立租賃契約時，雙方就系爭土地被上訴人得以之建築建物或廠房使用乙節，應有默示之合意，則上訴人於被上訴人要求在土地上興建建物或廠房時，自有同意之義務，否則上開特別約定，即失其意義。龍興公司成立後，被上訴人即積極籌建工廠，先請上訴人與黃禧照出具土地使用權同意書，再向宜蘭縣政府建設局申請鑑界，由建築師規劃作成建築圖，向臺灣省政府建設廳為設廠之申請，並獲准許。惟龍興公司於七十九年五月十五日檢具建築圖及相關文件向宜蘭縣政府建設局提出建造執照之申請書，該局卻以：「本案土地係屬內政部、國防部七十六年八月十三日弘強字第五○八二三七號函會銜公告之軍事設施禁建範圍，請於解禁後再行申請。」為由，未予准許。上訴人亦於七十九年五月二十三日將國防部於七十八年二月間說明系爭土地屬管制禁建範圍之復函傳真與被上訴人。再由證人即石滋建築師之證言，足認被上訴人於訂立租賃契約之初不知系爭土地係遭禁建，且有意在該土地上興建廠房。證人張次郎、余永才及林俊雄之證言，亦難為被上訴人不利之認定。系爭土地既確有無法供建築之用之瑕疵，且難認被上訴人於承租土地之時，即知有該項瑕疵，而被上訴人主張已於七十九年六月三十日通知上訴人解除系爭租賃契約，復為上訴人所不爭，該契約之解除自屬合法有效。從而被上訴人依民法第二百五十九條第一、二款之規定，訴請上訴人返還已付之押租金四百萬元及租金一百八十八萬三千四百八十七元，並自上訴人受領時起之法定利息，於法洵無不合等詞，為其判斷之基礎。
惟查被上訴人另於七十八年十二月十六日設立龍興公司，上訴人亦將部分系爭土地移轉登記與其弟黃禧照，兩造於七十九年二月廿七日，依七十八年十一月一日所訂系爭租賃契約附註第三項之約定，由龍興公司與上訴人、黃禧照就系爭土地另訂新租約，嗣龍興公司並向宜蘭縣政府建設局申請建造執照，為原審確定之事實。而第二份租約訂立之後，龍興公司並出具切結書與上訴人及黃禧照，亦有該切結書在卷足憑（見原審更㈡卷第一○○頁）。則上開二份租賃契約之關係為何﹖兩造間於第二份租約訂立之後，原租賃關係是否仍繼續存在﹖後租約有無取代前租約﹖抑二者併存﹖均攸關被上訴人解除七十八年十一月一日所訂系爭租約，能否請求上訴人返還押租金及租金之問題。究竟實情如何？原審既未詳加調查釐清，本院即無從為法律上之判斷。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 九 月 二十五 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 吳 正 一法官 鄭 三 源法官 楊 隆 順法官 陳 淑 敏右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十六 年 十 月 十三 日