最高法院民事判決 八十六年度台上字第三一六三號
上 訴 人 凱吉建設股份有限公司法定代理人 林清和訴訟代理人 方智雄律師被 上訴 人 甲○○右當事人間請求給付不當得利等事件，上訴人對於中華民國八十五年十月二十八日台灣高等法院第二審判決（八十五年度上字第三八三號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於命上訴人給付及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：伊於民國八十年十一月間，以房屋總價新台幣（下同）二百九十四萬元，向上訴人購買坐落台北市○○街○○號一二樓之四預售房屋一戶（車位及基地之應有部分均另計價購買），約定總面積約為三二‧○七坪，其中使用面積二八‧○七坪，公共設施四‧五八坪。詎上訴人建妥後所交付之系爭房屋，其可使用之室內面積包括主建物、陽台、花台等竟袛有二○‧九三坪，而公共設施面積含車位為一九‧○二坪。所短少之室內面積七‧一四坪，以每坪二十七萬五千二百五十二元、公共設施每坪六萬八千八百十三元之差價計算，伊得請求減少之價金為一百五十三萬九千六百八十三元等情，爰依物之瑕疵擔保及不當得利之法律關係，求為命上訴人給付伊一百五十三萬九千六百八十三元及自訴狀繕本送達翌日（八十四年八月二十七日）起加付法定遲延利息之判決。（按：被上訴人之請求，除四十五萬二千六百九十六元本息部分外，均經原審維持第一審所為被上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，被上訴人對之未再聲明不服。另被上訴人請求上訴人給付違約金及對第一審共同被告王嘉恩、捷泰建設股份有限公司等人為請求部分，業經第一審判決被上訴人敗訴確定。）上訴人則以：兩造間所訂系爭房屋之買賣契約並未約定室內可使用面積與公共設施之比例，被上訴人以「廣告平面圖」所載之面積，主張室內可使用之面積短少，自屬無據。況伊於八十四年七月間交屋時，被上訴人已簽具「合約完成同意書」，免除伊之債務不履行及瑕疵擔保責任，其所為請求，亦非有理等語，資為抗辯。
原審就被上訴人請求中之四十五萬二千六百九十六元本息部分，廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改判命上訴人為該部分之給付，無非以：被上訴人於上訴人之工地現場洽購系爭房屋時，上訴人委任之銷售人員，既將廣告平面圖展示，說明系爭房屋係依該平面圖興建，已據證人李自虎、王邦蜀等人證實，並有該平面圖為憑，上訴人亦自承平面圖為銷售人員所提出無訛，足認該平面圖於兩造訂約時即成為買賣契約之一部分。縱買賣契約所附之附圖，未記明有關室內及公共設施之面積，該平面圖仍具有補充之效力，兩造應同受其拘束。被上訴人據此主張系爭房屋之使用面積為二八‧○七坪，公共設施四‧五八坪，而上訴人交付之房屋可使用之室內面積僅二○‧九三坪，已構成物之瑕疵，應予減少價金，於法自無不合。茲系爭房屋因使用面積不足所減少之價值，經囑託財團法人中華企業技術鑑定委員會（下稱：中華鑑定會）鑑定結果為四十五萬二千六百九十六元，有該會八十五年五月二十日鑑估字第五三六號鑑定報告書可考。上訴人對於以中華鑑定會為鑑定人已表示無意見，俟該會鑑定完畢提出報告書後，雖表示鑑定不實，惟審酌該報告書內容，係依照一般不動產估價法則為鑑定，鑑定結果符合一般建物結構內容及成本估價原則，應可採信。被上訴人請求上訴人給付該面積減少之差價，為有理由。至被上訴人於八十四年七月二十八日簽立之「合約完成同意書」，經核並無免除上訴人債務之意思。從而，被上訴人於四十五萬二千六百九十六元本息範圍內，請求上訴人為給付，即屬有理，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
查上訴人對於原審以中華鑑定會為鑑定人，囑託該會為鑑定，固無意見，但就該會之鑑定結果，上訴人已明確予以否認，辯稱：「鑑定人（中華鑑定會）認定本件花台之單價為主建物之百分之六十、陽台之單價為主建物之百分之七十、小公之單價為主建物之百分之四十……係依據該會自訂之財產估價鑑定辦法。……查該會屬於私人營利團體，其自己規定之估價辦法，既未經主管政府機關核准同意，復未經公認具有權威之學術機關審查認定合乎公正原則，尤其各種百分比如何計算釐定﹖如何得知其百分比為公正及正確﹖均無從得悉……」等語（見：原審卷八五頁背面），並提出台北市建築投資商業同業公會之八十五年十月九日北市建投德字第一○六八號函一件，指陳：「鑑定人將系爭房屋附屬建物、公共設施之價值比調整為花台係主建物之百分之
六十、陽台為百分之七十……全屬主觀意見，毫無科學數據可憑」云云（見：同上卷一一七－一一九頁），乃原審恝置上訴人之前開攻擊防禦方法於不論，徒執上訴人對於以中華鑑定會為鑑定人表示「無意見」，遽將「同意由何人鑑定」與「同意其鑑定結果（內容）」混為一談，而憑該鑑定會之鑑定報告書為不利於上訴人之論斷，已有判決不備理由之違法。況原審所謂「審酌該報告書內容，係依照一般不動產估價法則為鑑定，鑑定結果符合一般建物結構內容及成本估價原則……」中之「一般不動產估價法則」「一般建物結構內容及成本估價原則」，其「估價法則」之依據何在﹖上訴人對之是否無爭執﹖原審胥未予以叙明，所為上訴人敗訴之判決，亦屬難昭折服。上訴論旨指摘原判決對其不利部分為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 十 月 十六 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 朱 錦 娟
法官 蘇 茂 秋法官 蘇 達 志法官 顏 南 全法官 葉 賽 鶯右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十六 年 十 月 二十九 日