最高法院民事判決 八十六年度台上字第三二六二號
上 訴 人 大屯育樂開發股份有限公司法定代理人 黃三益訴訟代理人 陳和貴律師
陳君慈律師張澤平律師被 上訴 人 乙 ○
甲 ○張世樺張仲廷楊春福右當事人間請求所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國八十五年十月十五日台灣高等法院第二審更審判決（八十五年度重上更㈠字第六二號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：被上訴人乙○、甲○、張世樺、張仲廷（以下簡稱乙○等四人）之被繼承人張順明於民國六十六年十二月十五日將其所有坐落台北縣○○鎮○○段一一
五一、一一五四、一一五四－二號土地應有部分出賣與伊，收取全部價金，並將土地所有權狀交付伊收執。張順明未及辦理所有權移轉登記即已死亡，乙○等四人為其繼承人，依法負有移轉所有權予伊之義務，其竟勾串被上訴人楊春福就系爭土地應有部分訂立買賣契約，並辦妥所有權移轉登記，詐害伊之債權等情，求為㈠撤銷乙○、甲○與楊春福間就如原判決附表（以下簡稱附表）五所示土地所為之買賣、所有權移轉行為，並塗銷其所有權移轉登記；㈡撤銷張世樺、張仲廷與楊春福間就如附表六所示土地所為之買賣、所有權移轉行為，並塗銷其所有權移轉登記；㈢乙○等四人應將如附表五、六所示之土地所有權移轉登記予伊之判決（上訴人請求撤銷甲○與洪清一；張仲廷與呂子江、徐玉姿、高惠新；張世樺與徐玉姿間就同段一一五四－六、一一七七－一、一一七七－二、一一七七－三、一一七七－四、一一七七－五號土地所為之買賣、所有權移轉行為，並將所有權移轉登記予伊部分，經原審前審判決其敗訴，上訴人撤回第三審上訴後，已告確定）。
被上訴人則以：上訴人與張順明所訂買賣契約無效，自不得為本件之請求。又縱使有效，上訴人之所有權移轉登記請求權亦罹於時效而消滅。伊訂立買賣契約時，並不知上訴人與張順明就系爭土地已有買賣行為，伊並無詐害上訴人債權之情事。且所謂詐害行為已逾一年之除斥期間等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為被上訴人勝訴部分判決，駁回上訴人之上訴，係以：上訴人於右開時日向乙○等四人之被繼承人張順明買受系爭土地應有部分，已付清全部價金，惟查系爭之同所一一五一及一一五四－二號土地二筆，為旱地，屬農地，上訴人為法人，並無自耕能力，為上訴人所不爭執。上訴人雖主張系爭契約第九條已訂明「甲方（指上訴人）於產權登記時，得指定登記名義人，乙方（指張順明）願從甲方之指示辦理……。」伊並與賣方口頭約定指定具有自耕能力之第三人謝式洲為登記名義人云云，惟為被上訴人所否認。且該第九條約定，並未載明上訴人得指定「具自耕能力之第三人為登記名義人」，亦即雙方並未約定於不能之情形除去後為給付，並不符合民法第二百四十六條第一項但書「其不能之情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付」之規定。證人謝式洲在第一審證稱：當時上訴人公司負責人程丁茂曾告訴伊買了許多土地要建球場，如能過戶，就直接過戶予公司，如不能過戶給公司，就過戶於伊名下，張順明、張順興、張光輝三人伊不認識等語。據此，僅為當時上訴人公司負責人告知證人可能將土地登記於其名下而已，上訴人並未與張順明有直接之約定，且如買賣當事人間直接有此項約定，應於買賣契約載明指定登記名義人，始合常情，況證人謝式洲又係上訴人前身即淡水育樂公司之臨時工，與上訴人之關係密切，其證言難免偏頗，故該證人之證言不足作為上訴人與張順明買賣系爭土地時曾當面口頭約定指定登記予有自耕能力之謝式洲名下之證明。此外上訴人復無法就此舉證，以實其說，則上訴人此項主張即非可取。按私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，違反此一規定者，其所有權之移轉無效，土地法第三十條定有明文。倘承受人並無自耕能力，而竟承買私有農地，即係以不能之給付為契約之標的，依民法第二百四十六條第一項前段之規定，其契約為無效。上訴人與張順明就系爭之同所一一五一、一一五四－二號旱地之買賣部分，依此規定，應屬無效。上訴人自不得據此無效之契約，請求撤銷被上訴人間就上開二筆農地之買賣、所有權移轉行為，並塗銷其所有權移轉登記，暨請求土地所有權移轉登記。其次，關於系爭之同所一一五四號建地部分，上訴人曾於八十一年十二月五日以存證信函催告乙○等四人移轉土地所有權移轉登記，旋於六個月內之八十二年六月四日提起本件訴訟，故上訴人基於買賣關係之所有權移轉登記請求權，自六十六年十二月十五日買賣契約訂立之日起至起訴時止，固尚未逾十五年之時效期間；又被上訴人雖抗辯上訴人自被上訴人間之買賣行為起已逾一年之撤銷權除斥期間，惟為上訴人所否認，被上訴人就此不能舉證以實其說，所辯固不可採。惟查系爭一一五四號建地全部並不在上訴人公司高爾夫球場使用範圍，且有部分作菓園使用，部分建有房屋，是被上訴人楊春福於買受前至現場查看土地使用情況，自無從知悉上訴人曾向張順明買受系爭土地之事實。況楊春福亦經前手點交現為芭樂園之土地，其所受點交者既非上訴人占用範圍內之土地，亦無從知悉上訴人與張順明間有買賣關係存在。又擬定淡海新市鎮特定區主要計劃係於七十八年十一月十七日公告展覽一個月，於七十八年十一月二十九日舉行公開說明會，為兩造所不爭，惟楊春福係在此之前之七十八年四月間買受系爭土地，其買受之時無從知悉該計劃書內容，且一般人對計劃書公告，衡情未必知悉，縱於事後閱覽，亦未必知悉上訴人已向張順明購買系爭土地之應有部分。上訴人執此主張楊春福應知悉上訴人與張順明間之買賣情事云云，係推測之詞。另查楊春福買受一一五四號建地應有部分，係委由洪清海代書辦理移轉登記，洪清海固在另案台灣高等法院八十三年度重上字第三二○號事件中證稱，一般代書處理之慣例沒有通知共有人，但有蓋已通知共有人的章等語，但亦不能因承辦代書依慣例在土地申請書上蓋已通知共有人之戳記，而未通知其他共有人是否優先承買，即遽認楊春福知悉張順明曾出賣與上訴人。上訴人上開主張，均屬推測之詞，要無可採。綜上所述，上訴人既無法舉證證明楊春福於買受系爭一一五四號土地應有部分時，亦明知有害於上訴人之債權，故縱乙○等四人知情，核與民法第二百四十四條第二項所規定之要件亦有不合。從而上訴人依該條項規定，請求撤銷被上訴人間之買賣、所有權移轉行為，並塗銷所有權移轉登記，為無理由。又乙○等四人既已將系爭土地應有部分出賣，並分別移轉登記與楊春福所有，屬雙重買賣，則乙○等四人繼承張順明基於與上訴人訂立之買賣契約所負移轉與上訴人之債務，即屬給付不能，上訴人僅得對乙○等四人請求損害賠償，不得請求移轉系爭土地之所有權，其請求乙○等四人移轉系爭一一五四號土地所有權應有部分予伊，亦屬無理由等詞，為其判斷之基礎。
惟查證人謝式洲在第一審除為上開證言外，尚證稱：「買土地大部分都找我去，向賣的人陳述過戶情形，是有很多次，但無法每次都記得很清楚」（見一審卷一八五頁）；其在第一審另案即八十二年度重訴字第一一二號事件審理時亦結證：「公司買土地時，我均在場，公司也有向地主表示登記在我名下，很多筆土地已過在我名下」（見一審卷二一七頁）。雙方簽訂買賣契約時，並有介紹人李壬癸在場簽名（見一審卷一六九頁）。乃原審未進一步查證究明，僅摭拾該證人前半部分證言，遽為上訴人不利之判斷，自嫌速斷。又上訴人主張，伊為系爭土地之共有人，依土地法第三十四條之一第四項規定，有優先購買權，乙○等四人為迴避伊發覺彼等之詐害行為，竟在土地登記申請書載明他共有人業已放棄優先購買權等不實聲明云云（見一審卷一○八頁反面至一○九頁正面）。雖證人洪清海在另案結證一般代書處理的慣例沒有通知共有人等語。惟既非於本件訴訟中之證言，原審未說明斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，認該證言可信之心證，即採為判決之基礎，已嫌採證違法。且被上訴人間之買賣土地所有權移轉登記似係由代書汪吳玉珠及張美雀代為辦理，而非委任洪清海為之（見一審卷一一二－一一六頁）。果爾，原審遽採信洪清海上開之證言，認楊春福不知悉上訴人為系爭土地共有人及系爭土地應有部分已出售與上訴人之情事，亦嫌率斷。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 十 月 二十四 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 吳 啟 賓
法官 洪 根 樹法官 謝 正 勝法官 劉 福 來法官 黃 熙 嫣右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十六 年 十一 月 八 日