最高法院民事判決 八十六年度台上字第三二九一號
上 訴 人 甲○○
丙○○林榮斌吳自萱邱玉良涂真真潘雪芬陳阿對吳馥桂共 同訴訟代理人 王振志律師被 上訴 人 乙○○即祭祀公業高積淵管理人訴訟代理人 劉錦隆律師右當事人間請求調整地租事件，上訴人對於中華民國八十六年三月四日台灣高等法院第二審判決（八十五年度重上字第三五三號），提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人主張：坐落台北市○○區○○段二小段二九五號土地面積七五七平方公尺（下稱系爭土地），為祭祀公業高積淵所有，民國五十九年間不定期出租與訴外人廖修雄、廖修身，租金以申報地價之百分之五為原則，嗣辦理地上權登記，廖修雄、廖修身再將系爭地上權讓與上訴人。系爭土地位在台北市○○街○○○號，交通便利，其價值較六十一年時上漲數十倍，申報地價亦調漲為每平方公尺新台幣（下同）二萬二千五百元，目前上訴人又提供與建設公司合建七層樓華廈出售，獲得鉅額利潤，並以系爭地上權向銀行設定本金最高限額三千六百萬元之抵押權，貸款二千八百八十萬元，可見上訴人已將土地充分利用，被上訴人則須繳納申報地價年息百分之三‧五之地價稅等情，爰依司法院院字第九八六號解釋，地上權地租之增加應類推適用民法第四百四十二條規定，求為將系爭土地之租金自八十五年五月十日起調整為按申報地價年息百分之十計算，即每年租金為一百七十萬三千二百五十元之判決（第一審法院准調整為按申報地價年息百分之七計算，即每年租金為一百十九萬二千二百七十五元，駁回被上訴人其餘之訴，被上訴人對其不利部分未聲明不服，已告確定）。
上訴人則以：伊受讓地上權後，均依系爭土地申報地價年息百分之三點五繳付地租。系爭地租之計算，係以申報地價為基礎，隨地價之變動而調整，系爭土地之價值，自七十六年以來，並無巨幅變動，被上訴人遽然請求增租至申報地價年息百分之十，調幅顯然過高等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：㈠系爭土地為祭祀公業高積淵所有，上訴人共有系爭土地未定期限地上權等情，為兩造所不爭執，並有土地登記簿謄本附卷可稽，自堪信為事實。㈡上訴人係按系爭土地申報地價年息百分之三點五計算租金總數繳納地上權地租，有上訴人提出之祭祀公業高積淵繳款通知書二紙為證，被上訴人並自承上訴人均由甲○○具名，按申報地價年息百分之三點五繳納地租，現一年為八十五萬一千六百二十五元（見一審卷第四○頁、第七○頁），則上訴人係依上開標準繳納地租，堪予認定。被上訴人主張係按申報地價年息百分之五計付，即非可採。㈢按未定期限之不動產租賃，因該不動產價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第四百四十二條定有明文。而地上權之地租與租賃契約之租金，固屬不同，然就其因使用土地而支付金錢為對價之點言之，則二者實相類似，故關於民法第四百四十二條之規定，於地上權地租之增加，亦應類推適用（司法院院字第九八六號解釋參照）。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限；於租用基地建築房屋之情形，亦準用之，土地法第九十七條、第一百零五條規定甚明。再按租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第四百四十二條之規定，調整不動產租賃契約之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡。查系爭土地位於臺北市○○街○○○號，面臨十米道路，附近環境為一般商家、住家、學校、公賣局員工訓練所及宿舍，附近街道為羅斯福路六段、溪口街、環河快速道路，上訴人於系爭土地上與建商合建七層樓房等情，業經一審法官履勘現場屬實，有勘驗筆錄，及被上訴人提出之週遭環境圖、兩造提出之照片共七張為證；又上訴人為與建商合建房屋，以該地上權向銀行設定本金最高限額三千六百萬元之抵押權，貸款二千八百八十萬元，該合建房屋共約七百三十坪，除上訴人保留六戶外其餘各戶均擬出售，售屋所得上訴人分得百分之五十五、建商分得百分之四十五，每坪擬售十九萬元，現約售出六、七成，售價較原先預估（每坪十九萬元）每坪約減價一萬餘元，所分得利益為五千一百九十四萬五千三百元及支付一千五百三十萬元之買賣價金，故系爭地上權利用所得利益應為三千六百六十四萬五千三百元等情，有履勘筆錄、土地房屋分售契約書各一份可按，並為上訴人自承在卷（見一審卷第七○頁、第一○六頁，原審卷第五○頁）。次查系爭土地七十六年七月一日公告地價為每平方公尺二萬元，八十年七月一日公告地價為每平方公尺二萬五千三百二十元，八十三年七月一日公告地價為每平方公尺二萬八千一百二十五元，有地價證明書一紙存卷可憑，現行系爭土地申報地價則為每平方公尺二萬二千五百元，其地價既已調整，顯見系爭土地價值已有增加，且上訴人亦自認系爭地上權之地租可以調整，則被上訴人依上開法條請求調整租金，自無不合。爰審酌系爭土地價值昇高程度、所處位置及四周工商業繁榮情形、地上權人利用系爭土地之經濟價值與所得之利益等因素，並揆諸首揭規定，認應按申報地價年息百分之七調整租金為合理，即調整為每年一百十九萬二千二百七十五元（系爭土地面積七百五十七平方公尺乘以二萬二千五百元乘以百分之七）。又不動產之出租人依民法第四百四十二條起訴請求增加租金，倘未於起訴前向承租人為增高租金之意思表示，法院如認其訴為有理由時，應判決宣示自被上訴人起訴時起增高租金。被上訴人未於起訴前向上訴人為調整租金之意思表示，則其請求自上訴人共同訴訟代理人於第一審準備程序到庭陳述日之翌日即八十五年五月十日起調整租金，核無不合。上訴人雖抗辯調整租金時，尚應與鄰地租金為比較，系爭土地之鄰地即同小段二九七號土地，其上為五樓建物，容積與系爭建物相當，租金為申報地價百分之四；同小段二九四號土地，面臨溪口街十米道路，為商業用途，地租為申報地價年息百分之三點五，故被上訴人請求調整為百分之七尚嫌過高云云。惟查被上訴人曾於七十九年間，分別對訴外人劉永祺、謝木富、許木土及台北市景美農會起訴請求調整租金，請求之標的為萬慶段二小段七七三號（即門牌台北市○○街○號）、七七四號（即門牌台北市○○街○號）、萬慶段三小段一一三、一一四、一一四－一（即門牌台北市○○○路○段○○○號）、一一七、一一八、一一八－一號（即門牌台北市○○街○號），均經法院判決按申報地價年息百分之七調整租金確定在案，系爭土地在前開土地附近；另上訴人所抗辯之台北市○○區○○段○○段二九七、二九四號土地租金，基於減輕訟源之考量，被上訴人已陳明考慮待本案判決確定後，請求承租人依本件認定之租金標準調整租金，承租人若不願調整時，再行起訴，故係屬尚未請求調整前之租金，上訴人抗辯尚非可採。因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人之上訴，經核於法並無違誤。上訴論旨以：㈠被上訴人於第一審係以乙○○個人名義起訴，當事人適格即有欠缺。㈡祭祀公業高積淵於六十一年一月三十日召開派下第一屆第二次全員大會，決議租金依申報地價年息百分之五為原則，系爭土地租金之多寡，祭祀公業管理人無權決定或起訴請求調整。㈢被上訴人於五十九年出租與上訴人前手廖修雄、廖修身，其租金係按蓬萊乾谷計算，被上訴人逕按新台幣請求，變更租金種類，於法不合。㈣上訴人係分別共有系爭地上權，對祭祀公業所負債務非連帶債務或不可分之共同債務，原審未按應有部分分別調整，亦屬違法。㈤原審未審酌上訴人為取得系爭地上權已支付前手一千五百三十萬元，房屋銷售所耗時間、利息負擔、危險損失，及系爭土地之經濟價值等，所調整幅度過高等語，指摘原判決不當。經查：㈠被上訴人起訴時係以乙○○即祭祀公業高積淵管理人為原告，雖第一審判決誤載為原告乙○○，惟此乃民事訴訟法第二百三十二條第一項所規定之錯誤，得以裁定更正之，不生當事人適格欠缺問題。㈡祭祀公業高積淵於六十一年一月三十日召開派下第一屆第二次全員大會，決議租金依申報地價年息百分之五為原則，既為原則，即非硬性規定一律依申報地價年息百分之五計算租金，此觀上訴人係依申報地價年息百分之三點五繳付租金，及證人即祭祀公業總務高錦煌之證詞即可得知，又土地之出租為管理行為，祭祀公業管理人為祭祀公業之利益，向承租人請求調整租金，於法並無不合。㈢上訴人前手即按系爭土地申報地價年息百分之三點五計算地租，以新台幣繳納之事實，有上訴人自己提出之繳款通知書二紙為證（見一審卷第六二頁至第六三頁），被上訴人請求按新台幣調整租金，並無變更租金種類。㈣調整租金乃形成之訴非給付之訴，被上訴人係就上訴人應繳付之租金請求調整，至上訴人間應如分擔租金，則非本案訴訟範圍。㈤原審已就系爭土地之價值、所處位置、四周工商業繁榮情形，與鄰地租金之比較，暨承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與租金數額是否平衡詳予斟酌，並無違背法令可言。其餘上訴論旨係就原審取捨證據、認定事實之職權行使，而為指摘，其請求廢棄原判決，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 十 月 三十 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 李 錦 豐
法官 楊 鼎 章法官 李 慧 兒法官 許 朝 雄法官 葉 賽 鶯右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十六 年 十一 月 十 日