最高法院民事判決 八十六年度台上字第三三六號
上 訴 人 乙 ○
李 水 龍李 長 墻陳 學 意李 春 陽李 鴻 如李 長 恩陳 群 品陳 謂 寬
甲 ○ ○李 水 仙葉李阿央李 憲 政李 長 鍾李 春 義李 文 毓李 佳 芳陳 群 信陳李淑江李 添 計黃 定 李李 雪 江黃李寶却李 長 明李 春 益李 仁 耀陳 黃 盼陳 謂 訓胡李淑如李 寶 貴李 明 憲徐李寶守李 春 成李 亞 寧李 泳 信陳 群 足陳 謂 智共 同訴訟代理人 高 明 義律師被 上訴 人 殷 津 薪右當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國八十五年四月九日台灣高等法院第二審判決（八十四年度上字第一五七○號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：坐落台北市○○區○○段三小段八六九、八七二、八七二之二、八七二之三號建地，係伊與訴外人鍾光豐、段津華、財政部國有財產局及被上訴人所共有，伊各人之應有部分如原判決附表一（下稱附表一）所示。上開土地原出租予訴外人李長斌等人建築房屋，已成立不定期租賃契約。嗣被上訴人於民國七十五、六年間買受系爭土地上之建物，除一小部分依七十六年度申報地價年息百分之七給付租金外，其餘部分則仍按六十七年度申報地價年息百分之七給付租金，其租金額與嗣後增漲之地價及伊等所負擔地價稅相比，顯不合比例，因依民法第四百四十二條規定請求調整租金等情，先位聲明：求為調整被上訴人承租系爭土地之租金自八十四年四月十一日起每年按八十三年申報地價之年息百分之八計算；備位聲明：求為被上訴人向伊及其餘共有人承租系爭土地之租金調整為自八十四年四月十一日起每年按八十三年申報地價之年息百分之八計算之判決。
被上訴人則以：本件租賃關係除上訴人外，尚有訴外人鍾光豐、段津華、財政部國有財產局為共同出租人，該三人應一同為原告，當事人始為適格。且系爭土地上建物老舊，因各共有人之意見不一，致無法達致合理開發利用，上訴人請求調整租金額度自屬偏高。且上訴人未依民法第四百二十三條之規定以合於約定使用收益之租賃物交付予伊，亦迄未同意伊改建地上之房屋，其請求調整租金亦有失衡平等語，資為抗辯。原審維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴，無非以：共有土地之出租乃共有物之管理行為，與土地法第三十四條之一所規定之情形不同，尚無該法條規定之適用，而應適用民法第八百二十條第一項之規定，除契約另有訂定外，由共有人全體同意為之。又租金之給付為租賃契約之要素，提高租金額，乃租賃契約給付租金之權利義務內容之變更，故調整租金之訴，為形成之訴。因而土地全體共有人共同將共有之土地出租與他人而訴求調整租金者，其訴訟標的之法律關係，對於全體共有人自屬必須合一確定，應由出租人全體為原告，其當事人之適格始無欠缺。本件上訴人未與全體共有人併為原告起訴，其當事人適格自有欠缺，為法所不許。次按上訴人係依民法第四百四十二條之規定提起調整租金之形成之訴，與共有人依同法第八百二十一條規定本於所有權之請求提起訴訟不同，上訴人備位聲明部分，亦應認其當事人適格有欠缺等詞，為其判斷之基礎。
惟按得心證之理由應記明於判決，為民事訴訟法第二百二十二條第二項所明定，故法院依自由心證判斷事實之真偽時，所斟酌調查證據之結果，其內容如何，與應證事實之關聯如何，以及取捨之原因如何，如未記明於判決，即屬同法第四百六十九條第六款所謂判決不備理由。本件上訴人在原審陳稱：系爭土地之共有人，除兩造外，固尚有訴外人鍾光豐、段津華及財政部國有財產局，惟鍾光豐等未曾將其應有部分出租與被上訴人，則鍾光豐等即非民法第四百四十二條所指之「當事人」，伊自得訴請調整租金等語（見原審卷三二頁正面）。訴外人財政部國有財產局臺灣北區辦事處亦於八十五年一月十九日函覆原審稱：該局所管理之台北市○○區○○段三小段八六九、八
七二、八七二－二、八七二－三地號國有土地與丙○○間並未簽訂租賃契約等情（見同上卷五二頁）。倘上開陳述情節屬實，則上訴人就其出租之土地或應有部分之租金訴請調整，是否不應准許，自值推求。况共有物之出租因屬管理行為，固應得共有人全體同意，對全體共有人始生效力。惟若共有人中一人或數人不同意，亦僅發生該出租行為對不同意之共有人不生效力而已，非謂承租人得據以為拒絕給付租金或調整租金之藉口。又共有之土地，出租之少數共有人若就共有物之租金拒不協同請求調整，致影響全體共有人之權益，其他共有人既係僅就已存在之租賃關係依民法第四百四十二條規定請求調整租金，是否亦同屬共有物之管理行為而為法所不許，亦待研求。以上諸疑點，應就訴訟事實調查審認明確，俾憑判斷。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 一 月 三十一 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 吳 啟 賓
法官 洪 根 樹法官 謝 正 勝法官 劉 福 來法官 黃 熙 嫣右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十六 年 二 月 十八 日
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