最高法院民事判決 八十六年度台上字第三三六五號
上 訴 人 佳華建設股份有限公司法定代理人 吳 渝被 上 訴人 乙○○
甲○○右當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國八十五年十二月三十一日台灣高等法院第二審判決（八十五年度上字第五二七號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於命上訴人再給付被上訴人乙○○及駁回上訴人其餘上訴暨各該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：乙○○及甲○○之父陳欣然於民國七十七年十一月十八日提供坐落台北市○○區○○段三小段七六六地號土地與上訴人合建辦公大樓，然因當時上訴人公司尚未登記設立，故由其負責人吳渝及鄭金和出名簽訂合建契約書。七十八年四月十三日再由乙○○、陳欣然及甲○○之母陳羅惠美與吳渝、鄭金和簽訂協議書，確定乙○○分得二樓房屋，面積約九十坪至九十二坪，以甲○○為起造人，一樓店面面積為十七點五坪，以乙○○為起造人。嗣上訴人公司設立登記，於八十二年五月三十一日又經李鐵三代表上訴人公司與乙○○等二人及陳欣然簽訂協議書。上訴人公司承諾於八十二年十月三十一日前交屋，如有遲延，每逾期一月，罰款新台幣（下同）五萬元。惟上訴人公司自八十二年十一月一日起至八十四年六月三十日止逾期二十個月迄未交屋，依約應給付乙○○、甲○○違約金各五十萬元。又一樓店面於興建完成，其面積僅有十五點五坪，不足二坪，依約每坪應補貼五十萬元，合計應補貼一百萬元。又一樓店面房屋原設計圖有規劃洗手間，惟興建完成後並無該設置，經催請上訴人公司依約設置，竟置之不理，遂洽請營造工程行估價施作工料款為十五萬六千二百十元，自應由上訴人公司負擔。是上訴人公司應給付乙○○部分共計一百六十五萬六千二百十元。另二樓房屋興建完成後，面僅有八十三點五坪，扣除挑空部分四點零七坪，尚不足二點四三坪，依約每坪應補貼三十萬元，共計應補貼七十二萬九千元，是上訴人公司應給付甲○○共計一百二十二萬九千元。另系爭房屋業經興建完成並辦妥建物第一次登記，惟上訴人公司迄未依約交付，乙○○等自得請求上訴人公司辦理交屋，並依協議書第八條約定，自八十四年七月一日起給付逾期罰金每月各二萬五千元至交屋日止等情，爰求為命上訴人依序分別給付乙○○、甲○○一百六十五萬六千二百十元、一百二十二萬九千元及其利息，暨交付門牌號碼台北市○○○路○○○號房屋予乙○○、交付同所六十七號二樓房屋予甲○○，並自八十四年七月一日起至交付房屋之日止按月給付乙○○、甲○○各二萬五千元之判決（關於交付房屋部分，業經台灣台北地方法院判決上訴人敗訴，並經乙○○、甲○○聲請法院於八十五年八月八日強制執行完畢；另關於乙○○請求給付九十七萬元及甲○○請求給付七十六萬零三百元部分，經原審判決乙○○、甲○○敗訴後，未據聲明不服，該等部分亦已確定）。上訴人則以：合建契約係由地主陳欣然、乙○○及建主鄭金和、吳渝為代表所簽訂，純係自然人間之契約行為，與伊公司無涉。另伊從未參與系爭八十二年五月三十一日協議書，亦未簽訂協議。再者七十八年四月十三日協議，增挖地下室，加大防空避難室、停車場面積，因防空避難室為房屋登記產權公共設施之一部分，今地主計算房屋面積，故意漏列防空避難室部分，而謂坪數不足，實屬無理。又一樓室內廁所，伊確實有施工，嗣後乙○○等要求作公廁，取消室內廁所，以增加使用面積，故要求重作室內廁所之費用十五萬六千二百十元，不應由伊負擔。而乙○○等同意之追加工程計有一樓部分十五萬元，二樓部分五十五萬元，合計地主應補賠給建主追加工程款七十萬元。至於逾期罰款，計算日期應自八十二年十一月一日起至八十三年八月二十六日止，每月五萬元計為四十九萬零三百二十三元，八十三年八月二十七日以後，係地主要求其他施工及不願驗收，而非建主責任，自無逾期罰款情事。另伊曾交付五十四萬元保證金予乙○○等，而保證金應於交屋時返還，現已交屋完畢，渠等自應返還，伊得以此主張抵銷等語，資為抗辯。
原審關於命上訴人應再給付乙○○十八萬六千二百十元本息，及駁回上訴人之其餘上訴，係以：經查乙○○、甲○○之上開主張，業據渠等提出合建契約書、協議書、公司執照、通知函、建造執照、支票等為證，參諸各該證物，上訴人公司係於七十八年十月間設立登記，嗣即以上訴人公司及乙○○等為起訴人申請建造執照，並以上訴人公司名義與乙○○等簽訂八十二年五月三十一日之協議書，載明係原合建契約之補充協議，復以上訴人公司簽發之支票履行該協議所約定之補貼款，及以上訴人公司名義對合建地主發函通知在上訴人公司召集會議，報告系爭工程施工進度及商討交屋事宜，足證上訴人公司已承受合建契約，上訴人公司否認為合建契約之當事人，尚無可採。次查原合建契約並無加挖地下層之約定，嗣因加挖地下層致增加之停車位，本屬應依比例多分予乙○○等，自不得算入原約定分得面積內始屬合理，故若扣除該停車位，則乙○○等人面積尚有不足；而系爭房屋經中國不動產鑑定中心股份有限公司鑑價結果，一樓每坪為五十四萬一千元，二樓每坪為三十五萬五千元，但乙○○等人係地主，故不足部分應僅單就房屋之造價而為斟酌；又兩造均同意若應就土地、房屋成本分別斟酌時，同意乙○○部分為十五萬元，甲○○為九萬元，自應以上開價格計算補償，故就面積不足之補償部分，上訴人應給付乙○○三十萬元、甲○○二十一萬八千七百元。另查上訴人雖辯稱：兩造先前協議固有約定各一樓位戶設置有洗手間及後門，但因一樓面積過小，若再設置洗手間將使面積縮小更多，於是改成在地面層中廊作大的公用洗手間云云，惟此為乙○○等否認，亦與另一地主即證人溫媽悅所證不符，足證上訴人公司所稱不實，因之乙○○催請上訴人依限修補設置，被上訴人不置理，乙○○所自行僱工施作而支出之修補費用十五萬六千二百十元。自應由上訴人給付之。再查一樓拆除各戶廁所改作公廁並將每戶後牆拆除向後延伸至平台盡頭及加作牆面，二樓部分為大門牆面及室內一面牆拆除往後延伸及改變冷氣機擺設位置等二次施工，上訴人未能舉證業經乙○○等同意，則其所辯稱：乙○○等無權主張扣除施工期間，伊無遲延交屋問題云云，自非可採。復查乙○○等主張：八十二年五月三十一日之協議書第八條約定上訴人公司應於八十二年十月三十一日前交屋，每逾一月應給付罰款五萬元等語，有上開協議書可稽，自堪信為真實，且上訴人公司對每月五萬元之違約金亦認適當，另該協議書所定債權，其給付係屬可分，乙○○、甲○○自各得請求每月二萬五千元之違約金；是乙○○、甲○○分別請求上訴人公司給付自八十二年十一月一日起至八十四年六月三十日止之違約金各五十萬元，並其利息，為有理由，應予准許。另羅明賢等請求交付房屋部分，業經台灣台北地方法院判決上訴人公司敗訴確定，並於八十五年八月八日強制執行完畢，故上訴人公司另應給付乙○○自八十四年七月一日起至強制執行交屋日止每月二萬五千元之違約金。末查上訴人公司主張曾交付五十四萬元保證金予乙○○等，二人平分收受二十七萬元等語，為乙○○等所不否認，而系爭房屋既已強制執行交屋完畢，則依八十二年五月三十一日協議書第十條之約定，保證金自應返還，故上訴人公司以此為抵銷，為有理由，應予准許。綜上所述，乙○○、甲○○請求上訴人公司分別給付五十萬元及自八十四年七月一日起至強制執行交屋日止每月二萬五千元之違約金，暨給付乙○○修繕洗手間費用十五萬六千二百十元、不足坪數補償三十萬元，另給付甲○○不足坪數補償二十一萬八千七百元，為有理由，而上訴人公司主張各以二十七萬元抵銷亦有理由，故上訴人公司仍應給付乙○○六十八萬六千二百十元及法定利息（即五十萬元之違約金及自八十四年七月一日起算、十五萬六千二百十元之修繕費及自八十五年三月二十六日起算之法定利息、及抵銷後剩餘之不足坪數補貼款及自八十四年八月一日起算之法定利息）及按月之違約金，而應給付甲○○四十四萬八千七百元及按月之違約金，乙○○、甲○○逾此部分之請求為無理由，應予駁回等詞，為其判斷之基礎。
惟上訴人於原審曾抗辯：「退步言，縱被告（指上訴人）確為系爭協議書之當事人，但該協議書所稱之『甲方』為陳欣然、乙○○、甲○○三人，是被告果有向『甲方』為各項給付之義務，亦應向該三人共同給付為是，然原告（指被上訴人）却聲明應向乙○○、甲○○二人各別給付，顯已違債之本旨而乏依據」等語（見原審卷一二四頁正反面），查陳欣然、乙○○、甲○○三人其內部究係何關係，何以得僅由乙○○、甲○○二人逕向上訴人為本件之請求﹖原審未予調查審認，並於判決理由項下記載其取捨之意見，自屬判決不備理由。上訴論旨，指摘原判決為不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 十一 月 七 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 李 錦 豐
法官 楊 鼎 章法官 李 慧 兒法官 陳 國 禎法官 陳 重 瑜右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十六 年 十一 月 二十二 日