最高法院民事判決 八十六年度台上字第三六五六號
上 訴 人 乙○○
甲○○楊依蓮楊克偉共 同訴訟代理人 劉樹錚律師被 上訴 人 丙○○右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十六年四月二十一日台灣高等法院第二審更審判決（八十四年度上更㈢字第一三四號），提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件上訴人主張：坐落台北縣○○鎮○○段○○○號（重測前為小八里坌子段高厝坑小段四三之一○六號）土地為伊等共有，訴外人標準建設事業股份有限公司（下稱標準公司）無正當權源在其上建造本國式加強磚造二層樓房樣品屋，門牌為台北縣淡水鎮水仙山莊Ｃ七－二三五號。嗣該房屋經法院拍賣，由訴外人蔡張阿尹標得後轉售予被上訴人，被上訴人亦係無權占有，伊等自得本於所有權之作用予以排除等情。爰求為命上訴人拆除地上房屋、圍牆，並返還土地予伊等之判決。
被上訴人則以：訴外人標準公司於民國六十二年五月三十日與系爭土地之原所有人合建房屋，該土地所有人同意標準公司在系爭土地上建築永久建物出售，標準公司有使用系爭土地之權利。上訴人輾轉取得系爭土地之所有權，伊則輾轉取得系爭房屋之所有權，兩造均繼受前手之地位，伊使用系爭土地，並非無權占有等語，資為抗辯。
原審依審理結果，以：上訴人主張系爭土地於六十二年五月三十日經原地主林白堅、邱林月珠、洪伯隆、李林月娥、陳王品、陳美華、陳徐二妹、鄭方良、林楊月裡、劉郭玉霞、洪敏弘、黃愛惠、陸翰芹、沈徐美珍、丁許和子、鄭葉月、李國衡、蔡張珠、李儒臣等人，連同他筆土地提供與標準公司作為合作建設淡水社區之基地，雙方訂有合建契約，並由地主出具土地使用同意書，標準公司因而在其上蓋建系爭房屋。嗣後系爭土地因買賣、繼承及交換等原因，由上訴人取得所有權而共有之（乙○○為一百七十分之八○、楊克偉為三十四分之六、楊依蓮為三十四分之七、甲○○為三十四分之五）。系爭房屋則因標準公司積欠訴外人陳日春等人債務，經陳日春等聲請法院查封拍賣，由訴外人蔡張阿尹於六十五年間拍定取得，再於六十五年十月二十三日轉售予被上訴人，由被上訴人占有如第一審判決附圖（下稱附圖）虛線內之系爭土地等事實，有上述合作建設契約書、土地使用權同意書、系爭房屋被查封之筆錄、拍定後法院所發不動產權利移轉證書、系爭土地及系爭房屋登記簿謄本、勘驗筆錄及台北縣淡水地政事務所測量製作之複丈成果圖足按（見一審卷第四六頁至五八頁，原法院上字卷第四九頁至五八頁、六一頁、六二頁、九七頁、九八頁、一一六頁、一一七頁），並為兩造所不爭執，且經依職權調閱台灣士林地方法院民事執行處六十五年度執字第一八八七號執行卷宗查明無訛，堪信上訴人主張之事實為真實。關於原地主林白堅等人與標準公司所訂合建契約之性質，被上訴人主張係合夥關係或有償雙務契約，上訴人則主張為委任關係，經細繹該合建契約內容，係由原地主林白堅等人提供土地現狀作為基地，由標準公司提供開發計劃及資金，規劃完成社區，負責銷售房屋及土地並代辦產權移轉，並於銷售後將每坪土地新台幣（下同）三千元之價款，由標準公司負責分期支付原地主，而原地主對第三人（即買受房屋土地之人）僅負土地部分之責任，於合建契約期滿時，如尚有未出售之土地，原地主可終止契約向標準公司取回之（見第一審卷外放證物合作建設契約書），準此，原地主只是於標準公司出售土地，取回自己之土地價款，對標準公司負規劃社區建屋出售之盈虧如何悉不負責，其目的在以固定之價格出賣土地予他人，而非與標準公司共同建造房屋出售之意，雙方即無共同經營建屋出售之共同事業可言。雖合建契約約定標準公司之每幢房屋售價嗣後調整增加時，土地價款應按比例增加，不過為原地主之土地賣出價款應隨標準公司之調高房屋售價而比例增加之約定，並非雙方比例分配利益之約定，難認係約定原地主須負擔損失。況標準公司出資若干，原地主之土地總值若干均無約定，無從認有共同之出資，亦無從依各自出資比例定分配損益之成數，與合夥之本質全然不同，自不能認係合夥或隱名合夥，被上訴人主張原地主與標準公司間有合夥關係云云，尚非可採。至上訴人雖主張系爭合建契約為委任契約，經核該契約就委任標準公司規劃完成社區，負責銷售房屋及土地並代辦產權移轉，而於銷售後將每坪土地三千元之價款，由標準公司負責分期支付原地主等委託處理事務部分，固有委任契約之性質，惟就原地主提供土地予標準公司建屋使用部分，則屬標準公司為自己處理事務，其利用原地主提供之土地建屋之行為，應非受地主之委託。由上述合建契約之內容觀之，就標準公司言，因該合建契約之簽訂取得建屋之權利，就原地主言，亦因該契約之簽訂取得請求整地開發等權利，雙方既因自己之給付，而取得對價利益，其為有償之雙務契約，應無疑義，是標準公司在系爭土地上建屋，應為有償使用，則系爭合建契約為包含有償委任及有償使用土地之混合雙務契約。是本件首應審究者，即在該契約是否已經終止及終止後發生之法律上之效果為何？依前揭兩造不爭之合建契約中有關期限第二項下，開發銷售期限之約定：「㈠全部社區之開發及銷售，乙方（即標準公司）應於規劃完成（歸劃期限為四個月）後分三期實施，每期六個月於十八個月內銷售完畢，銷售期間，乙方得隨時調整銷售計劃，但不得影響甲方（即原地主）權益。㈡開發及銷售期限屆滿時，如乙方尚有甲方之土地未曾完全售出時，甲方可終止契約，將未售出部分之土地取回，但甲方並不負擔此未售出部分土地應分擔之公共設施費用，而仍得免費使用本社區公共設施。㈢乙方樣品屋別墅之銷售，應於三期內其餘全部土地銷售完畢，始得為之，開發及銷售期屆滿，而有前項之情形時，乙方應將樣品屋別墅兩幢移歸甲方所有，作為甲方損害之賠償，及乙方違約之處罰。」可見原地主與標準公司就開發系爭土地、整地、銷售之計劃，係分三期實施，且有一定期限，該契約屬繼續之契約關係，於期限屆滿後，原地主得終止合建契約，則標準公司有償使用系爭土地之期限，應以合建契約存續之期間內為限，上訴人辯稱兩造之合建契約於六十四年三月三十日期限屆滿時即已終止而失其效力一節尚可採信。被上訴人謂合建契約並未終止應無足採。按契約終止與解除之效力不同，契約終止後，自終止之時嗣後消滅，並無溯及效力，從而系爭合建契約即令終止，對土地上已建竣建物原已取得之使用土地權利，並無影響。況證人穆傳鼎更證稱上開終止契約係指終止該合建契約第二、三期部分，第一期合法蓋好之房屋並未終止，丙○○（即被上訴人）的房子，係於合建契約有效期間蓋好等語（見原審卷第九三頁反面、第九四頁）），益見原已建竣之房屋，非屬合建契約終止之範圍。又查系爭建物興建時之編號為Ｃ７－２３５號，當初本作為樣品屋使用（即指兩造合建契約前言及規畫期限內應興建與設計銷售房屋相同之樣品屋別墅兩棟中之一棟），其於興建之初已得原地主同意，並約定以之作為契約之擔保（見契約期限第二項之第三款），業據上訴人自承在卷（見台灣高等法院八十四年度上字第一一五號返還不當得利案卷第一四○頁），且有標準公司致地主函影本一份可按（見原審卷第一二三頁至第一二九頁，標準公司原擬將尚未完成出售之十五棟房屋中之六棟出讓予地主，以該房價折抵其餘九棟房屋（包含系爭房屋在內）之土地價款），而第一審法院就系爭建物實施查封之時，該建物在水仙山莊內之編號即為Ｃ７，復有查封筆錄在上開執行卷內可按（見該卷宗第一八頁反面），足見上訴人主張系爭房屋原為樣品屋云云，核與事實相符，被上訴人對此空言否認並無可取。至系爭房屋雖為樣品屋，然其仍為永續性之建築，此與一般樣品屋僅供選購者參觀為臨時性建築之情形不同，此觀諸上開合建契約約定該樣品屋可為買賣之標的及上訴人自承該樣品屋興建係為充作標準公司履約之擔保等情即明，是該樣品屋使用系爭土地應已得原地主同意，而原地主致函予標準公司表示契約規定期限已在六十四年三月三十日終止之時，系爭建物雖已停工，惟其已完成之狀況與法院拍賣時之房屋狀況無殊，亦為上訴人所自承（見台灣高等法院八十四年度上字第一一五號卷第一七三頁），至該建物經法院拍賣時之現況為新建之加強磚造二樓房屋，為一獨立戶，其基層面積為一四三‧三四平方公尺，二層為一四七‧四三平方公尺，當時由建築工人占有使用，經法院查封並囑託地政機關辦理查封登記並進行拍賣程序後，由訴外人蔡張阿尹拍定，業經調閱台灣士林地方法院民事執行處六十五年度執字第一八八七號執行卷宗核閱無訛（見該卷宗第一八頁、第四四頁、第二一六頁），堪認系爭建物於原地主發函表示契約規定之期限終止時，已成為獨立之地上定著物，標準公司就該建物原依合建契約對其附著之土地所取得之權利，自不因該合建契約事後終止，而有何影響。上訴人指系爭建物於合建契約終止後，與其附著土地間之關係即變為無權占有云云，難認有據。從而系爭建物於輾轉移轉所有權予蔡張阿尹及被上訴人之前，原有合法使用本件地之權源一節，應無疑義。至此本件所應審究者，即在該合建契約對系爭房、地之繼受取得人，是否仍具效力﹖查本件合建契約所生之權利、義務關係，雖為債之關係，本僅有拘束該契約當事人之效力，惟該合建契約之本旨在由地主提供土地，由標準公司建築永久性建物出售，故於立約之後所有地主即書立同意書，同意標準公司在上開土地上建築永久式獨棟住宅，有同意書影本二份在卷可按（見一審卷第二四頁，原法院上字第三四頁、第三五頁，原審卷第一八三頁至一八五頁），此並為上訴人所不否認（上訴人稱出具同意書之目的僅是供申請興辦地下水利事業之用云云，果爾，何需再出具另一紙同意興建永久式住宅，足證上訴人之抗辯並不足採），可見訂約者之真意，已有使依該契約所建築之房屋永續的存在於該土地上之合意，而該合建契約之當事人，為辨明土地提供人對購屋者之責任，復於合建契約「特約事項」㈣約明「甲方（即地主）對第三人之責任，僅限於土地部分為限」，據此，原地主對依合建契約所興建房屋之買受人，在土地範圍內，仍應負合建契約所約定之義務，是林白堅等地主對原依約使用系爭土地所興建房屋之買受人，自有契約責任，要不因該契約事後業經終止而有不同。再者系爭合建契約既有地主對第三人責任之約定，足見該契約之當事人已同意，標準公司所興建房屋之繼受人得繼受標準公司依該契約得享有之權利及應負之義務，否則該合建契約何以就該契約與第三人之關係為約定﹖又何以約定地主應負義務之範圍﹖前揭房屋可以永遠使用系爭土地一節，並經證人即標準公司負責人穆傳鼎及水仙山莊住戶即地主鄭萬良分別到庭證述無異（見原審卷第九一頁、第一六五頁），復為上訴人所自認，則基於房屋不能脫離土地而單獨存在之特性，地主自有承受房屋繼續占有土地之義務，該土地上之負擔應隨房屋而移轉，不因土地或房屋所有權移轉而變為無權占有。再觀諸地主於其出具予主管機關之土地使用權同意書，亦強調係「永久式」建築物，亦可見土地使用權應隨房屋所有權而移轉。本件上訴人因買賣、繼承、交換土地取得系爭土地之所有權，被上訴人則因買賣而取得系爭房屋之所有權，因而分別繼受取得系爭土地房屋之所有權。上訴人乙○○為原義務人林白堅之配偶，乙○○就系爭土地之部分共有權利即係部分繼承自林白堅（部分係交換、買賣而來），其餘上訴人則為林白堅之（繼）子女，此為兩造所不爭執，乙○○因繼承關係，依法自應繼承林白堅就該土地因合建契約所應負之權利及義務，且原地主與標準公司之合建契約，上訴人乙○○為契約見證人（見原審卷第一八二頁），復經證人穆傳鼎結證林白堅係訂約之地主代表，但多與上訴人乙○○接洽（見原審卷第一三七頁），其餘上訴人就原地主林白堅等人提供系爭土地與標準公司簽訂合建契約，同意標準公司在系爭土地上興建本件房屋之事，並購買其中房屋一棟，亦知之甚詳一節（見原法院前審八十三年上更㈡字第一八○號卷第四二頁至第四四頁準備書狀及第五二頁至第五四頁買賣契約，足見上訴人甲○○、楊依蓮、楊克偉並非不知情）為上訴人楊克偉所自承（見台灣高等法院八十四年度上字卷第一一五號卷第一五○頁反面），渠等明知原地主就該土地對該房屋之買受人負有合建契約所約定之義務，仍故為買受或交換，其自非不知情之善意第三人，是兩造均應繼受該合建契約當事人之地位，而同受該契約之拘束，如此始符合原地主與標準公司簽訂系爭合建契約之本旨，並與公平、誠信原則無違，是系爭建物使用本件土地既係本於上開合建契約之約定，即難認有無權占有之情事，上訴人就被上訴人使用系爭土地部分僅得依據合建契約請求履行出資買受使用土地之義務。末查上訴人雖又主張標準公司於六十八年四月三十日向主管機關撤銷公司登記，法人人格已消滅，其於消滅前基於權利主體之地位與原地主間所訂之合建契約，亦因其法人人格消滅而使該合建契約向後失其效力，又原地主與標準公司訂定合建契約後，固曾出具土地使用同意書，同意標準公司於渠等所有之土地上蓋房屋，惟亦僅係同意標準公司使用，對於僅購屋而未價購基地之第三人，非當然得承受標準公司使用基地之權利，蓋依標準公司與地主所訂之合建契約第六項特約事項之規定：「標準公司未得地主書面同意不得將本合約之權利轉讓與第三人。」標準公司之享有於地主所有之土地上蓋房屋，其權利既源自於與地主所簽訂之合建契約，則對於僅向標準公司訂購房屋而未向地主價購基地之第三人，在未經地主另以書面同意其使用地主所有之基地前，當然無權承受標準公司得使用地主土地之權利等語，惟查標準公司係於七十四年六月八日經主管機關以建一字第三五二九五號公告撤銷登記，有上訴人提出之標準公司變更登記事項卡影本一份可稽（見台灣高等法院八十四年度上字第一一五號卷第一四六頁），而系爭建物早於六十五年八月九日經台灣士林地方法院依強制執行程序，由蔡張阿尹拍定，該法院並於同年十月二十三日，以北院劍民執６５正一八八七字第二七二二九號函囑託地政機關為所有權移轉登記，嗣經台北縣淡水地政事務所於六十五年十月二十八日辦理登記完畢，業經調閱台灣士林地方法院民事執行處六十五年度執字第一八八七號執行卷宗核閱無訛（見該執行卷宗第一一六頁、第二一六頁、第二三一頁），又被上訴人於六十七年十二月八日以買賣原因取得建物，可見在標準公司經主管機關依法撤銷公司登記之前，其依該合建契約就系爭土地所得之使用權利，即因地上定著物所有權之移轉而由房屋之新所有權人繼受該合建契約之權利、義務（蓋因房屋不得與土地使用權利分離，該房屋雖經拍賣，惟其結果與標準公司出售無殊，地主對該買受人依契約條款中對第三人責任之約定，仍應受合建契約之拘束），此項契約責任之移轉，並不因標準公司嗣後經撤銷而受影響。又該合建契約第六項特約事項㈢之記載：「標準公司未得地主書面同意不得將本合約之權利轉讓與第三人。」云云，其真意應係指標準公司非經書面同意，不得將契約當事人之地位轉讓與他人，並非約定凡標準公司出售定著於系爭土地上之房屋均須經地主同意，顯見該約定應屬契約承擔之限制，非指因故未能向原地主價購基地者，未經原地主另出具書面同意不得受讓房屋。更有甚者，台灣士林地方法院於實施系爭房屋之拍賣等強制執行程序時，均發函通知各地主，惟各地主均未表示反對之意見。經查系爭房屋依照原合建契約應於契約期限終止後，如標準公司有違約時，系爭房屋應無償移轉於地主林白堅等人所有，而標準公司於上訴人之前手通知契約期限終止後，曾以存證信函通知應就未出售房屋之財產為協商（見原法院上字卷第一二九頁），標準公司於六十四年九月間終與（含地主在內之）住戶代表達成協議將未出售之房屋中之七戶房屋讓與所有住戶（見原審卷第二○六頁），而其中五戶由地主分得（見原法院上字卷第一一三頁反面證人盧健民之證言），從而證人標準公司之負責人穆傳鼎證稱（雖其無法提出任何證據證明已支付地價款）在系爭土地興建系爭房屋並非無權占用，已支付部分代價（見原審卷第九二頁），尚非完全無稽。又果若完全未支付代價，上訴人之前手為何不於法院查封系爭房屋時主張權利聲明異議或提起第三人異議之訴，甚而林白堅於被上訴人請求買受系爭房屋所使用之土地時，未予拒絕並請求拆屋還地，從而，上訴人此項抗辯（即標準公司出售定著於系爭土地上之房屋均須經地主同意）不足採。被上訴人於購入系爭合法之建物後，於六十九年三月十二日即以存證信函向原地主林白堅表示願承購系爭土地，並願繳納該土地之所有稅捐，甚願給付租金等情，為上訴人所自承，並有存證信函影本一份在卷可按（見台灣台北地方法院八十三年度訴字第七九九號返還不當得利案卷第六六頁），其有依原合建契約履行之誠意，至為明顯，而原地主林白堅亦有依合建契約出賣系爭土地之意思，惟其過世後，繼承人不肯賣，始延宕至今，亦經證人穆傳鼎結證在卷（見台灣高等法院八十四年度上字第一一五號卷第七三頁反面即原審卷第一八八頁反面），上訴人既應繼受地主就該合建契約所應享之權利及應盡之義務，其不思循約履行，而本於所有權請求拆屋還地，其主張難認有理由，亦與誠信原則有悖。又依系爭合建契約三價款之收取項所載：「土地價賣出部分應按時由乙方（即標準公司）負責支付甲方（即原地主）。」云云，可見地主雖與購屋者尚須簽立「訂購土地委託書」，惟標準公司對原地主亦須負擔此按時付款之義務，是地主同意標準公司使用土地建屋與標準公司承擔給付土地價款之義務乃互為因果，絕非二事，上訴人將使用上開土地興建房屋與支付使用土地對價之義務，割裂為二，要非有據。又標準公司曾因積欠工地水電商陳理斯、王坤明、陳日春等三人工程費用，而雙方協議以前開Ｃ７建物抵付債務，訂有委建契約書，該契約書第五條固明定：「乙方（即標準公司）同意負責介紹甲方（即陳理斯等三人）購買上開兩棟建物座落基地，但購買所需費用由甲方自行負擔。」（見原審卷第一四五頁）云云，惟此項協議未經地主同意前，標準公司依合建契約對地主所應負之價款支付責任並未免除，再參以凡訂購標準公司所承建位於水仙山莊內之房屋者，均須與該公司簽立「訂購土地委託書」（見原審卷第一○九頁），委託標準公司代向地主訂購該房屋所使用之基地，為上訴人所自承等事實，堪認前開契約書中有關陳理斯等人應自行負擔購地費用之約定為標準銷售所承建房屋之常態，並非言明其對該房屋所定著之基地無任何權源，上訴人執以主張被上訴人所有之房屋為無權占有云云，並無可取。綜上所述，被上訴人既係依上述合建契約所約定之地主對第三人責任條款，繼受系爭房屋占用系爭土地之權源，而上訴人亦應繼受原地主之義務，致同受上開合建契約之拘束，被上訴人所有之房屋坐落於系爭土地上即非無權占有，上訴人主張被上訴人為無權占有，請求拆屋還地，難認有理由，因而將第一審所為上訴人勝訴之判決廢棄，改判駁回上訴人之訴。經核於法洵無違誤。上訴論旨，猶就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，予以指摘，另就原審已論斷者泛言未論斷，求予廢棄原判決，不能認為有理由。末查原判決於其據上論結欄記載：「本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項……」字樣係顯然錯誤，應由原法院依民事訴訟法第二百三十二條第一項規定，以裁定更正之，併此敍明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 十二 月 五 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 李 錦 豐
法官 楊 鼎 章法官 李 慧 兒法官 顏 南 全法官 葉 賽 鶯右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十六 年 十二 月 二十六 日