最高法院民事判決 八十六年度台上字第三七一六號
上 訴 人 丙○○（即艋舺清水巖祖師廟管理人）訴訟代理人 陳正磊律師被 上訴 人 甲 ○ ○
陳 明 志陳 郁 文陳 勝 德陳 吳 匏陳 金 生陳 文 杰陳 文 崇林 鈞 鎰
乙 ○ ○李 武 宏李 靖 雄簡 榮 生黃 公 文林 源 添林 源 棋張 中 堅張陳月桂張 三 益右當事人間請求調整地租事件，上訴人對於中華民國八十六年四月十五日台灣高等法院第二審判決（八十五年度上字第一四一○號），提起部分上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人請求調整地租年息百分之二之上訴，及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：台北市○○區○○段二小段九五八號面積九五八平方公尺土地（下稱系爭土地），為艋舺清水巖祖師廟所有，並以不定期限方式出租於被上訴人建造房屋使用。因系爭土地公告地價於民國八十三年七月調高，伊所收地柤顯不足繳納地價稅，故本於租賃契約之法律關係，並依民法第四百四十二條及土地法第七十九條規定，聲請法院調高地租等情。求為命調高地租至年息百分之十如原審判決附表（下稱附表）所示之判決（一審判決准許整高年息百分之二，駁回上訴人其餘請求，上訴人就其敗訴部分提起第二審上訴，原審再准許調整百分之二，上訴人僅就其餘百分之二部分提起第三審上訴；被上訴人則就其敗訴部分，未聲明不服）。
被上訴人則以：系爭土地地段係老舊社，並非繁華地段，上訴人以不敷繳納地價稅為由，請求調整地租，顯非合理等語。資為抗辯。
原審將第一審所為上訴人敗訴判決部分廢棄，改判再調整租金年息百分之二，駁回上訴人其餘上訴，無非以：按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。民法第四百四十二條定有明文；又依土地法第一百零五條準用同法第九十七條所定，建築基地之租金，按申報價額年息百分之十為限，乃指基地租金之最高價額而言，並非必須照申報地價額年息百分之十計算（最高法院四十六年台上字第八五五號判例參照）。又起訴前之租金未按原約定之租額付清者，法院准許之增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算（最高法院四十八年台上字第五二一號判例參照）。查本件上訴人請求調整地租，係以八十三年七月公告地價調高，致其所收地租不敷繳納地價稅等為理由，主張地租應調整為系爭土地申報地價年息百分之十。而系爭土地於八十三年七月公告後地價已調高，有上訴人所提出之地價證明書附卷可稽，並為兩造所不爭執，則租賃物價值既已上昇，符合民法第四百四十二條之規定，上訴人請求調整租金，即有理由，應予准許。惟按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚需斟酌基地位置，工商業繁榮程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並無非達申報總地價額年息百分之十最高額之理（最法院六十八年台上字第三○七一號判例、四十年台上字第一六八七號判例參照）。且依土地稅法第十五條、第十六條之規定，系爭土地之地價稅為基本稅率即千分之十，以規定地價總額計徵。而所謂規定地價，依土地法第一百四十八條及平均地權條例第十六條規定，土地所有權人依本法所申報之地價（如非未滿公告地價百分之八十）為法定地價。經查系爭土地公告地價雖為每平方公尺九萬零八百元，然上訴人自行申報之地價僅為七萬二千六百四十元，有上訴人自行製作之附表申報地價欄金額及存證信函在卷可證。則上訴人依法應繳之地價稅，自應以申報地價總額千分之十計算，即每平方公尺七百二十六元四角。是以第一審判決核准調高租金為申報地價總額年息百分之二計算，即已為地價稅之一倍，上訴人上訴理由竟以公告地價為標準計算地價稅，進而主張所收地租不敷繳納地價稅，請求調高至百分之十云云，自不足採。至於上訴人未提出任何證據，而主張系爭土地每平方公尺市價為二十八萬元，投資報酬率以百分之五計算，即為一萬四千元，據為應調高租金至年息百分之十之理由，亦屬空言主張，並非可採。又上訴人主張依都市土地平均地權條例立法過程，地租理應以百分之五為下限，實務上法院判決恒以中間數百分之七、八為標準云云，亦未舉證以實其說，且遍查平均地權條例所有條文，並無租金限制之規定，亦與土地法第九十七條係以百分之十為上限之明文規定不符，尤非可採。然被上訴人所抗辯之上訴人為非營利之公益團體，不宜調高租金且所繳的租金用到那裡去，我們負擔不起云云，顯與本件調整租金無關，被上訴人張陳月桂辯稱上訴人曾同意減半收取租金，為上訴人所否認，張陳月桂又未能舉證以實其說，被上訴人執此抗辯，亦非可採。是應由本院斟酌各項因素，依職權為公平、合理之調整。經原法院依職權現場勘驗，系爭土地位於台北市○○街○段清水巖祖師廟之右側老舊商業區，其中一二九號一樓出租與陳明志開設洗衣店，一三一號一樓出租開設裝潢店、四樓出租、每月租金九千元，一三三號一樓自用經營鐵皮店，一三五號經營檳榔店，一三七號一樓經營中央製旗店，二、四樓為製旗工作場，一三七號之六、七、八、九號均出租每間二千元，一三九號一樓出租經營放射技術醫學檢驗所、二至五樓均出租他人，一四三號一樓左右分別經營刻印店、西服店、三樓出租月租七千元，一四五號經營千儷商行，一四七號一樓出租檳榔店月租一萬五千元，此有本院八十五年四月二十三日勘驗筆錄附卷可稽。本院爰斟酌租賃物本身之經濟價值、土地繁榮程度、並比較鄰地財團法人台灣省私立台北仁濟院土地出租所收租金標準、兩造原收取租金之標準、上訴人因公告地價調高稅額之增加情形，同時審酌被上訴人對於租賃物之需要及其使用所受之利益與房屋出租之租金收益等一切客觀情狀，並參酌政府機關出租公有土地大多以年息百分之四計算為標準，認租金以按系爭基地八十三年七月申報地價（即每平方公尺為七二、六四○元）年息百分之四為相當（其調整後之個別租金如附表所示），應予准許，超過部分為無理由，應予駁回等詞。為其判斷之基礎。
查，原審認政府機關出租公有土地大多以年息百分之四為租金計算標準，惟未說明其所憑依據。自欠允洽。復查，調整租金固須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。惟應就其審酌之結果，詳為說明其心證之理由，否則即有判決不備理由之違誤。原審僅泛言審酌上開各項事由，惟未具體說明其心證之理由，即為不利於上訴人之判斷，尚屬可議。上訴論旨，執以指摘原判決就此部分違背法令，求予廢棄，非無理由。又按當事人適格為訴權存在之要件，屬法院應依職權調查之事項。查，本件上訴人起訴時主張：系爭台北市○○區○○段二小段九五八號建地，係「艋舺清水巖祖師廟」所有，出租於被上訴人起造如其起訴狀附表第二欄所示之房屋等語（見一審補字卷七頁正面）。且卷附該土地之登記簿謄本亦記載：所有權人「艋舺清水巖祖師廟」，而丙○○僅為「管理者」（見一審訴字卷九四頁）。則依上訴人之起訴事實以觀，丙○○既僅為系爭土地所有人「艋舺清水巖祖師廟」之管理人，何以其得以管理人身分而以自己名義起訴；「艋舺清水巖祖師廟」是否非為權利主體，或亦不得以非法人團體之資格起訴，此均攸關丙○○以自己名義起訴，是否當事人適格，案經發回，亦應注意及之。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 十二 月 十二 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 朱 建 男
法官 許 澍 林法官 鄭 玉 山法官 蘇 茂 秋法官 蘇 達 志右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十六 年 十二 月 日