最高法院民事判決 八十六年度台上字第三八一三號
上 訴 人 乙○○
甲○○被上訴人 丙○○右當事人間請求塗銷土地抵押權登記事件，上訴人對於中華民國八十六年二月二十四日台灣高等法院台南分院第二審判決（八十五年度上字第二六九號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理 由本件被上訴人主張：伊於民國七十九年間，積欠上訴人乙○○所開設之協農公司飼料貨款新台幣（以下同）二百三十四萬零七百五十元，為清償債務，於七十九年八月十六日與上訴人甲○○訂立如原判決附表二（以下簡稱附表二）所示土地之買賣契約，並陸續收受附表一所示之價金計四百六十萬元。乙○○為期在上開土地所有權移轉前能獲得擔保，乃就上開土地設定共同擔保權利價值六百萬元、存續期間不定之抵押權。嗣因甲○○無自耕能力，而附表二所示１及４土地為農業用地，乃經判決就附表二所示土地之買賣關係不存在確定。買賣關係既屬不存在，伊即通知甲○○受領原買賣價金及利息，惟為甲○○所不同意。又於甲○○受領後，乙○○所設定之系爭抵押權即失所依附，應予塗銷等情，爰本於所有權及契約關係，求為判命甲○○應同意收領附表一所示之價金及利息；乙○○應於伊給付甲○○前項債務之同時，將附表二所示土地應有部分所設定之共同擔保六百萬元之抵押權登記塗銷之判決。
上訴人則以：甲○○與被上訴人所訂上開契約固經法院判決確認買賣關係不存在確定，惟雙方於八十三年八月五日另訂補充條款，既已成立新契約，自應依新契約履行。被上訴人並未依約履行所有權移轉登記予甲○○，則乙○○之抵押權仍應存續。縱或補充條款不認為新契約，然被上訴人之清償債務與塗銷抵押權並非立於互為對待給付之關係，無同時履行抗辯之問題。被上訴人應先為價金之返還，於價金未返還前，系爭抵押權仍有存在之必要。況被上訴人於七十九年八月十六日約定若土地所有權無法移轉時，被上訴人應償付六百萬元，是兩造應返還之債權金額應為六百萬元等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴，係以：甲○○與被上訴人就系爭土地所訂立之買賣契約，經台灣高等法院台南分院判決確認其買賣關係不存在確定，有該判決書在卷可稽。按私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，違反該規定者，其所有權之移轉無效。土地法第三十條第一、二項定有明文。又約定出賣私有農地與無自耕能力人之買賣，除有民法第二百四十六條第一項但書及第二項之情形外，依同條第一項前段規定，其契約自始無效，而無效之契約不因嗣後另訂補充條款而變為有效。前開確定判決亦同此認定。縱如上訴人所辯本件無前開確定判決既判力之適用，本件亦應為相同之認定。系爭買賣契約第二條訂明不動產買賣價格為六百萬元，而補充條款第一款則明載，買賣雙方同意追加價款一百二十萬元，作為補償雙方因遲付原約定買賣尾款一百四十萬元之損失。則至兩造簽立補充條款時，甲○○僅交付價金四百六十萬元，被上訴人應返還之金額自應以所收受之四百六十萬元及其利息為計算之基準。至乙○○開立之六張支票係供保證用，交與證人柯文漢保管，如未履行，再交予被上訴人，業經證人柯文漢證明在卷，足證該支票並非系爭土地買賣之價款。上訴人辯稱其係買賣價款，不足採信。查甲○○無自耕能力，違反土地法第三十條之規定，被上訴人自得解除契約，且已經判決確認其買賣關係不存在。則被上訴人依民法第二百五十九條第一、二款之規定，返還所收受甲○○之四百六十萬元及其利息，核無不當，甲○○自有收受之義務。又乙○○所享有之抵押權係擔保甲○○依買賣契約所交付之金錢債權，被上訴人既已清償該債務，系爭抵押權即失所附麗。是被上訴人依民法第二百六十一條之規定，請求雙方同時為回復原狀之義務，亦無不合，被上訴人之請求自應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟按無效之契約，其契約自始無效而不存在，即不生解除契約之問題。原審謂甲○○無自耕能力而買受農地，違反土地法第三十條之規定，被上訴人自得解除契約，依解除契約之法律效果而論斷，雙方當事人互負回復原狀之義務，其法律上見解已有違誤。且關於解除契約而生之相互義務，固有同時履行抗辯規定之適用，惟應限於契約雙方當事人始有適用；又買賣契約解除後之價金返還請求權人縱受領遲延，亦僅生受領遲延之責任問題，返還義務人除得為提存外，並不得命返還請求權人同意受領。至價金返還義務人，除被請求返還價金時得主張同時返還買賣標的物之抗辯外，殊不得強制權利人行使返還價金之同時履行抗辯權。原審認被上訴人得請求甲○○同意受領價金本息，及命其行使同時履行抗辯，而維持第一審所為命甲○○同意受領價金本息，及命非買賣契約當事人之乙○○「於被上訴人給付甲○○價金時」塗銷系爭抵押權登記之判決，亦屬可議。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 十二 月 二十六 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 吳 啟 賓
法官 洪 根 樹法官 謝 正 勝法官 劉 福 來法官 黃 熙 嫣右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十七 年 一 月 七 日