最高法院民事判決 八十七年度台上字第一一○九號
上 訴 人 林 國 良
林 國 年林 國 正林 國 仕林蘇寶玉陳 李 文陳 春 秧林 清 標林 清 吉共 同訴訟代理人 楊 嘉 中律師被 上 訴人 林 明 洲
洪 志 卿林 中 州共 同訴訟代理人 楊 金 順律師右當事人間請求確認租賃關係不存在等事件，上訴人對於中華民國八十五年九月十七日台灣高等法院第二審判決（八十五年度重上字第一二三號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人請求被上訴人林明洲給付之訴及上訴暨各該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
其他上訴駁回。
第三審訴訟費用，關於駁回上訴部分，由上訴人負擔。
理 由本件上訴人主張：被上訴人林明洲於民國八十二年六月三十日與伊簽訂不動產買賣契約書，向伊購買台北縣○○鎮○○○段三之二、三之四、三之六、一四之一、一七之七號等五筆土地，價款每坪新台幣（下同）四十萬元，面積共二一○點八四坪，共計八千四百三十三萬六千元，並約定於繳完土地增值稅之日起十日內被上訴人林明洲應結清土地價款給伊。現上開五筆土地已於八十二年八月三十一日繳完土地增值稅，亦於八十二年九月一日移轉登記為被上訴人林明洲指定登記名義人即被上訴人林中州、洪志卿。詎被上訴人林明洲仍未依約將尾款七百五十三萬一千五百八十三元給付，旋於八十二年九月十一日竟以之向台北縣汐止鎮農會設定最高限額八千四百萬元之抵押權及借貸，並於伊通知八十三年二月十五日上午十時至現場點交土地並付清尾款時，藉故訴外人曾建生主張就系爭土地有租賃關係為由，拒付尾款。又兩造之買賣契約書第五條前段約定「辦理產權移轉登記時，有關權利人名義，得由甲方（即被上訴人林明洲）自定，乙方（即上訴人）絕無異議，但甲方應負擔履約之連帶保證責任，並自願放棄先訴抗辯權。」被上訴人林明洲係簽署買賣契約之當事人，被上訴人林中州、洪志卿係指定登記名義人，而依土地謄本記載亦係買賣關係之買主，故彼三人均係買賣契約之當事人，已明示應負連帶責任。又被上訴人價金未完全付清，竟以前開土地所有權向銀行機關抵押借款，上訴人得併依不當得利及共同侵權行為請求連帶給付等情。求為命被上訴人連帶給付第一審判決附表二所示之金額並自起訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息之判決（第一審僅判命被上訴人林明洲給付一四之一號土地部分之尾款，駁回上訴人其餘之請求）。
被上訴人則以：依買賣契約第七條約定，「本件買賣不動產權，乙方保證產權清楚，如有他人主張權利或設定他項權利，應由乙方負責於尾款付清以前速予理清……」；更於第九條以手寫方式載明「本買賣不動產乙方保證無出租他人及無與他人訂立三七五租約之情事，如有他人主張上揭權利時，乙方應於尾款付清前理清。」本件買賣於八十三年二月十五日十時整至現場點交時，有曾建生主張於土地有租賃關係存在，致無法點交，是上訴人已有違約之情形，未理清及將系爭土地點交於伊，伊得引依上開約定，保留尾款之給付。又被上訴人林中州及洪志卿之取得前開土地之所有權係依被上訴人林明洲與上訴人所簽立之不動產契約書而來，並非無法律上原因。另被上訴人林中州、洪志卿本於所有權之作用而向他人抵押借款，何來侵權行為；況被上訴人林中州及洪志卿並非連帶保證人，亦無任何法律關係規定須與林明洲負連帶保證責任等詞。資為抗辯。
原審以：上訴人主張，被上訴人林明洲與伊簽訂不動產買賣契約書，購買前開五筆土地，詎於伊繳完土地增值稅後，竟未依約給付尾款，並於系爭土地移轉登記於被上訴人林中州及洪志卿之名義後，旋即向銀行設定高額抵押貸款之事實，業據提出八十二年六月三十日不動產買賣契約書一份、增值稅單影本一份、土地登記簿謄本五份為證，被上訴人對之復不爭執，此部份上訴人之主張，自堪信為真正。惟查，本件買賣契約之乙方係列明上訴人，而五筆土地之價金，付款期限及其他約定事項均係一體約定而無任何分筆約定，有不動產買賣契約書一份在卷可稽。則從契約內容及形式上觀之，兩造就前開五筆土地，顯係以單一法律行為完成一個契約，在契約之客體標的僅有一個，即五筆土地，而非五個分別之買賣行為合立於一個契約書之內。另據證人高富吉證稱：「……五筆土地是塊彎曲長條形的土地，如買這塊土地建屋，須連後面的土地一起合建才可以，我就是住在後面那塊土地的地主，並且林明洲也與我們簽約合建，但因前面的那塊土地有糾紛，所以林明洲也和後面的地主解約了」；另證人莊永連亦證稱：「我只負責介紹土地，林明洲買幾筆土地我不清楚，林明洲向林國良買幾筆土地也不清楚，但買這些土地必須與附近的土地合建才可建屋」等語，有筆錄在卷可證。則被上訴人林明洲係為規劃一完整之建築基地而購買系爭土地，應為訂約當時兩造之共識。雖上訴人所舉證人楊美娥、袁楊證稱：本件合建土地後來係因經濟不景氣而不再興建云云，縱為屬實，亦無影響被上訴人林明洲係為規劃一完整之建築基地而購買系爭土地之本意。則本件契約不論依內容、形式及簽約時雙方之認知以觀，其給付標的在客觀上雖屬可分，惟就約定之本質而言應為不可分，上訴人自應將五筆土地一次同時交付於被上訴人林明洲，始符債之本旨。按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，為民法第二百三十五條所明定，若債務人僅提出給付之一部，除法律別有規定外，不得謂為依債務本旨之提出，自不生提出之效力，債權人拒絕受領，即不負遲延責任，最高法院二十三年上字第九八號著有判例。前開五筆土地，除一四之一號土地外，其餘四筆土地均因訴外人曾建生主張有租賃關係存在發生爭議，無法點交於被上訴人林明洲乙節，為上訴人所不爭。再查，台北縣○○鎮○○○段一四之一號土地，形狀為橢圓形，僅有極小部分面臨計畫道路，就該一筆土地，自未能單獨指定建築線建築房屋，亦有地籍圖謄本一件附卷可稽。則被上訴人林明洲以上訴人僅能點交一四之一地號土地，不符合債之本旨，而拒絕受領，揆諸前揭說明，自無不合。又查，本件被上訴人林明洲於八十二年九月十六日即函催上訴人儘速點交系爭土地，然上訴人均無法將土地釐清而以無租賃之情況點交於被上訴人，嗣經雙方於八十三年六月二十三日協商，上訴人要求給三個月之時間，以解決第三人之租賃關係，並點交土地於被上訴人，然屆期上訴人仍無法處理，時隔二年有餘，被上訴人林明洲乃於八十五年一月三十日發函正式解除兩造之買賣契約，業據被上訴人林明洲提出律師函二件為證，上訴人對此並不爭執。則本件買賣契約已合法解除，上訴人仍執前開已解除之契約，請求被上訴人連帶給付價款本息，自屬不應准許。末查，被上訴人林中州及洪志卿，係因前開不動產買賣契約書第五條之約定，經被上訴人林明洲指定為系爭土地之登記名義人，而取得系爭不動產所有權，其於取得所有權後，以其個人名義向銀行借貸款項並以系爭土地為借款之擔保，乃為所有權之合法行使，尚難認係侵權行為或無正當理由受有利益。至於因被上訴人尾款未付或契約已解除，兩造是否應互相返還已受領價金及回復原狀辦理所有權移轉登記等，乃屬另一法律問題，在前開土地未經回復登記為上訴人名義之前，尚不得遽認被上訴人受有不當之得利。從而上訴人依侵權行為及不當得利之規定，請求被上訴人連帶給付如第一審判決附表二所示之金額本息，亦屬不應准許。為其心證之所由得，因而將第一審命被上訴人林明洲給付部分之判決廢棄，改判駁回上訴人該部分之訴，並維持第一審駁回上訴人其餘之訴部分之判決，駁回上訴人之上訴。
茲分敍如左：
關於廢棄發回部分：
按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第二百五十四條定有明文。查，本件被上訴人林明洲於八十二年九月十六日函催上訴人儘速點交前開土地，然上訴人無法將土地釐清而以無租賃之情況點交於被上訴人，經雙方協商，上訴人要求給於三個月之時間，以解決第三人之租賃關係，並點交土地於被上訴人，然屆期上訴人仍無法處理，時隔二年有餘，被上訴人林明洲乃於八十五年一月三十日發函正式解除兩造之買賣契約，為原審所確定之事實。則被上訴人林明洲於八十五年一月三十日發函解除買賣契約之前，似未定相當期限催告上訴人履行。從而本件買賣契約是否能認定已合法解除，上訴人是否不得請求給付系爭土地之尾款，非無審酌之餘地。上訴論旨，指摘原判決關此部分不當，求予廢棄，非無理由。
關於上訴駁回部分：
原審依調查證據為辯論之結果，以前揭理由維持第一審就被上訴人林中州、洪志卿部分所為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人該部分上訴，經核於法並無違誤。上訴論旨，猶就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決關此部分不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴一部為有理由，一部為無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十七 年 五 月 十五 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 建 男法官 曾 煌 圳法官 許 澍 林法官 鄭 玉 山右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十七 年 六 月 一 日