最高法院民事判決 八十七年度台上字第一一三三號
上 訴 人 保證責任彰化縣員林信用合作社法定代理人 黃 上 揚訴訟代理人 陳茂倉律師上 訴 人 張 芳 茂
江 愛 珠洪 愛 珠劉張玉蟾呂 順 發右當事人間請求調整租金等事件，兩造對於中華民國八十六年二月二十四日台灣高等法院台中分院第二審更審判決（八十五年度上更㈡字第五五號），各自提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回保證責任彰化縣員林信用合作社請求江愛珠、洪愛珠、劉張玉蟾、呂順發依序給付民國七十九年七月一日至同年九月三十日之租金新台幣叁仟陸佰陸拾柒元、叁仟陸佰伍拾玖元、貳仟伍佰捌拾伍元、貳仟伍佰捌拾伍元之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
保證責任彰化縣員林信用合作社其他上訴及張芳茂、江愛珠、洪愛珠、劉張玉蟾、呂順發之上訴駁回。
第三審訴訟費用，關於駁回上訴部分，由張芳茂、江愛珠、洪愛珠、劉張玉蟾、呂順發各負擔百分之十五；其餘由保證責任彰化縣員林信用合作社負擔。
理 由本件上訴人保證責任彰化縣員林信用合作社（下稱員林合作社）起訴主張：緣訴外人呂英明自民國三十八年一月一日起承租伊所有如第一審判決附表(下稱附表)所示土地（下稱系爭土地），年租金按申報地價年息百分之五計算，嗣即在承租地上建築九棟房屋，其中編號三房屋於六十七年九月二日賣予對造上訴人江愛珠；編號四房屋於六十九年八月二十九日輾轉賣予對造上訴人洪愛珠；編號六房屋於六十七年六月十五日輾轉賣予對造上訴人張芳茂；編號七房屋於六十二年五月十日賣予對造上訴人劉張玉蟾；編號十房屋於六十六年三月十八日賣予對造上訴人呂順發；並由各對造上訴人續租各該房屋基地。伊與呂英明間之租約因租期屆滿後，承租人仍為使用收益，伊未為反對之意思表示，已視為不定期之租賃關係。查系爭土地原為旱地，現則成為員林鎮菜市○○○○○段，土地價值已經昇高，原約定之租金顯然偏低，應自七十年四月一日起，依申報地價年息百分之十計算租金。又對造上訴人積欠租金未付，計江愛珠、洪愛珠，呂順發，劉張玉蟾自七十二年二月二十日起至七十九年十月十九日止，分別共計新台幣（下同）二十二萬四千八百四十八元、二十二萬四千三百八十八元、十五萬八千五百十六元、十五萬八千五百十六元，張芳茂自七十年五月八日起至七十九年十月七日止，亦欠租二十二萬四千一百零二元，經伊催討，均不置理等情，求為命對造上訴人所承租土地自七十年四月一日起，調整為依申報地價年息百分之十計算，每年分四期給付；並命各如數給付所欠租金，及自八十五年八月廿七日起加付法定遲延利息之判決。於原審以自七十九年十月二十日起至八十五年六月三十日之租金亦已屆期，系爭土地於八十年七月一日起申報地價又已調高，扣除對造各已按申報地價年息百分之五給付之租金外，江愛珠、洪愛珠、張芳茂、劉張玉蟾、呂順發尚欠租金九萬零二百五十七元、九萬零四十四元、九萬三千四百六十七元、六萬三千六百三十二元、六萬三千六百二十二元等情，擴張聲明：求為命各如數給付，並加付自八十五年八月二十七日起之法定遲延利息之判決。
上訴人張芳茂、江愛珠、洪愛珠、劉張玉蟾、呂順發（下稱張芳茂等人）則以：依兩造租賃契約約定，員林合作社得隨申報地價之調整或政府法令之修正，按比例調整租金，自不得再依民法第四百四十二條規定，請求調整租金。況伊所有房屋部分位於僻巷，部分雖臨大街，但為攤販所阻，利用價值無多，原約定租金並無偏低情形。又員林合作社於七十九年六月始通知伊調整租金，請求溯自七十年四月一日起調整，亦有未合。且超過五年之租金請求權已罹於時效而消滅等語，資為抗辯。
原審以：員林合作社於第一審起訴時，訴之聲明雖請求調整租金額，但其金額係依原約定按申報地價年息百分之五提高為按年息百分之十計算所得之金額，本質上係以系爭土地之價值昇高，請求將租金由申報地價年息百分之五提高為百分之十，其以年息百分之十計算為金額之聲明，乃係請求調整租金計算之比率，員林合作社於原審所為此項敍明，並非訴之變更，合先敘明。查系爭土地出租後，原承租人呂英明在其上建屋，分別出賣或輾轉賣與張芳茂等人，迄今已二十餘年，該處已成市集，成為員林鎮華成市場之一部分，在彰化縣○○鎮○○路與博愛街之轉角，攤販、商店聚集，市況甚為繁榮，江愛珠、洪愛珠、張芳茂之房屋靠路邊，多經營服飾百貨，熱鬧非凡；呂順發、劉張玉蟾承租之土地上建有三樓鋼筋混凝土造房屋，供住家使用，空地充當停車用，附近道路開闢，市集繁榮，土地價值顯已提昇等情，經第一審及原審勘驗屬實，有勘驗筆錄、現場圖及現場照片足憑。又系爭土地於七十六年間辦理申報地價後，迄八十年六月前未再辦理申報，公告現值於七十九年七月一日調高二成，四六八之三號土地屬二七七號地價區段，四六八號、四六八之一三號、四六八之一四號土地則屬二七八號地價區段，二七七號○○區段○○路線價區段，其地價高於二七八號地價區段，前者之公告現值為每平方公尺一萬一千元，後者為每平方公尺五千二百元；再位於同地段南邊之土地，其房地租金每月一萬七千元等情，亦據證人即員林地政事務所地價股股長許燿宗結證在卷，並有土地地價冊，員林地政事務所函送之土地地價區段公告現值明細表附卷可證。足見系爭土地之價值確有顯著提昇，且由系爭基地繁榮程度，地價提昇情形及與鄰地租金相比，兩造原約定之租金比率，在客觀上顯不相當。而員林合作社就系爭土地所須負擔之地價稅，已高於兩造原約定之租金比率計算之金額，為張芳茂等人所不爭，此固部分肇因於員林合作社所擁有之土地較多，依累進稅率計徵所造成，但亦足證原約定計算租金額之比率偏低。是員林合作社請求調整計算租金之比率，應予准許。經斟酌系爭土地之地價差異，商業活動，土地利用及呂順發、劉張玉蟾之房屋基地位於巷道內之差異情形，認江愛珠、洪愛珠、張芳茂所承租之基地，應按土地申報地價年息百分之十，呂順發、劉張玉蟾所承租之土地，應依申報地價年息百分之七調整為妥當。按依民法第四百四十二條提起請求調整租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算。兩造間就系爭土地建築房屋之租賃，原約定租金為「年租」，「租金額」係按申報地價百分之五計算，員林合作社於七十九年六月十二日始以存證信函通知張芳茂等人調整租金，張芳茂等人於此時尚未依原約定租額付清，為兩造所不爭，並有存證信函在卷可稽。則員林合作社雖於七十九年九月十七日起訴，但調整之日期，仍應自七十九年六月十二日起算，其請求自七十年四月一日起調整，尚屬無據。是員林合作社請求調整租金，自七十九年六月十二日起，其租金額即應依上開調整後之比率計算，每年分四期給付。次按租金之請求權因五年間不行使而消滅，為民法第一百二十六條所明定，而張芳茂等人於接獲員林合作社催繳租金之存證信函後，即以存證信函，檢送繳納租金明細表，載明給付租金之年份、期間，分別為七十四年七月一日至七十六年六月三十日、七十六年七月一日至七十九年六月三十日、七十九年七月一日至同年九月三十日等情，有張芳茂等人之存證信函、租金繳納明細表、支票影本在卷足憑。則張芳茂等人抗辯七十四年七月一日以前（即自七十九年六月三十日往前追溯五年之日）所欠租金，已罹於時效，彼等給付上開租金時，均載明給付自七十四年七月一日起算之租金，員林合作社不能以其給付之租金抵繳七十二年以前之租金等語，應屬可採。員林合作社所稱張芳茂等人上開給付之租金額係抵付七十二年以前所欠之租金云云，非有理由。又員林合作社於另案請求拆屋交地事件，雖係主張租賃關係已因租期屆滿而消滅，或因承租人違約而得以終止租約，與本件主張租賃關係存在積欠租金，請求給付，固屬不能併存，但並非不得以客觀的訴之預備合併為請求；且他請求之訴訟進行中，亦非本件請求之時效不完成或中斷之法定事由。員林合作社所辯伊因訴請求呂英明之繼承人及張芳茂等人拆屋交地訴訟進行中，伊不得再另行請求給付租金，至該訴訟於七十四年九月二十六日確定，伊始得向張芳茂等人請求給付租金，時效應自該時起算，尚未逾五年之時效期間云云，亦不足採。張芳茂等人七十四年七月一日以前所欠之租金，既經其為時效之抗辯，員林合作社即不得再為請求。查員林合作社主張江愛珠承租四六八之三號土地面積六八點二三平方公尺；洪愛珠承租同地號土地之面積六八點○七平方公尺；張芳茂承租同地號土地之面積七○點二八平方公尺；劉張玉蟾承租四六八號土地面積二七平方公尺、四六八之三號土地面積二一點一平方公尺共計四八點一平方公尺。而四六八號土地於六十七年七月申報地價每平方公尺一千一百元，至七十六年七月申報地價每平方公尺四千三百元；四六八之三號土地於六十七年七月申報地價每平方公尺一千六百六十七元，至七十六年七月申報地價每平方公尺四千三百元，為兩造所不爭，並有建物登記簿謄本及現場測量成果圖、系爭土地六十七年、七十六年地價明細表在卷足憑。依上開江愛珠、洪愛珠、張芳茂承租之土地面積，按申報地價年息百分之十計算；呂順發，劉張玉蟾承租之土地面積，按申報地價年息百分之七計算各承租人之租金額，扣除張芳茂等人已匯繳之租金暨第一審及原審判令張芳茂等人給付而告確定之租金後，員林合作社得請求江愛珠、洪愛珠、呂順發、劉張玉蟾給付之欠租依序為三千四百九十四元九角、三千四百七十七元六角、二百五十四元三角、四百八十六元五角及各加計自八十五年八月二十七日起至清償日止按年息百分之五計算利息，逾此部分之請求，不應准許。再員林合作社原請求張芳茂等人給付之欠租，係計算至七十九年十月十九日止（張芳茂計至七十九年十月七日止），惟訴訟中之八十年七月一日，系爭土地之申報地價已調整為每平方公尺四千七百元，其再請求自七十九年十月二十日以後（張芳茂部分自七十九年十月八日起）至八十五年六月三十日止之租金，僅係擴張其應受判決事項之聲明，無須經張芳茂等人之同意。按系爭土地自七十九年十月二十日起至八十年六月三十日止之申報地價為每平方公尺四千三百元，八十年七月一日調整為每平方公尺四千七百元。江愛珠、洪愛珠、張芳茂所承租之土地，自七十九年六月十二日起按申報地價年息百分之十計算，呂順發、劉張玉蟾所承租之土地，按申報地價年息百分之七計算租金，而江愛珠、洪愛珠、呂順發、劉張玉蟾分別於八十五年六月廿八日匯寄租金九萬四千八百三十元，十一萬零九百三十五元，六萬六千八百六十四元、六萬六千八百六十四元，張芳茂於八十五年七月二日匯寄租金九萬一千一百九十六元予員林合作社，為兩造所不爭執，並有存證信函附明細表及支票影本等為證。扣除該已給付之金額後，江愛珠、洪愛珠、張芳茂、呂順發、劉張玉蟾五人，應分別給付員林合作社之欠租，依序為八萬五千九百零六元七角、六萬九千三百九十三元七角、九萬五千九百八十三元、二萬二千三百三十三元一角、二萬二千三百三十三元一角。員林合作社擴張之訴：請求張芳茂等人如數給付，並加計自八十五年八月二十七日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息，應予准許；逾此部分之請求為無理由，為其心證之所由得。並說明對兩造其餘攻防方法之取捨意見，因而將第一審所為判決，一部廢棄，改判如原判決主文第二、三項所示，其餘則判予維持，駁回員林合作社之其餘上訴及張芳茂之上訴暨江愛珠、洪愛珠、劉張玉蟾、呂順發之附帶上訴；並就擴張之訴部分命張芳茂等人再給付如原判決主文第四項所示租金，駁回員林合作社其餘擴張之訴。
茲分二部分敘述之：
㈠關於廢棄發回部分（即員林合作社請求江愛珠、洪愛珠、劉張玉蟾、呂順發依序給付租金三千六百六十七元、三千六百五十九元、二千五百八十五元、二千五百八十五元部分）：
按員林合作社於原審已陳稱：關於江愛珠、洪愛珠、劉張玉蟾、呂順發給付七十九年七月一日至同年九月三十日租金三千六百六十七元、三千六百五十九元、二千五百八十五元、二千五百八十五元，係按年息百分之五計算，伊予拒收等語（見原審上字卷一○五頁），並提出員林郵局七十九年九月二十七日存證信函為證（見本院八十五年度台上字第九一八、九一九、九二○號卷二九頁）。江愛珠、洪愛珠、劉張玉蟾、呂順發亦狀稱：七十九年九月寄交之七十九年七月至九月之租金，員林合作社以提起訴訟為由拒收等語（見原審上字卷㈠六九、七八頁）。本院上次發回時已予以指明，原審仍未調查審認說明取捨意見，即據以扣抵，駁回員林合作社上開部分租金之請求，自有可議。員林合作社上訴論旨，指摘原判決關於該部分為不當，求予廢棄，非無理由。
㈡關於駁回上訴部分（即調整租金及除上開發回部分外之請求給付租金部分）：
按基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項。以故，倘以申報地價之一定比例定其租金額，而基地因工商繁榮，基地價值顯著提高，原約定之比例，顯不相當，而當事人對於調整租金額之計算比例又有爭執時，不定期租賃之出租人非不得依民法第四百四十二條規定，訴請法院調整計算租金之比例，以維公平。原審因而判命自七十九年六月十二日起，江愛珠、洪愛珠、張芳茂承租系爭土地部分，調整按申報地價年息百分之十；呂順發、劉張玉蟾承租部分，按申報地價年息百分之七計算租金，並不違背法令。並以前揭理由，命張芳茂等人給付欠租及駁回員林合作社調整租金超過上開比例及超過上開欠租（除發回部分外）之請求部分，經核於法並無違誤。兩造上訴論旨，指摘原判決關於各該部分為不當，聲明廢棄，不能認為有理由。
據上論結，本件員林合作社之上訴，一部為有理由，一部為無理由，張芳茂等人之上訴為無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 八十七 年 五 月 十五 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 吳 啟 賓
法官 洪 根 樹法官 謝 正 勝法官 劉 福 來法官 黃 熙 嫣右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十七 年 六 月 一 日