最高法院民事判決 八十七年度台上字第一二九六號
上 訴 人 鄞仁聰
鄞仁澤鄞仁賢鄞仁正共 同訴訟代理人 莊乾城律師上 訴 人 陳廷海
陳廷賢陳森灝共 同訴訟代理人 呂金貴律師右當事人間請求拆屋還地等事件，兩造對於中華民國八十五年十二月九日台灣高等法院第二審更審判決（八十五年度重上更㈡字第八號），各自提起上訴，本院判決如左：
主 文兩造上訴均駁回。
第三審訴訟費用由兩造各自負擔。
理 由本件上訴人陳廷海、陳廷賢、陳森灝主張：坐落台北市○○區○○段一小段五七八號土地為伊共有，同小段五七九號土地為陳廷海所有，該二筆土地與原亦為伊共有之同小段五七七號土地（五七七號土地嗣為台北市政府徵收），前於日據時期昭和八年（民國二十二年）由伊之祖父陳錫茶出租於對造上訴人鄞仁聰等之被繼承人鄞水泉建築台北市○○路○段○○○號房屋一棟，其中五七八號土地並經鄞水泉徵得伊之同意辦理地上權登記；鄞水泉死亡後，系爭房屋由鄞仁聰等繼承，並於七十七年二月五日與陳廷海簽訂「土地租賃契約」，約定租賃期限三年，即七十七年一月一日起至七十九年十二月三十一日止，契約期限屆滿前一個月，承租人如通知出租人續租，在承租人按期繳付租金之情況下，出租人不得拒絕另訂契約。茲租賃契約已於七十九年十二月三十一日屆滿，鄞仁聰等並未於租期屆滿前一個月要求續租，兩造間就系爭土地之租賃關係已消滅，然鄞仁聰等仍無權占有土地，使伊受有相當於租金之損害等情。求為命鄞仁聰等拆除系爭房屋，將系爭第五七八號土地之地上權塗銷，並返還系爭第五七八號土地於伊；返還系爭第五七九號土地於陳廷海，及自八十年一月一日起至返還土地之日止，按月連帶給付陳廷海損害金新臺幣（下同）二萬九千八百八十三元，連帶給付陳廷賢、陳森灝損害金各二千二百九十九元之判決（第一審判命鄞仁聰等將系爭房屋占用五七九號土地部分拆除，將土地返還陳廷海，並連帶給付三十三萬六千二百二十四元及自八十二年五月一日起至返還該土地之日止，按月計付一萬三千七百九十二元於陳廷海，駁回陳廷海等之其餘請求，陳廷海等除對請求第一審共同被告鄞陳美惠遷屋還地敗訴部分未提起上訴外，就其餘敗訴部分與鄞仁聰等各自提起上訴。經最高法院發回後，陳廷海於原審就五七九號土地部分，擴張請求至八十三年七月六日止按月三萬二千七百六十五元計付之損害金一百十六萬七千七百九十元〔擴張五千一百八十一元〕；陳廷海、陳廷賢、陳森灝就五七八號損害金部分，擴張請求自八十三年一月一日起按月七千五百三十元〔擴張六百三十三元〕，原審判命鄞仁聰等再連帶給付陳廷海六十三萬五千七百二十元本息，駁回陳廷海之其餘上訴暨追加之訴，與陳廷賢、陳森灝之上訴暨追加之訴，及鄞仁聰等之上訴）。
上訴人鄞仁聰等則以：伊與對造上訴人陳廷海間訂立之「土地租賃契約」，既未渉及系爭地上權，亦未約定地上權消滅之事由，陳廷海等不得以租賃契約到期為由，請求伊塗銷地上權登記。又伊均按期繳付租金，並未遲延，前雖曾以存證信函表示於五七七號土地為台北市政府七十八年七月十五日徵收後，五七八、五七九號土地依契約之意旨應按土地總價年息百分之十計收租金，但陳廷海等未表示同意，雙方對租金之給付並未合致，伊仍得按年息百分之五計繳租金。因陳廷海等拒收，故將七十八年、七十九年之租金提存法院，亦無給付租金不足情事。且伊已表示續租，依約已成為不定期限租賃，陳廷海等不得以租期屆滿為由，請求拆屋還地及損害金等語。資為抗辯。原審以：陳廷海等主張鄞仁聰等訂約租賃系爭土地，租期自七十七年一月一日起至七十九年十二月三十一日止之事實，為兩造所不爭，並有土地租賃契約、土地登記簿謄本、台北市政府地政處（下稱地政處）八十三年十一月二十三日八三北市地四字第三五九九九號函及附件可稽，堪信為真實。依系爭租約第二條，及第五條之約定，承租人須依約繳納足額租金，且於期限屆滿前一個月通知出租人方可享有續約之權利。查鄞仁聰等抗辯伊於七十九年十一月二十六日以台北郵局第八四支局第二一三九號存證信函通知陳廷海等，略以「依該契約第五條規定本件土地租賃已成為不定期租賃，寄件人即承租人依約繼續租用……爰依七十七年二月五日土地租賃契約規定，重申此意旨，特此通知」等情，業據提出存證信函、掛號回執、信封及大宗掛號函件存根為證。按非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時發生效力，民法第九十五條第一項定有明文。所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍內，相對人隨時可了解其內容之客觀狀態而言。若表意人以書信為意思表示，該書信已達到相對人，相對人無正當理由拒絕收受時，應認為已達到而發生效力。鄞仁聰等上開存證信函既經向陳廷海位於台北市○○路○段○○○號之住所為送達，陳廷海復多次未依招領通知至郵局領取，且未舉證證明其有何正當理由，依上說明，應認該續租通知已達到並發生效力。陳廷海等主張該通知不生效力為無足取。次查系爭租約約定，鄞仁聰等如按期繳租，租金按當年度土地申報總價年息百分之五計算，系爭土地七十八及七十九年之申報地價，每平方公尺五七七號為三萬一千元、五七八號為二萬七千零六十元、五七九號為二萬零五十元，三筆土地之面積各為八四、一六、六四平方公尺，其中五七七號土地業經地政處於七十七年十二月十日公告徵收，七十八年七月十五日提存地價補償費，依土地法第二百三十五條規定，陳廷海等對於五七七號土地之用益權利，自七十八年七月十五日終止，不得續向鄞仁聰等請求該土地租金。台北市政府新建工程處（下稱新工處) 七十七年四月二十五日()北市工新配字第九四六八五號函雖謂，土地未開闢之前，被徵收土地之所有人仍可繼續為原來之使用等語，惟嗣後同處八十年十一月二十三日北市工新配字第一六五三一七號函已明示：在未拆遷補償前，原地上房屋可繼續使用土地，而非原地主可繼續向原承租之地上房屋房主收取租金云云。陳廷海等執上揭第九四六八五號函主張其可於五七七號土地被徵收後續收租金為無足採。又依系爭租約第四條第二項、第三項之約定，應依申報地價總額年息百分之十計收租金，惟在南港路未拓建期間，且承租人亦依限繳付租金時，出租人得優惠以申報地價百分之五計收，如承租人未依約繳付，或其中土地被徵用（扣除被徵用部分) ，仍應按原申報地價總額年息百分之十計收。查該五七七號土地既被徵收，陳廷海應依約扣除該號土地，按剩餘土地之面積計收租金，陳廷海主張應俟徵收並實際使用後，始按實際剩餘面積計收租金，亦無足採。是陳廷海於七十八年七月十五日前，就五七七、五七八、五七九地號土地得按申報地價百分之五計收租金，惟自七十八年七月十六日起至七十九年十二月三十一日止僅得就五七八、五七九地號土地按申報地價總額年息百分之十計收租金。參由鄞仁聰等於七十九年二月二日台北郵局八十四支局第八二七號之存證信函載：「七十八年度地租之計算，完全依契約並參酌台端七十八年十月二十六日起訴書算法 (指兩造前案之訴訟) ，而以七十八年七月十五日為界，其之前（含五七七地號）為百分之五，其之後（不算五七七地號）為百分之十……」以觀，鄞仁聰等亦是認在五七七地號土地徵收後，其餘租用土地租金應按百分之十計收無訛。準此核計，本件七十八，七十九年度之租金依序應為十九萬七千五百六十一元，及十七萬四千四百九十六元，鄞仁聰等所提存之七十八年度租金數額相符，固生清償效力，但關於七十九年度之租金，則僅十三萬九千五百九十七元，尚不足三萬四千八百九十九元。鄞仁聰等既未如數給付租金，雖其於期限屆滿前通知續約，陳廷海等仍得拒絕續約，系爭租賃契約當然因七十九年十二月三十一日期限屆滿而終止。至於鄞仁聰等抗辯：陳廷海等於七十九年一月二十三日以台北郵局第六二○號存證信函表示不同意，故仍應按年息百分之五計算租金一節，第查鄞仁聰已自承伊係在七十九年二月二日表示七十八年七月十五日以後應按年息百分之十計收租金，則陳廷海自無可能於其前之七十九年一月二十三日即對之表示不為同意，且該存證信函係因鄞仁聰等未依約定日期會同辦理領取五七七地號土地徵收補償費，而表明租賃契約應於七十八年九月十二日終止，及關於終止前後之租金或損害金之計算方式而已。鄞仁聰等上述抗辯為不足採。復按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失或變更者，非經登記不生效力，民法第七百五十八條定有明文。查系爭五七八號土地（重測前為三重埔段三四三地號分割出三四三－一一號）早在日據時期昭和八年即由陳廷海之祖父陳錫茶出租於鄞仁聰等之父鄞水泉供作房屋基地使用，嗣台灣光復後之三十八年十一月二十六日，鄞水泉為申辦地上房屋所有權第一次登記，經陳廷海同意系爭地上權設定登記，期限為「無期限」，地租為「每坪一公斤粟」，範圍為建物基地坪數，有土地賃貸借契約證書、他項權利登記聲請書可稽。雖該地上權之設定係因原土地租賃契約而來，但其期限、地租既均另有約定，且設定時陳廷海與鄞水泉並未就上述地上權之期限、租金等重要事項須因土地租賃契約之改訂而變更為特別約定並登記，亦為陳廷海及鄞仁聰等所不爭。參以渠等嗣後訂定系爭土地租賃契約亦未就地上權之前揭重要事項為任何變更之約定，則該地上權自不因租賃期限屆滿而消滅。又陳廷海主張包括鄞水泉生前所訂地上權在內之約定，自七十七年二月五日訂立「土地租賃契約」起，依同約第四條其他事項第三款、第五條之意旨，已自動解除，或因鄞仁聰等拋棄地上權而失效云云。惟核前揭土地租賃契約並未有隻字片語約定地上權消滅之事由，而鄞仁聰等否認該地上權之設定已隨同失效，或就地上權已為拋棄之意思表示，陳廷海就此復未能舉證以實其說。況縱認鄞仁聰等果有拋棄之意思表示，惟渠等係因繼承於登記前取得該地上權，依民法第七百五十九條規定，非經登記亦不得為任何處分，又拋棄為法律行為既未經登記，其拋棄亦不生效力。再本件地上權係三十八年十一月二十六日所設定之物權契約，亦無由因嗣後訂立之債權契約而解除可言，是其上開主張自無足採。另陳廷海主張其與陳廷賢、陳森灝於八十三年十二月二十七日以台北郵局第九○三九號存證信函催告鄞仁聰等繳付該五七八號土地自八十年一月一日起算至八十三年十二月三十一日止積欠之地租三十三萬三千五百三十六元，鄞仁聰等迄未繳清，積欠租金達二年之總額，依民法第八百三十六條規定，已生撤銷該地上權之效力云云。惟查上開撤銷地上權應以意思表示為之，陳廷海前揭存證信函催告租金，並非地上權登記所載之地租每坪一公斤粟，且亦未同時表明因鄞仁聰等未依地上權之約定繳交地租，積欠地租達二年以上之總額，經催告如逾期不繳交將撤銷其地上權，或以其他方式為撤銷地上權之意思表示，陳廷海等仍不得以地上權經撤銷而訴請塗銷登記，及依租期屆滿本於所有權請求鄞仁聰等拆除地上房屋。鄞仁聰等既有權源占用五七八號土地，則陳廷海等依不當得利法則請求鄞仁聰給付相當租金之損害金，及追加自八十三年一月一日起增按每月七千五百三十元（即每月增加六百三十三元）計算之損害金，均無理由，不應准許。末查鄞仁聰等於租期屆滿終止後，無合法權源繼續占用系爭五七九號土地，陳廷海請求鄞仁聰等拆除如第一審判決附圖所示斜線部分之房屋並將該號土地全部返還，即屬有據，應予准許。陳廷海就此無權占用部分請求賠償相當於租金之損害，亦屬正當。查系爭租約之租金係按土地申報總額年息百分之十計算。五七九號土地面積六四平方公尺，其八十、八十三年度申報地價每平方公尺依序為五萬一千七百二十元，及五萬三千三百元。該地並已於八十三年七月六日經強制執行交還陳廷海。準此核計，自八十年一月一日起至八十二年十二月三十一日止之損害金為九十九萬三千零二十四元，八十三年一月一日起至返還土地之日止之損害金為十七萬四千七百六十六元，以上共一百十六萬七千七百九十元。其中含八十三年一月一日起至同年七月六日擴張請求之損害金五千一百八十一元。是陳廷海原為及嗣後追加損害金之請求，於上開本息範圍內為有理由，逾此部分，則無理由。為其心證之所由得，並說明兩造其餘之攻擊防禦方法，因何不足採之理由，爰將第一審所為陳廷海敗訴部分之判決廢棄，改判命鄞仁聰等再連帶給付陳廷海六十三萬零五百三十九元本息，及就陳廷海在原審擴張之聲明，命鄞仁聰等再連帶給付五千一百八十一元本息；駁回陳廷海之其餘上訴暨追加之訴，與陳廷賢、陳森灝之上訴暨追加之訴，及鄞仁聰等之上訴，經核於法並無違誤。兩造上訴論旨，仍就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，各自指摘原判決其敗訴部分不當，求予廢棄，均非有理由。
據上論結，本件兩造上訴均為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十七 年 六 月 五 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 建 男法官 曾 煌 圳法官 許 澍 林法官 鄭 玉 山右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 八十七 年 六 月 二十 日